También es más fácil pensar que las cosas están totalmente bien cuando las personas que estamos rodeadas no están indignadas por ello. Cuanto más tiempo pase en las inspecciones, más desensibilizado me he vuelto a la forma en que vemos la vivienda: como una máquina de construcción de riqueza.
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Pero necesitamos atraparnos en este tipo de pensamiento.
La baja propiedad de la vivienda no siempre es algo malo. Pero es terrible cuando la única otra opción, alquilar, deja a muchos en estrés financiero y luchando por ahorrar para un depósito: lo que necesitan para comprar su salida.
En Australia, aproximadamente un tercio de la población renta y uno de cada tres de estos inquilinos están gastando más del 30 por ciento de sus ingresos en vivienda, lo que significa que se considera que están en estrés financiero.
El problema de mantener a las personas alquilando de vida por necesidad es que mantiene a muchos de ellos atrapados en una posición difícil por el resto de sus vidas.
Los jubilados que alquilan en el mercado privado tienen muchas más probabilidades de vivir en la pobreza que los jubilados que poseen su propia casa. Dos tercios de los inquilinos retirados viven en la pobreza, en comparación con un cuarto de aquellos con una hipoteca y uno de cada 10 que poseen su casa directamente.
Y la tasa de propiedad de la vivienda ha seguido disminuyendo durante las décadas. Más de la mitad de los australianos nacidos entre 1947 y 1951 poseía una casa entre las edades de 25 y 29en comparación con una de cada tres personas nacidas entre 1992 y 1996.
Cambiar las cosas en el lado del suministro de viviendas solo no será suficiente. Credit: Louie Douzis
El gran enfoque en levantar nuestro suministro de casas es fantástico: tanto la ambición del gobierno de construir 1,2 millones de casas nuevas para fines de la década y el impulso para reducir la burocracia, desde las leyes de zonificación hasta los procesos de aprobación lenta, en el camino de las empresas y desarrolladores privados.
Pero como señala el economista jefe de ANZ, Richard Yetsenga, la evidencia sugiere que cambiar las cosas en el lado de la oferta solo no será suficiente.
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A partir de marzo de este año, el gobierno había completado solo unas 350 viviendas a través de su Fondo Futuro de Housing Australia de Housing Australia de $ 10 mil millones, con 5465 en construcción. Construir casas nunca ha sido algo que podamos hacer de la noche a la mañana. Pero el El proceso se ha vuelto más lento con el tiempo.
Yetsenga también señala que Australia tiene 11 millones de viviendas y una población de 26 millones. Con estos números, debe haber muchas menos personas que enfrentan la falta de vivienda o tener un precio fuera del mercado inmobiliario.
“El desafío parece ser más sobre la confusión que una escasez genuina”, dice. “Algunas opciones, aunque individualmente razonables, podrían estar convirtiendo la vivienda en un lujo para otros”.
Una cosa que debemos examinar es el descuento de impuestos sobre las ganancias de capital, que reduce a la mitad la tasa a la que los inversores se gravan cuando venden una propiedad y obtienen ganancias siempre que hayan tenido la propiedad durante al menos 12 meses.
Ese es un descuento generoso que brinda a los inversores más razones para tomar propiedades. Eso no es necesariamente algo malo, excepto cuando se consideran el hecho de que los inversores a menudo compiten contra los primeros compradores de viviendas, y nos enfrentamos a una escasez de suministros.
Es posible que no necesitemos abolir el descuento fiscal por completo. De hecho, probablemente sea una buena idea mantenerlo para los inversores que están construyendo casas nuevas en lugar de comprar las existentes. Y el descuento adicional para las personas que usan sus propiedades de inversión para proporcionar viviendas asequibles es algo bueno.
Pero reducir el descuento de impuestos sobre las ganancias de capital para las propiedades existentes que se alquilarán a las tarifas estándar (y a menudo aparentemente excesivas) podría dar a los compradores de la primera vivienda una mejor oportunidad de poner sus pies en el mercado.
Debido a que aquí está la cosa: mientras la mayoría de la población sean propietarios de viviendas, y la mayoría de su riqueza está vinculada en el valor de su casa, el interés abrumador siempre será ver que los precios de las propiedades continúen aumentando, incluso si los ingresos no pueden mantenerse al día.
En la década de 1990, el hogar promedio en Australia valía aproximadamente 9.5 veces el ingreso familiar promedio por persona. Para 2023, estaban obteniendo 16.4 veces el ingreso promedio del hogar por persona.
Con el suministro solo que se arrastra suavemente, es simplemente poco realista asumir que el crecimiento del precio de la vivienda se ralentizará significativamente.
He tenido la suerte de haber vivido sin alquiler, hasta los 21 años, y haber recibido un poco de ayuda de mis abuelos para aumentar mi depósito.
Pero no debería tomar suerte, tener a los padres adecuados (y los abuelos), comprar una casa.
Si vamos a tratar las casas como inversiones, debe ser lo más posible para un niño que crece en un hogar roto sin ayuda familiar para escapar del mercado de alquiler y comenzar a construir su riqueza como lo es para cualquier otra persona.
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También hay un caso sólido para abolir el impuesto de timbre, un impuesto recaudado por los gobiernos estatales y territoriales en la compra de viviendas, y pasar a un impuesto sobre la tierra pagado anualmente sobre el valor de la tierra en la que se encuentra una propiedad. ¿Por qué? Porque el impuesto de timbre desalienta a las personas de moverse, incluidos los nificadores vacíos que podrían reducir el tamaño, a las casas que se ajustan mejor a sus necesidades.
Si bien debemos dar la bienvenida a la inversión en casas nuevas, no necesitamos dar más razón para que los inversores (que no proporcionan viviendas asequibles) compitan con los primeros compradores de viviendas.
Todavía estoy buscando una casa después de una propiedad que inspeccioné con una guía de precios de $ 460,000 vendidas a un inversor por $ 530,000.
Estoy en una posición mucho mejor que muchos, pero está claro, siempre y cuando esté compitiendo con los inversores, para ver cómo las tarjetas permanecen apiladas contra los primeros compradores de viviendas. Odiar al jugador podría no ser muy productivo, pero ciertamente odio el juego.
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