En octubre, en medio de una ola de archivos de desalojo récord, la Corte Suprema de Colorado emitió una decisión sísmica: los inquilinos que enfrentan el desalojo tienen derecho a disputar su desplazamiento frente a un jurado.
La opinión, provocada por una demanda de un inquilino que desafía las acusaciones de su arrendador, marcó un cambio, al menos por el número relativamente pequeño de casos que calificarían bajo sus parámetros. Los procedimientos de desalojo a menudo se envían en rápida sucesión, con relativamente pocos inquilinos defendidos por abogados y jueces del condado que generalmente niegan las solicitudes de juicios con jurado.
Luego, en diciembre, el tribunal se revirtió. En una medida que un abogado de vivienda dijo que nunca había visto antes, el tribunal retiró voluntariamente la opinión debido a su nueva comprensión de un hecho subyacente en el caso: cómo el inquilino había recibido su aviso de desalojo.
El tribunal luego giró sobre la pregunta más profunda sobre el acceso de los inquilinos a los juicios con jurado. Esa pregunta, escribieron los jueces, en realidad deberían ser abordados por la legislatura.
Ahora, los legisladores de Colorado buscan proporcionar una respuesta. El proyecto de ley 1235 de la Cámara de Representantes daría a los inquilinos disputas objetivas, como si violaran partes específicas de su contrato de arrendamiento, la capacidad de argumentar su caso frente a un jurado de sus compañeros. La demanda que condujo a la decisión retraída de la Corte Suprema, por ejemplo, se activó si un inquilino había violado su contrato de arrendamiento al que alguien se quedara en su apartamento durante más de tres meses, entre otras acusaciones.
La opción de jurado garantizada bajo el proyecto de ley generalmente no se aplicaría a los inquilinos que enfrentan el desalojo porque no pagaron su alquiler, lo cual es la base de la mayoría de los casos de desalojo.
El proyecto de ley aprobó una audiencia del comité inicial a principios de marzo. Incluso con una aplicabilidad limitada, argumentaron los partidarios, la capacidad de elevar los casos de desalojo a los juicios del jurado fue un derecho clave para las personas que enfrentan la pérdida de sus hogares.
“Estamos presentando esto para apoyar los derechos de los inquilinos, ya que podrían tener la oportunidad de defenderse de poder quedarse en su hogar”, dijo la representante Jennifer Bacon, que patrocina el proyecto de ley con el compañero representante demócrata de Denver Steven Woodrow, durante una audiencia de comité el mes pasado. “Sin el juicio con jurado, la preocupación que tenemos es que (estos casos) se mueven muy rápidamente y la gente no puede seguir el ritmo”.
Mientras tanto, los opositores han argumentado que el proyecto de ley conduciría a una oleada de juicios con jurado en un sistema judicial ya sobrecargado. En entrevistas y en el testimonio del comité, los propietarios y los abogados de la industria argumentaron que los inquilinos podrían abusar de la opción del juicio del juicio para retrasar los procedimientos y que los legisladores ya han ido demasiado lejos para interrumpir el equilibrio entre los propietarios y sus inquilinos.
“Si (los inquilinos) van a exigir uno de estos, los tribunales del condado no están configurados para tenerlos instantáneamente”, dijo Drew Hamrick, asesor general de la Asociación de Apartamentos de Colorado. “… Va a ser una gran motivación para cualquier acusado pedir un juicio con jurado por su propia perspectiva egoísta porque les comprará tiempo adicional”.
El debate llega en un momento crucial en Colorado. A medida que el dinero de alivio de la era de Pandemic se ha agotado, las presentaciones de desalojo han aumentado: hubo casi 16,000 de este tipo en Denver el año pasado y casi 45,000 más en todo el estado, según datos estatales y locales. Se proyecta que Denver supere ese total en 2025, lo que significaría un tercer año consecutivo de presentaciones de desalojo récord en la capital de Colorado.
Los legisladores de la Legislatura controlada por los demócratas han realizado una agenda de varios años para lanzar desalojos junto con los esfuerzos para dejar de lado el dinero local y estatal para la asistencia de alquiler. Una ley aprobada hace dos años permitió que los inquilinos participaran en los procedimientos de forma remota, una ley de marquesina del año pasado les da a los inquilinos un derecho de primera negativa a renovar sus arrendamientos, y un proyecto de ley que avanza este año le daría a los inquilinos más tiempo para pagar la alquiler antes de ser desalojados.
Zach Neumann, CEO del Proyecto de Defensa Económica de la Comunidad, dijo que los desalojos continúan subiendo. Pero los esfuerzos políticos para abordarlos han nacido la fruta: menos casos en Denver han resultado en un desplazamiento ordenado por la corte en los últimos años, dijo, gracias al aumento del alquiler y la asistencia legal.
“Debido al ritmo de los desalojos y lo que hemos visto en el mercado inmobiliario, parece que gran parte del trabajo de los últimos años ha sido dos pasos adelante, un paso atrás”, dijo Neumann.
El esfuerzo legislativo de varios años ha provocado críticas de los propietarios, propietarios y legisladores republicanos de que la legislatura ha llegado demasiado lejos en la regulación de la relación inquilino-landlord.
“No creo que los desalojos favorezcan a los propietarios y no lo han hecho por un tiempo”, testificó Jody Beckstead, un administrador de propiedades de Arvada, el mes pasado. “Siento que la personalidad del propietario todavía está villano”.
El testimonio de Beckstead se produjo poco antes de que el proyecto de ley avanzara fuera del Comité Judicial de la Cámara de votos de una línea de partidos. Ahora se encuentra en el Comité de Asignaciones de la Cámara, un organismo legislativo encargado de supervisar el gasto legislativo.
Es una parada consecuente: en un año presupuestario ajustado, cualquier cantidad de gasto adicional puede ser fatal, y el proyecto de ley inicialmente conlleva un precio de aproximadamente $ 1 millón durante sus primeros dos años para tener en cuenta que más personal manejará una mayor carga de juicio con jurado. El proyecto de ley se enmendó para dejar en claro que los jueces pueden rechazar las demandas de jurado a menos que haya una disputa objetiva que un jurado debe decidirse, y Bacon dijo que espera que el cambio frene los costos y los temores de una avalancha de nuevas pruebas.
Neumann, del Proyecto de Defensa Económica, rechazó las afirmaciones de que una ola de presentaciones seguiría la aprobación del proyecto de ley.
“No hay evidencia que respalde estas afirmaciones”, dijo Neumann a los legisladores. “Su argumento es mantener un proceso de desalojo que se mueve rápidamente y con muy poco escrutinio”.
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