Los Denver Broncos pueden haber terminado su búsqueda de un nuevo sitio del estadio, pero es solo el comienzo de un largo proceso para hacer realidad el nuevo hogar del equipo en Burnham Yard.
Habrá negociaciones de la comunidad. Habrá una limpieza ambiental. Habrá planificación y diseño. Y habrá mucha burocracia.
La ciudad y el equipo intentarán equilibrar la importancia de cada uno de esos pasos con la fecha límite inminente de la expiración del arrendamiento de los Broncos en Empower Field a Mile High al final de la temporada 2030. El equipo espera tener su estadio, y un desarrollo vecino de uso mixto, en marcha o completado para entonces.
Los Broncos, junto con el gobernador Jared Polis y el alcalde de Denver, Mike Johnston, anunciaron el martes que Burnham Yard es el lugar preferido para un nuevo estadio.
El equipo planea comprar el antiguo ferroviario de 58 acres del estado y 25 acres de Denver Water. El año pasado, los Broncos adquirieron en privado otras parcelas que rodean el antiguo ferrocarril, que está al este de la Interestatal 25 y al norte de US 6, justo al sur del centro. El patio se extiende desde 13th Avenue hasta el norte hasta el sur del puente de la Sexta Avenida.
Los Broncos esperan gastar un estimado de $ 4 mil millones para construir un estadio de última generación, así como vivienda y un distrito de entretenimiento que dibujaría eventos y personas durante todo el año.
Pero primero, el equipo debe navegar por el siguiente proceso:
Desarrollar un acuerdo de beneficio comunitario
Muchos de los puntos de decisión alrededor del nuevo estadio dependerán de un acuerdo de beneficio comunitario no desarrollado, o CBA. Es un tipo de contrato negociado entre los desarrolladores de un proyecto y los vecindarios circundantes que es cada vez más común en los acuerdos del estadio.
Según los CBA, los desarrolladores pueden verse obligados a cumplir con ciertos requisitos destinados a ayudar al área circundante, como la construcción de unidades de vivienda asequible, arrendar espacio comercial a empresas locales y seleccionar artistas locales para cualquier comisión.
Un CBA para la reurbanización planificada del área alrededor de Ball Arena requirió que los desarrolladores construyeran un centro de aprendizaje temprano, financien la programación juvenil y construyan conexiones de peatones y bicicletas cercanas.
Los Broncos acordaron interactuar con los líderes en el vecindario del Parque La Alma Lincoln para desarrollar dicho acuerdo.
Permanezca en el ciclo de la acera en La Alma Lincoln Park en Denver el jueves 26 de junio de 2025. (Foto de Hyoung Chang/The Denver Post)
La concejal de la ciudad de Denver, Jamie Torres, quien representa el área, dijo que envió varios CBA de los acuerdos del estadio, incluido el acuerdo para la reurbanización de Ball Arena, a los líderes comunitarios para prepararlos para las negociaciones.
Los acuerdos de CBA pueden tardar meses o años en completarse, pero Torres dijo que no lo apresurará.
El ayuntamiento pesa
Por lo general, el Ayuntamiento espera tomar cualquiera de los votos formales necesarios para un proyecto hasta que la comunidad esté satisfecha con los términos de la CBA.
Una vez que se negocie ese contrato, el consejo probablemente votará primero sobre el plan de área pequeña de Burnham Yard, que son los funcionarios Se espera que comience a desarrollarse en octubre y terminar a fines del año próximo.
El plan de área pequeña, que será diseñada para ser compatible con el CBA, es un documento guía que hace recomendaciones de uso de la tierra para el estadio y el área circundante, decidiendo qué tipos de usos y densidad pueden ir allí.
Se espera que el consejo vote sobre la rezonificación de la tierra, que actualmente está designada como una zona industrial, poco después, dijo Alex Foster, portavoz de la planificación y desarrollo de Denver. La nueva zonificación se decidirá durante el proceso de planificación de la tierra, dijo Foster. Los miembros del consejo también considerarán un acuerdo de desarrollo, que es el plan para el sitio del estadio real, como parte del proceso de rezonificación.
El consejo puede considerar crear un nuevo distrito metropolitano para pagar la infraestructura y el mantenimiento si los desarrolladores solicitan uno.
West 8th Ave. Viaducto sobre Burnham Yard en Denver, el jueves 31 de julio de 2025. (Foto de Andy Cross/The Denver Post)
Los 13 miembros elegidos también tendrán un papel que desempeñar en si el nuevo estadio es elegible para el financiamiento de incremento de impuestos, que es esencialmente una exención de impuestos. El financiamiento de ingresos por impuestos es una herramienta que las ciudades a veces usan para incentivar el desarrollo en áreas que de otro modo podrían ser demasiado costosas para construir.
Para obtener la exención de impuestos, la tierra debe considerarse “arruinada”, lo que generalmente significa que tiene una combinación de factores que dificultan el desarrollo, como la tierra contaminada, las estructuras deterioradas, la infraestructura inadecuada y las condiciones inseguras. Los dólares de impuestos se pueden usar para remediar los gastos necesarios para preparar el sitio.
Tracy Huggins, quien dirige la agencia de Denver que desarrolla esos planes de ruptura fiscal, dijo que cree que el sitio es un candidato fuerte para la herramienta de financiación.
“Es probable que muchas de esas condiciones estén presentes en el sitio”, dijo. “Al entrar, hay al menos una expectativa razonable de que puede haber algunos desafíos de financiamiento”.
La agencia de Huggins, la Autoridad de Renovación Urbana de Denver, comenzará realizando un estudio formal de la propiedad para decidir si está arruinado. Luego deben investigar el proyecto en sí para averiguar si podría construirse sin ningún subsidio público. Si la autoridad determina que el costo de preparar el sitio y la tierra es demasiado costoso para justificar el proyecto, entonces es elegible para la exención de impuestos.
La exención de impuestos se genera congelando la cantidad de impuestos sobre la propiedad o las ventas que el proyecto debe la ciudad por hasta 25 años. Luego, la ciudad devuelve cualquier impuesto recaudado por esa cantidad al desarrollador para recuperar los costos de los gastos permitidos.
Necesidad de remediación ambiental
La contaminación de la vida anterior de Burnham Yard como depósito de ferrocarril se extiende a través de la propiedad.
Antes del Departamento de Transporte de Colorado Compré el Railyard en 2021Contrató a Terracon, una firma de consultoría ambiental en Denver, para realizar un análisis del sitio para identificar posibles riesgos ambientales.
Ese estudio encontró múltiples productos químicos tóxicos en el suelo y el agua subterránea junto con tres columnas subterráneas, probablemente causadas por el almacenamiento de combustible y aceite diesel.
Los ingenieros de Terracon también informaron que se había reducido un poste de servicios públicos, dañando múltiples transformadores que derramaron aceite en el suelo. El sitio estaba lleno de chatarra, restos de asfalto, lazos de ferrocarril desechados, carbón y ceniza.
Los ingenieros también encontraron basura, parafernalia de drogas y excrementos humanos debido a campamentos en la propiedad, según una copia del informe de investigación del sitio limitado de Terracon obtenido por el Denver Post a través de una solicitud de la Ley de Registros Abiertos de Colorado.
Los contaminantes encontrados en el suelo incluyen hidrocarburos de petróleo totales, compuestos orgánicos volátiles, plomo, arsénico y cromo, según el informe de Terracon.
Los contaminantes del agua subterránea incluyeron hidrocarburos de petróleo totales adicionales, compuestos orgánicos volátiles, plomo, cadmio y bifenilos policlorados, que se prohibieron en la década de 1970 porque son muy perjudiciales para la salud humana.
Burnham Yard también está cerca de un sitio de Superfund de la Agencia de Protección Ambiental para la contaminación por radio, pero el informe de Terracon no encontró ninguna indicación de que haya una cantidad sustancial de material radiactivo bajo tierra.
Varias estructuras han sido demolidas recientemente en Burnham Yard en Denver, como se ve el 28 de julio de 2025. (Foto de RJ Sangosti/The Denver Post)
La contaminación más cercana a Burnham Yard está bajo tierra en Atlas Metals & Iron, un depósito de depósito en el lado oeste de la propiedad, frente a un conjunto de vías de ferrocarril. Pero mientras Atlas mantenga el estacionamiento, la EPA lo considera un límite que contiene la contaminación.
CDOT aún posee la propiedad y cualquier limpieza está bajo la supervisión de la agencia estatal. No se han revelado detalles sobre una venta potencial, aunque el equipo y el estado han dicho que tienen un “acuerdo conceptual” para una compra.
En abril, un contratista que trabaja para CDOT recibió la aprobación del Departamento de Salud Pública y Medio Ambiente de Colorado. Materiales peligrosos y división de gestión de residuos Para quitar el asbesto de Burnham Yard. Es probable que ese material esté dentro de los viejos edificios de patio de tren que comenzaron a derribarse a fines de julio.
Por ahora, esos son los únicos permisos para el trabajo de limpieza ambiental registrado para el Railyard.
Si los Broncos compran el antiguo Railyard, el equipo tendría que solicitar cualquier permiso ambiental necesario. No está claro si la organización podría comenzar a trabajar ya que esas aplicaciones de permisos están pendientes; El Departamento de Salud del Estado no respondió a las preguntas del Denver Post sobre el permiso en el sitio.
Los equipos deportivos a menudo eligen una propiedad arruinada para construir estadios, incluso en Denver, donde Coors Field también se construyó en un antiguo ferrocarril. Dick’s Sporting Goods Park en Commerce City fue construido en Un antiguo sitio de Superfund donde el ejército de los EE. UU. Armas químicas fabricadas.
Pero los Broncos necesitarán permisos para la eliminación de residuos peligrosos y probablemente para la escorrentía de aguas pluviales en el sitio de construcción.
John SpearUn profesor de ingeniería ambiental en la Escuela de Minas de Colorado, dijo que el tiempo necesario para la limpieza ambiental dependerá de lo que se encuentre una vez que los científicos e ingenieros realicen un estudio detallado de la propiedad. Podría haber incógnitas bajo tierra porque el sitio se usó como patio de tren, a partir de 1871, cuando no había leyes ambientales y ningún registro oficial de lo que se estaba haciendo en la propiedad.
“Están sucediendo muchas cosas en ese sitio que debe limpiarse. Es un desafío pensar en la mejor manera de hacerlo e incorporar la solución para limpiarlo con la construcción del lugar”, dijo Spear. “Será divertido ver cómo va esto”.
Es probable que los contaminantes del suelo se eliminen a medida que los contratistas trabajan en el estadio masivo de los Broncos.
“Van a cavar profundamente para construir sus cimientos, y si van a hacer eso, pueden hacer ambas cosas al mismo tiempo”, dijo.
La limpieza también será costosa, “pero, en última instancia, es dinero bien gastado debido a la responsabilidad aguas abajo”, dijo Spear.
Aún así, Spear dijo que la organización de los Broncos tiene la capacidad de hacer que la limpieza suceda y probablemente lo haga para cumplir con el objetivo de abrir un estadio a tiempo para el inicio de la temporada 2031.
“Es una gran parte de la tierra en una gran ciudad estadounidense con un equipo deportivo que es popular. Por lo tanto, donde hay un testamento, habrá una manera de limpiar lo más rápido posible para que las personas puedan usarla lo más rápido posible”, dijo Spear.
