Anuj Puri, Presidente-Anarock Group, dice: “La recuperación que comenzó en 2021 fue impulsada por la demanda acumulada, las tasas de interés de bajo récord y un cambio estructural hacia la propiedad de la vivienda después de la pandemia. En los primeros años de recuperación, los aumentos anuales de alquiler de 12 a 24% fueron comunes en los centros de empleo principales. sostenible.”
“Los valores de capital siguieron una trayectoria similar de rápida apreciación entre 2021-2023, seguido de ganancias más estables a medida que el nuevo suministro alcanzó el mercado y los compradores se volvieron más sensibles a los precios”, dice Puri. “En particular, los mercados dirigidos por infraestructura (aquellos que se benefician de nuevas líneas de metro, autopistas o nuevos centros tecnológicos planificados) continuaron desafiando esta tendencia de enfriamiento”.
Avg. Valores de capital (INR/Sq. Ft.) Citiesmicro Markets2021-NDQ2-2025%Cambio-2021 vs Q2 2025BenGalurusarjapur RD6,05010,80079%TEA City5,7539,80070%Gachibowli5,0109,35087%Punehinjewadi5,7108,00040%Wagholi4,9516,94040%Ncrsohna Road6,60011,50074%Sector-15 (Noida) 5,70013,600139%MMRCHEMBur18,73528,60053%Mulund16,91725,30050%Kolkataem Bypass7,0008,78025%RajarHat4,4756,15037%Chennaiperambur6,3508,00026%Pallavaram5,9507,4756%Avg. Crecimiento de alquileres mensuales para estándar 2BHK 1,000 Sq. FT HOMECITiesMicro Markets2021-NDQ2-2025%Cambio-2021 vs Q2 2025Bengalurusarjapur RD21,000381%Thanisandra Main RD20,50033,80033,800333,80065%Hyderabad Ciudad23,00036,35058%Gachibowli2222222,60066%Punehinjewadi17,80028,50060%Wagholi14,20024,00069%Ncrsohna Road25,00037,50050%Sector-150 (NOIDA) 16,00027,30071%MMRCHEMBUR46,00067,00046%Mulund39,50052,30032%Kolkataem19,00029,00053%Rajarhat15,00021,00040%Chennaiperambur16,20022,50039%Palavaram14,90021,80046%
Fuente: Anarock Research & Advisory
Bangalore: Sarjapur Road y Thanisandra
En la capital tecnológica de la India, dos bolsillos han superado incluso al robusto crecimiento promedio de la ciudad.
Sarjapur Road ha sido durante mucho tiempo parte del corredor de TI oriental de Bengaluru, pero la promesa del metro Namma de la línea roja, que conecte a Hebbal a Sarjapur, ha alimentado una nueva ola de interés. Entre 2021 y el segundo trimestre de 2025, los precios de las propiedades aquí aumentaron un 79%, mientras que el promedio de alquileres de 2bhk subió un 81% a ₹ 38,000 por mes. La carretera principal de Thanisandra, en el norte, ha reflejado esta trayectoria con ganancias de capital del 81% y alquila un 65%. Su proximidad a Manyata Tech Park y la mejora de la conectividad de carretera lo han convertido en un imán para los profesionales de TI de ingresos entre mediados a superiores.
Ambas áreas también se benefician de la disponibilidad limitada de la tierra, que ha mantenido el mercado ajustado y el revestimiento especulativo en torno a proyectos como el propuesto centro de mega-tecnología ‘Swift City’ en Sarjapur.
Hyderabad: Hitech City y Gachibowli
El corredor occidental de Hyderabad ha consolidado su lugar como uno de los submarques inmobiliarios más resistentes de la India.
Hitech City, el corazón tecnológico de la ciudad, registró un aumento del 70% en los valores de las propiedades y un salto del 58% en alquileres en los últimos tres años y medio. Gachibowli, justo al lado, aumentó aún más: los valores de capital subieron un 87%, alquila un 66%. Su atractivo radica en una concentración de campus multinacional, escuelas internacionales y complejos residenciales premium.
A pesar de que la inflación nacional de alquiler ha disminuido, estos dos bolsillos continúan después de los aumentos anuales de dos dígitos gracias a la demanda implacable de una fuerza laboral en crecimiento y la escasez de apartamentos listos para avanzar.
Pune: Hinjewadi y Wagholi
El rendimiento de Pune subraya un patrón familiar: un concentrador de TI maduro soportado por una franja asequible de rápido crecimiento.
Hinjewadi, hogar del parque de TI más grande de la ciudad, vio que los precios aumentaron un 40% y las alquileres aumentaron un 60% desde 2021. Si bien el crecimiento de alquiler se ha desacelerado desde finales de 2024, la demanda sigue siendo estable gracias a una afluencia constante de jóvenes profesionales. Wagholi, más lejos pero bien conectado a la ciudad a través del corredor de Nagar Road, coincidió con las ganancias de capital de Hinjewadi, pero superó a los alquileres con un aumento del 69%. Su costo de compra relativamente más bajo lo ha convertido en una opción preferida para los inversores por primera vez que buscan rendimiento.
NCR: Sohna Road y Noida Sector-150
La historia de la Región de la Capital Nacional tiene dos hilos distintos: corredores corporativos establecidos e imanes de inversores de la nueva edad.
Sohna Road en Gurugram combina ambos mundos: un fuerte arrendamiento corporativo cerca y mejorando la conectividad a través de los enlaces de la autopista Delhi -Mumbai. Los precios subieron un 74% desde 2021, mientras que los alquileres han subido un 50%. El sector 15 en Noida es el destacado a nivel nacional. Los valores de sus propiedades han aumentado el 139% en poco más de tres años y medio, el más rápido entre todos los micro mercados en este estudio, alimentado por nuevos proyectos de municipio, planificación de campo verde y entusiasmo de los inversores. Los alquileres aquí también han aumentado el 71%, lo que refleja la demanda de profesionales que trabajan y usuarios finales extraídos por sus espacios abiertos planificados e instalaciones deportivas.
Región Metropolitana de Membai: Chembur y Mulund
En Mumbai hambriento de tierras, el crecimiento de los precios en los suburbios con acceso mejorado al transporte ha sido sorprendente.
Chembur, una vez un suburbio relativamente debajo del radar, ha sido transformado por la autopista oriental y las extensiones de la línea metropolitana. Los precios subieron un 53%y los alquileres han crecido un 46%. Mulund, una puerta de entrada entre Mumbai y Thane, ha visto ganancias de capital similares (50%) pero un crecimiento de alquiler más lento (32%), en parte debido a los niveles iniciales más altos de alquiler. Los apartamentos de gran formato y las mejores comodidades suburbanas han atraído a las familias actualizadas de vecindarios de la ciudad más concurridos.
Kolkata: EM Bypass y Rajarhat
La historia de crecimiento de Kolkata ha sido más estable, pero sigue siendo gratificante para los inversores a largo plazo.
EM omiten los beneficios de la proximidad al distrito comercial central y las principales carreteras arteriales, lo que aumenta los valores de capital de un 25% y alquila un 53%. Rajarhat, un municipio planificado hacia el este, ha visto una mayor apreciación del capital al 37%, impulsada por una nueva infraestructura y presencia corporativa, junto con un crecimiento del alquiler del 40%.
Si bien no es tan espectacular como NCR o Bengaluru, la trayectoria de Kolkata subraya el valor del crecimiento y la conectividad planificados.
Chennai: Perambur y Pallavam
Los dos mercados destacados de Chennai, Perambur en el norte y Pallavaram en el sur, deben su rendimiento a excelentes enlaces de tránsito.
Perambur ha visto que los precios aumentan un 26% y alquila un 39% desde 2021, respaldado por Suburban Rail y Metro Access. Pallavaram, cerca del aeropuerto y GST Road, registró una ganancia de precio del 24% y un aumento del 46% en el alquiler, lo que atrajo tanto al personal de la aerolínea como a los profesionales de TI que trabajan en el Corredor OMR cercano.
Por qué estos mercados superaron
Algunos temas se repiten en estos micro mercados líderes:
Inversión de infraestructura: las líneas metropolitanas, las autopistas y las expansiones del aeropuerto han demostrado ser los catalizadores más confiables tanto para la apreciación del capital como para la demanda de alquiler. Los grupos de empleo, los mercados anclados por los centros de TI o los campus corporativos, Sarjapur, Hitech City, Hinjewadi, muestran el crecimiento de alquiler más fuerte, un reflejo de la constante inmigración. Desarrollo urbano planificado: ubicaciones como Sector-150 Noida y Rajarhat se benefician de la planificación maestra, los espacios verdes y las comodidades a gran escala, atrayendo a los inversores y a los usuarios finales. Accesibilidad relativa: en las ciudades donde los mercados centrales tienen un precio, periferias como Wagholi, Thanisandra y Mulund ofrecen puntos de entrada más accesibles, creando una absorción constante.
Perspectiva 2026
“Mirando hacia 2026, esperamos que el crecimiento promedio de los precios de la vivienda oscile entre el 6 y el 7%, y los alquileres probablemente aumentarán del 7 al 10%, ambos superan la inflación”, dice Anuj Puri. “Los micro mercados vinculados a las principales terminaciones de infraestructura (como líneas metropolitanas en Bengaluru y Mumbai, las autopistas en NCR, y las expansiones de TI Park en Hyderabad y Pune) están mejor ubicadas para mantener ganancias superiores al promedio”.
En el mercado inmobiliario de la India, el crecimiento sigue la infraestructura, y la resiliencia de alquiler sigue a los empleos. Para los inversores, identificar la próxima ola de corredores de conectividad y empleo podría ser la diferencia entre los rendimientos promedio y los excepcionales.
