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El mercado hipotecario español se enfrenta a un verano marcado por el estancamiento del Euribor y la desaparición de las hipotecas más baratas.
Después de más de un año de descensos, el índice de referencia para la mayoría de los préstamos variables se ha congelado alrededor del 2.08%, rompiendo la tendencia bajista y alterando los pronósticos de ahorro de miles de familias.
Este cambio de ciclo afecta tanto a aquellos que buscan comprar viviendas como a quienes revisan su hipoteca, obligando a reconsiderar las estrategias y observar cuidadosamente la evolución de las tasas de interés.
El Euribor, en mínimo desde agosto de 2022, había encadenado catorce meses de caídas, generando expectativas de cuotas más asequibles y ofertas de hipotecas competitivas.
Sin embargo, la reciente estabilidad del índice, combinada con un contexto internacional incierto y la prudencia del Banco Central Europeo, ha frenado las nuevas ventas y ha reducido significativamente el margen de maniobra para aquellos que aspiraban a financiar su hogar a bajo costo.
El estancamiento del Euribor y su efecto en las cuotas
El promedio provisional del Euribor a los 12 meses en junio de 2025 fue de 2,081%, idéntico a mayo y muy por debajo del 3.65% hace un año. Para los titulares de hipotecas variables, esto se traduce en una reducción notable en la tarifa mensual: aproximadamente 130 euros menos para un préstamo de 150,000 euros a 25 años con un diferencial del 1%, y hasta 260 euros menos en hipotecas de 300,000 euros. Sin embargo, la mayor parte del ajuste ya ha ocurrido y los expertos esperan que las próximas revisiones apenas contribuyan con ahorros adicionales.
Los analistas del panel de funciones estiman que Euribor permanecerá estable entre el 2.07% actual y el 1.9% hasta el final de 2026, con ligeras disminuciones pero sin grandes sorpresas. La ruta descendente es limitada, de menos de dos décimas, y el pronóstico es que el índice se congela durante varios trimestres, prolongando el escenario de estabilidad actual.
Las hipotecas más baratas se esfuerzan: ¿Qué opciones quedan?
El período de la hipoteca a los intereses mínimos, con ofertas cercanas al 1%, ha llegado a su fin. El Euribor ya descuenta todas las posibilidades de disminución y los expertos acuerdan que su suelo estará ligeramente por encima del 1,5%. Las entidades financieras han ajustado sus catálogos y hipotecas más baratos han desaparecido del mercado, especialmente dada la disposición de que el BCE mantiene las tasas de interés sin cambios en los próximos meses.
El interés promedio de los préstamos hipotecarios ha disminuido del 3.37% en junio de 2024 a 2.89% en enero de 2025, pero la tendencia ahora apunta a la estabilización. Las mejores ofertas para cambiar la variable a la hipoteca fija han dejado de ser libres: desde 2025, las comisiones de 0.25% se aplican los primeros tres años o del 0.15% los primeros cinco, y luego ninguna; Para el cambio de variable a fijo, el límite es 0.05%.
La incertidumbre internacional, con políticas comerciales y que afectan los mercados financieros, ralentiza cualquier descenso adicional del Euribor y pone en guardia tanto a los bancos como a los consumidores.
El ‘SorPasso’ de las hipotecas fijas y la disminución del tipo de variable
El nuevo escenario ha desencadenado la demanda de hipotecas de tipo fijo, que ya supone que el 59.4% de los contratos firmados en los últimos meses, que excede claramente las variables mixtas y relegadas a los mínimos históricos. El atractivo de la cuota estable y la protección contra futuros aumentos en el Euribor convencen a más y más compradores.
Hipoteca fija: cuota constante a lo largo de la vida del préstamo. Hypotec mixto: primeros años en un tipo fijo, luego variable. Hypototeca variable: vinculado al Euribor, mayor incertidumbre.
La preferencia por la estabilidad responde tanto al contexto macroeconómico como a la percepción de que los tipos bajos han tocado los antecedentes. La ayuda pública para facilitar el cambio de variable a la hipoteca fija se mantiene hasta noviembre de 2025, aunque las condiciones ahora son menos ventajosas que en ejercicios anteriores.
Ayuda y protección para hipotecas
El gobierno se ha extendido hasta el final de 2025 ayuda para familias vulnerables, estableciendo el umbral de ingresos en 37,800 euros por año. Estas medidas buscan mitigar el impacto de un Euribor aún alto, aunque la supresión de comisiones libres limita la atracción de modificar las condiciones de la hipoteca.
El banco no puede modificar unilateralmente intereses o exigir productos vinculados adicionales en hipotecas del plan de ayuda. Se mantiene la protección para aquellos que ya han solicitado cambios, pero las nuevas operaciones estarán sujetas a los límites legales de la comisión.
Claves del comprador: ¿Es un buen momento para hipotecar?
En el contexto actual, las familias y los compradores enfrentan un dilema:
Las cuotas de hipotecas variables han disminuido significativamente en comparación con 2024, pero los ahorros futuros serán marginales. Las hipotecas fijas han ganado atractivo debido a su previsibilidad, aunque las condiciones ya no son tan ventajosas como hace un año. Las hipotecas mixtas pierden peso, desplazadas por seguridad fija.
El mercado se estabiliza y los expertos recomiendan estudiar cada caso particular, teniendo en cuenta la evolución esperada del Euribor y las comisiones aplicables. En un entorno donde la volatilidad económica global y las decisiones de los bancos centrales marcan el ritmo, la prudencia y la información son esenciales para tomar la mejor decisión.
El frenado en la caída de las cuotas y la desaparición de las hipotecas más baratas confirman un cambio de ciclo en el acceso a la vivienda, con consecuencias directas para el bolsillo de los españoles y el futuro del sector inmobiliario.
