Al convertir la propiedad en tokens digitales, la iniciativa introduce un nuevo modelo de propiedad que tiene como objetivo hacer que la inversión inmobiliaria sea más rápida, más flexible y más accesible, todo dentro de un ecosistema regulado de blockchain.
Pero, ¿qué es exactamente la tokenización de bienes raíces de Dubai y cómo funciona realmente?
Cómo funciona la inversión inmobiliaria de la propiedad en Dubai
El sistema de propiedades tokenizadas de Dubai funciona a través de plataformas con licencia por la Autoridad Reguladora de Activos Virtuales (VARA).
Los inversores deben ser residentes de los EAU mayores de 18 años con una identificación de Emirates válida. Después de completar conozca la verificación de su cliente (KYC), puede navegar por una lista de propiedades disponibles e invertir de tan solo 2,000 AED.
Cada propiedad se divide en tokens digitales registrados en la cadena de bloques del libro mayor XRP. El Departamento de Tierras de Dubai (DLD) emite certificados de propiedad de tokens de propiedad, que vinculan las acciones digitales con los registros oficiales de tierras y garantizan el reconocimiento legal.
“El proceso es sorprendentemente sencillo”, dijo PP Varghese, jefe de servicios profesionales de Cushman & Wakefield Core, a Arabian Business. El proceso incluye:
Acceda a la plataforma: visite mint.prypco.com con una ID de EAU válida Propiedades: los inversores pueden acceder a los detalles integrales de la propiedad, que van desde los precios, los factores de riesgo y las especificaciones técnicas hasta la inversión mínima requerida Requerir inversiones: compra de acciones tokenizadas que comienzan desde solo 2,000 ($ 545) transacciones completas: todas las transacciones se llevan a cabo en dirhamas de UAA, sin uso de Cykens durante las criticadoras: Título de los Título: Título: Los hechos se tokenizan en la red de contabilidad XRP, con integración directa al registro de tierras de Dubai
Sin embargo, la propiedad se registra a través de dos capas: billeteras digitales basadas en blockchain proporcionadas por la plataforma y la documentación legal emitida por el DLD.
“Los compradores mantienen sus tokens en billeteras digitales proporcionadas por la plataforma con licencia. Al mismo tiempo, el DLD interviene para hacer que el funcionario de la propiedad garantice que la propiedad esté registrada segura en línea y legalmente protegida fuera de línea”, dijo Zacky Sajjad, director de desarrollo comercial de Cavendish Maxwell.
Esto asegura que los derechos de los titulares de tokens sean ejecutables bajo la ley de Dubai, y que el registro digital siempre esté respaldado por una escritura legalmente reconocida.
¿Por qué se lanzó la tokenización de bienes raíces de Dubai?
La iniciativa fue desarrollada por Vara, el DLD, el Banco Central de los EAU y la Fundación Future Dubai.
“El lanzamiento de Dubai del primer proyecto inmobiliario tokenizado con licencia en la región MENA marca un momento crucial”, dijo Adela Mues, socia de Reed Smith.
“Esta iniciativa no es simplemente un experimento tecnológico; es una reinvención integral de cómo se puede acceder, comercializar y gobernar bienes raíces”.
Vara supervisa todos los proveedores de servicios de activos virtuales (VASP) en la mayoría de Dubai, excluyendo DIFC.
Estos proveedores deben cumplir con los estrictos estándares de KYC y anti-lavado de dinero (AML). “Vara hace cumplir un estricto marco de cumplimiento”, explicó Sajjad, y agregó que Vasps con licencia realiza la debida diligencia, identifica a los propietarios beneficiosos, monitorea transacciones e informa actividades sospechosas.
VASPS también debe retener los registros de transacciones durante al menos ocho años, asegurando la transparencia y la supervisión regulatoria, dijo.
Sin embargo, el punto de entrada es una característica clave. “En el costoso mercado inmobiliario de Dubai, donde los precios promedio de las villas alcanzaron 6 millones de AED ($ 1.6 millones), la inversión mínima de 2,000 ($ 545) de AED ($ 545) representa una reducción del 99.97 por ciento en los costos de entrada”, dijo Varghese, y agregó que sus Open Premium Real Estate a los inversores anteriormente al mercado.
“La estructura atrae principalmente a inversores minoristas más pequeños”, explicó. “La tokenización democratiza el acceso, lo que permite a los inversores minoristas de clase media poseer fracciones de propiedades premium”.
Según Sajjad, este modelo se dirige a inversores que no pueden o no desean comprar propiedades directamente. La propiedad por individuo está limitada al 20 por ciento de una propiedad única.
Mues describió aún más varias ventajas de la inversión tokenizada en comparación con la compra tradicional. “Uno de los beneficios más transformadores de los bienes inmuebles tokenizados es la capacidad de dividir la propiedad en acciones fraccionarias, mejorando en gran medida la liquidez en un mercado tradicionalmente ilíquido”, dijo, y agregó que estos tokens se pueden negociar en mercados secundarios, ofreciendo flexibilidad en las posiciones de salida.
Además, los requisitos de capital más bajos son otra ventaja importante. Este enfoque permite que las generaciones más jóvenes “suban a la escala de la propiedad” de una manera muy diferente y más accesible que sus padres, dijo Mues.
Además, la velocidad de transacción también se mejora. “Los contratos inteligentes y los flujos de trabajo digitales utilizados en plataformas inmobiliarias tokenizadas para automatizar la verificación y la ejecución de acuerdos eliminan la necesidad de involucrar a numerosos intermediarios en el proceso de transacción de bienes raíces”, señaló.
Otra ventaja es que la transparencia y la seguridad están integradas en la infraestructura de blockchain.
“Cada transacción de tokens se registra en un libro mayor distribuido inmutable, que aporta un nivel de transparencia y seguridad a los acuerdos inmobiliarios que los métodos tradicionales han luchado para igualar”, dijo Mues, y agregó que los protocolos criptográficos de Blockchain abordan los riesgos de fraude y crean una sola “fuente de verdad” verificable.
¿Cuánto cuesta invertir en la propiedad tokenizada de Dubai?
Invertir en propiedades tokenizadas viene con costos definidos. Según Sajjad, los inversores pagan una tarifa del 2 por ciento sobre el monto invertido, una tarifa de salida del 1 por ciento al vender y una tarifa de administración anual del 0.5 por ciento. Si la propiedad se aprecia en valor, puede aplicarse una tarifa de apreciación de capital de hasta el 15 por ciento.
Las transacciones tokenizadas también se benefician de una tarifa DLD reducida: 2 por ciento en lugar del 4 por ciento tradicional.
“La automatización reduce la necesidad de intermediarios”, dijo Varghese, agregar menos intermediarios significa acuerdos más rápidos y rentables.
El mercado inmobiliario de Dubai registró 66.8 mil millones de AED en ventas en mayo de 2025indicando una fuerte confianza de los inversores.
“La sólida actividad de ventas tradicional crea condiciones ideales para la tokenización”, explicó, y agregó que esto muestra que el mercado puede absorber este nuevo método de inversión sin interrupción.
El DLD proyecta que los activos tokenizados podrían representar el 7 por ciento del mercado para 2033, equivalente a AED60 mil millones ($ 16 mil millones).
¿Cuáles son algunos desafíos potenciales que podrían surgir con los bienes raíces tokenizados?
A pesar del potencial, quedan los desafíos. Varghese advirtió que “los problemas de liquidez del mercado siguen siendo una preocupación importante incluso en Dubai. Las plataformas inmobiliarias tokenizadas tempranas luchan globalmente con bajos volúmenes comerciales, amplios spreads de oferta y mercados secundarios limitados”.
Mues también señaló que los inversores renuncian a cierta autonomía. “Dado que la propiedad es fraccional y las decisiones como la venta a menudo se toman por la mayoría de los votos, los inversores deben estar dispuestos a comprometerse con la autonomía”.
Aunque el sistema utiliza la infraestructura de blockchain, las transacciones actualmente tienen lugar en los Dirhams de los EAU.
“En la actualidad, las compras criptográficas se vinculan a monedas fiduciarias, y es probable que la propiedad fraccional se convierta en un segmento de crecimiento dentro del sector residencial dentro de Dubai”, dijo Sajjad, y agregó que a medida que evolucionan las regulaciones, los pagos criptográficos pueden integrarse.
Los precios del token se establecen en AED o USD y se fijan en tasas de conversión en tiempo real, asegurando la estabilidad de los precios incluso si la criptografía se introduce más adelante.
Actualmente enfocado en la propiedad residencial, la tokenización pronto podría extenderse a los sectores comerciales e industriales, según Varghese. “Los tres tipos de bienes raíces desempeñarán un papel en la expansión de la tokenización”, dijo, y agregó, el verdadero “cambio de juego” radica en proyectos intensivos en capital como infraestructura y centros de datos.
“Esto significa que la tokenización podría permitir la propiedad de proyectos masivos que tradicionalmente requerían cientos de millones o miles de millones en capital, lo que limita la participación a los fondos de riqueza soberana, los principales desarrolladores o grandes instituciones”.
Posicionamiento estratégico de Dubai Un beneficio importante para la tokenización de propiedades
La posición estratégica y la tubería de desarrollo de Dubai lo hacen muy adecuado para este tipo de innovación, explicó Varghese, y agregó que la infraestructura del emirato conecta tres continentes y beneficios del respaldo del gobierno.
Sin embargo, señaló que la adopción convencional dependerá de varios factores, como la infraestructura de liquidez, la claridad regulatoria, la educación del mercado, la adopción institucional e integración de plataformas globales.
“El piloto de Dubai representa un primer paso crítico, pero la adopción convencional requiere abordar los desafíos de liquidez fundamentales que han afectado a las plataformas inmobiliarias tokenizadas, junto con el apoyo regulatorio continuo, las mejoras tecnológicas y la educación más amplia en el mercado a nivel mundial”, dijo.
Mues cree que las implicaciones a largo plazo podrían ser de gran alcance. “Dubai se está posicionando claramente a la vanguardia de la integración de la tecnología criptográfica y blockchain en el sector inmobiliario. No es difícil imaginar un Dubai futuro donde la mayoría, si no todas acuerdos.
Haciéndose eco del sentimiento, Sajjad dijo: “Dubai y los EAU siempre están a la vanguardia de adoptar tecnologías de vanguardia y con una población dinámica, multinacional y en crecimiento, es probable que este sea un segmento significativo del mercado en el futuro”.
“Mientras aún está en sus primeras etapas, el posicionamiento estratégico de Dubai, la apertura a la innovación digital y el clima amigable con los inversores sugieren que la tokenistión inmobiliaria tiene el potencial de convertirse en un gran canal de inversión en la región, para los inversores minoristas locales e internacionales”, concluyó.
