Hace seis años, los desarrolladores vendieron a los inversores una visión deslumbrante: un millón de pies cuadrados de espacio para oficinas, mil apartamentos y condominios, restaurantes, tiendas, todo.
Si los inversores compraran 105 millones de dólares en bonos en 2019 y 2023, los promotores se comprometieron a hacer lo que otros no habían hecho: transformar el antiguo sitio de Gates Rubber Co. en Denver en la estación Broadway, una próspera reurbanización de 40 acres orientada al transporte público. Un plan similar en la década de 2000 había quedado condenado al fracaso por la Gran Recesión de finales de esa década.
Los inversionistas mantuvieron su parte del acuerdo, enviando a Frontier Renewal y Broadway Station Partners, con sede en Denver, $105 millones para infraestructura en el área. Pero la idea de que los tenedores de bonos fueron vendidos nunca se ha hecho realidad, lo que significa que la mayor parte de su dinero no ha sido reembolsado a través de impuestos a la propiedad, como los tenedores de bonos esperaban que fuera.
En cambio, una parte de la antigua propiedad de Gates, sitio de dos remodelaciones desafortunadas en dos décadas, ahora está programada para ser el futuro hogar del Denver Summit FC, un equipo de fútbol femenino profesional cuyo estadio estará en gran medida exento de impuestos a la propiedad según un acuerdo con la ciudad.
“Las acciones de la ciudad son un abuso de confianza significativo”, dijo Joe Landen, director gerente de Lapis Advisers en Denver, que posee algunos de los bonos de la estación Broadway.
“Los prestamistas proporcionaron fondos que financiaron las mejoras de la infraestructura pública”, dijo sobre su fondo de inversión y otros tenedores de bonos. “Ciertamente será recordado que la ciudad dé la vuelta y apruebe un desarrollo y un acuerdo que se beneficie de estas mejoras, al tiempo que elimina activamente la fuente misma de ingresos disponible para pagar a los prestamistas”.
La ciudad ha elegido un momento desfavorable para irritar a los compradores de bonos municipales, mientras los votantes están decidiendo si aprueban el bono Vibrant Denver de $950 millones del alcalde Mike Johnston, que requerirá el reembolso de casi $2 mil millones. Se necesitarían inversores para comprar esos bonos.
“Dado el abuso de confianza que los tenedores de bonos creen que ha ocurrido, yo esperaría que los costos de endeudamiento de la ciudad aumenten en el futuro”, dijo Landen, un contador.
Representación artística de un estadio y distrito recreativo para la nueva franquicia NWSL de Denver, que incluye un lugar con capacidad para 14,500 personas, ubicado en Santa Fe Yards (Broadway e I-25) en Denver. (Representación proporcionada por Populous/Denver NWSL)
El propietario controlador de Summit, Rob Cohen, director ejecutivo de IMA Financial Group, y Johnston anunciaron en marzo que querían ver el estadio construido en el sitio de la estación Broadway. Semanas más tarde, la administración Johnston dijo que el plan implicaría 70 millones de dólares en impuestos: alrededor de 50 millones de dólares para comprar el terreno y prepararlo para el desarrollo, y 20 millones de dólares adicionales para mejoras de infraestructura en el área.
El estadio en sí será construido y propiedad del grupo propietario de Cohen.
El Concejo Municipal aprobó una medida inicial relacionada con el plan en mayo en una votación de 11 a 1, pero se necesitan más aprobaciones. Quienes están involucrados con la estación Broadway advierten que no deben hablar en términos absolutos o con certeza sobre lo que está por venir y lo que significa para Lapis Advisers o los demás inversores que compraron bonos allí.
“Cuando alguien dice: ‘Esto no pagará impuestos a la propiedad’, es una afirmación ambigua”, dijo Geoffrey Propheter, profesor asociado de la Universidad de Colorado en Denver y experto en financiación de estadios.
Si bien el estadio Summit no pagaría impuestos a la propiedad en el sentido habitual, aún podría ser responsable de los impuestos a la propiedad personal de las empresas (aunque “a los legisladores locales en Colorado les encanta otorgar exenciones fiscales a la propiedad personal en nombre del desarrollo económico”, señala Propheter) y de un impuesto sobre los intereses posesorios del arrendamiento. Hasta que se construya el estadio y un tasador pueda determinar cuánto vale el interés del equipo en el terreno, las cifras en dólares son un misterio.
Y, por supuesto, no hay forma de saber qué se construiría en la estación Broadway si no el estadio de fútbol. ¿Edificios de oficinas? Es poco probable en este mercado inmobiliario comercial.
El estadio de fútbol propuesto se construiría en el cuadrante noroeste de la estación Broadway, también conocida como Santa Fe Yards. (Cortesía de Guerilla Capturing)
Propheter señala que Denver tiene una opción sencilla, aunque costosa, para complacer a los tenedores de bonos.
“Si es una preocupación para los legisladores de la ciudad, el concejo y el alcalde podrían simplemente comprarlos”, dijo Propheter. “Cuando un proyecto tiene una carga de deuda existente, se paga a esos inversores como parte de la emisión de bonos para el nuevo proyecto. Eso es bastante típico”.
Cree que tiene mala pinta vender bonos para un desarrollo y luego cambiar a otro.
“Incluso si recuperas tu dinero, el hecho es que eso no es lo que compraste. Eso no es lo que aceptaste comprar; ese no era el plan cuando me vendiste tu deuda. Entonces, esto hace que Denver y los distritos metropolitanos de la estación Broadway queden mal al decir: ‘Es broma, gracias por comprar nuestra deuda, vamos a cambiar nuestros planes'”, dijo Propheter, refiriéndose al distrito metropolitano de los desarrolladores.
“Sin embargo, es discutible si la ciudad interviene y satisface a los tenedores de bonos”, añadió.
La oficina del alcalde se negó a comentar sobre la situación, al igual que la Cumbre, el presidente de los Distritos Metropolitanos de la Estación Broadway y la Autoridad de Renovación Urbana de Denver.
Como lo ve Landen, el acuerdo del estadio de la ciudad con la Cumbre beneficia a los propietarios de terrenos y de equipos más que a las mismas personas que hicieron posible el desarrollo de la estación Broadway.
“¿Cómo”, se preguntó en voz alta la semana pasada, “es esto posible bajo la ley estatal?”
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