Los precios en el mercado de condominios de EE. UU. Informaron su segunda caída más año tras año en mayo, según un nuevo informe de Redfin, que cae en un 2.2 por ciento en comparación con el año anterior.
En mayo, los últimos datos disponibles, el precio de venta promedio de un condominio típico en los EE. UU. Fue de $ 354,100, casi tan bajo como en la primavera de 2023, cuando el país enfrentaba una corrección significativa y precios de condominios cayeron en un 2.9 por ciento.
Si bien el mercado inmobiliario general de los Estados Unidos enfrenta una caída a medida que las tasas hipotecarias continúan rondando la marca del 7 por ciento y la incertidumbre económica crece en todo el país, el mercado de condominios se enfrenta a una recesión mucho más dramática que la de una sola familia.
En comparación, el precio de venta medio de una casa unifamiliar en los EE. UU. Aumentó un 0.5 por ciento en mayo en comparación con un año anterior a $ 462,206. Alentadoramente para los compradores, este fue el crecimiento más lento de los precios de la vivienda en casi dos años, pero los precios aún no han dejado de aumentar.
¿Por qué caen los precios del condominio?
Los precios de los condominios están cayendo porque las ventas se han reducido en los últimos meses a medida que aumentó el inventario. Según Redfin, hay alrededor del 80 por ciento más de vendedores que compradores en el mercado de condominios. Muchos de estos vendedores están tratando de descargar sus propiedades para evitar tarifas de Asociación de propietarios de viviendas (HOA) y primas de seguro de hogar, la misma razón por la que mantiene a los compradores alejados de estos listados.
En mayo, las ventas de condominios en todo el país cayeron un 11,9 por ciento en comparación con el año anterior. Fue la mayor disminución desde junio de 2024 y fue más de tres veces mayor que la caída del 3.7 por ciento reportada en el mercado de viviendas unifamiliares.
“El mercado de condominios ha sido golpeado con varios costos de disparo, como las tarifas de HOA y las primas de seguros, que hacen que los condominios sean menos asequibles en muchos mercados. Estos costos adicionales no solo hacen que los condominios no solo hacen que las inversiones menos predecibles de Daryl Fairweather, economista principal de Redfin, a NewSweek.
Un nuevo complejo de apartamentos que se está construyendo en Alhambra, California, el 6 de septiembre de 2023.
Además de eso, dijo Fairweather, el “desequilibrio marcado” entre vendedores y compradores está causando “una gran acumulación en el inventario, el nivel más alto en una década”. Los condominios existentes para la venta también enfrentan la competencia de los recién construidos, que todavía están aterrizando en el mercado a pesar de una reciente desaceleración en la construcción multifamiliar.
“Muchos vendedores están descargando condominios para estos mismos desafíos de asequibilidad sobre el aumento de las tarifas de HOA, el seguro y los costos de evaluación especiales. Debido al mercado desequilibrado, los precios de los condominios están cayendo en muchas ciudades, lo que también está alentando a los propietarios a salir lo antes posible”, dijo Fairweather. “Los compradores son reacios a comprar condominios por estas mismas razones en torno a la asequibilidad”.
También existe el problema del creciente número de condominios que no califican para los préstamos de la Administración de Vivienda Federal (FHA).
“Hay nuevas regulaciones federales y requisitos financieros que evitan que los condominios califiquen para los préstamos de la FHA”, dijo Fairweather.
“Los condominios también están bajo más escrutinio después del colapso del surfside en Florida, que mostró la necesidad de un mayor escrutinio de construcción. Esto es especialmente significativo a medida que el stock de condominios envejece, especialmente en lugares como Florida, California y el noreste”, agregó. “Una vez más, esto significa que los compradores tienen mucho que considerar cuando se trata del beneficio de costos de invertir en condominios”.
El epicentro de la depresión del condominio
La dramática caída de precios de 2 por ciento de 2 por ciento del mercado de condominios en todo el país palidece en comparación con las disminuciones reportadas en Florida, el estado que lidera la caída del condominio a nivel nacional.
Siete de los 10 metros estadounidenses con las mayores disminuciones de precios en mayo, según Redfin, estaban en el estado de Sunshine, con Deltona informando la caída más empinada año tras año en la nación con un 32.2 por ciento. El precio de venta medio de un condominio en la ciudad fue de $ 235,000 en mayo.
Fue seguido por Crestview, Florida (-32 por ciento); Houston, Texas (-23 por ciento); Oakland, California (-20.3 por ciento); Tampa, Florida (-19 por ciento); Cape Coral, Florida (-15.9 por ciento); Puerto Norte, Florida (-15.5 por ciento); Nápoles, Florida (-11.4 por ciento); Orlando, Florida (-11.4 por ciento); Ann Arbor, Michigan (-11 por ciento); y Austin, Texas (-11 por ciento).
“Florida es un mercado desafiante en general en este momento debido a las ventas de caída, los valores de las viviendas más bajos y las complicaciones del seguro”, dijo Fairweather. “Sin embargo, el mercado de condominios se enfrenta a una versión aún más extrema de esto. Además del aumento de los costos de seguro debido a las amenazas climáticas, muchos edificios se han vuelto poco asegurables por completo. Y después del colapso de Surfside en Florida, los edificios enfrentan nuevas presión e inspecciones regulatorias”.
Los legisladores de Florida aprobaron una nueva ley de seguridad del edificio después del trágico colapso del condominio de Champlain Towers South en Surfside en junio de 2021. Las nuevas regulaciones, que entraron en vigor a fines de 2024, requieren que los condominios envejecidos en el estado se sometan a inspecciones estructurales y se encuentran reservas necesarias para reparaciones y mantenimiento.
La nueva ley ha llevado a una explosión de las ventas de condominios en los mercados costeros de Florida, ya que muchos vendedores buscan evitar tarifas de HOA más altas.
No hay salida a la vista
Es probable que la caída del condominio continúe, dijo Fairweather, especialmente en lugares como Florida y Texas, que están viendo el mayor aumento en las tarifas de HOA.
“Experimentaron un gran aumento en la oferta durante el auge de la construcción de viviendas pandemias, pero la demanda se ha ralentizado significativamente debido a los desafíos de asequibilidad”, dijo. “Los precios de los condominios generalmente se mantienen mejor en el este, donde la oferta sigue siendo un poco crujiente y mantiene los precios”.
En parte del noreste, los precios de los condominios aún aumentaron en mayo. New Brunswick, Nueva Jersey, vio el mayor aumento de precios año tras año ese mes, con el precio promedio de venta de un condominio en la ciudad en $ 500,000. Fue seguido por Pittsburgh, Pensilvania (+14.1 por ciento); Condado de Montgomery, Pensilvania (+14.1 por ciento); San Francisco, California (+8.8 por ciento); Ocean City, Nueva Jersey (+8.2 por ciento) y Providence, Rhode Island (+7.6 por ciento).
