La Asamblea General de Colorado está a punto de aprobar protecciones adicionales para los propietarios que quedan en deuda con sus asociaciones de propietarios y se arriesgan a perder sus casas debido a multas no remuneradas, honorarios tardíos y facturas legales.
Dos proyectos de ley están en consideración esta sesión legislativa. Uno tiene la intención de proteger la equidad del propietario y evitar las subastas de ejecución hipotecaria del tribunal, y está a un voto de la aprobación legislativa. Un segundo proyecto de ley, que crearía un proceso alternativo de resolución de disputas, se encuentra en las primeras etapas de la consideración legislativa.
La factura de capital de propietarios de viviendas, HB25-1043, les daría a los propietarios de viviendas que enfrentan una ejecución hipotecaria la oportunidad de vender sus casas antes de que los jueces las ordenen vendidas en el juzgado de subastas solicitando una estadía de nueve meses, dando tiempo a los propietarios para enumerar las casas y encontrar compradores. Los propietarios de viviendas podrían usar los ingresos de ventas para pagar su deuda HOA, pagar sus hipotecas y potencialmente mantener el capital restante.
La representante estatal Nequetta Ricks, D-Aurora, que es uno de los patrocinadores del proyecto de ley, ha estado a la vanguardia de la reforma de HOA en la Legislatura de Colorado desde 2022, cuando la atención sostenida de los medios, incluso desde el Post de Denver, mostró cómo los HOA de Colorado operaban con poca supervisión y poseían la capacidad de predicho en las personas de las personas debido a las aletas impididas.
Colorado Hoas tiene la autoridad de colocar “súper gravámenes” en casas que incluso triunfan las hipotecas del banco. Eso a menudo lleva a las personas que pierden sus hogares, así como al patrimonio que habían construido mientras aún le deben a su banco por el préstamo. Los HOA todavía pueden colocar gravámenes en las casas y buscar una ejecución hipotecaria bajo la ley estatal, pero el proyecto de ley de capital del propietario le daría a las personas la oportunidad de aferrarse a algunas de las inversiones que tienen en sus hogares, dijo.
“Estamos tratando de darles una ventaja durante un momento difícil en sus vidas”, dijo Ricks.
El proyecto de ley también incluye disposiciones que requerirían que HOA envíe asesoramiento a los propietarios de viviendas morosas sobre el asesoramiento de crédito disponible a través del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y que comience a enviar datos sobre gravámenes y ejecuciones hipotecarias al estado. En este momento, hay pocos datos de ejecución hipotecaria, lo que podría ayudar a informar a los legisladores sobre cuán grave es el problema y guiar lo que otras políticas podrían necesitar, dijo Ricks.
El proyecto de ley ha sido aprobado por ambas cámaras, pero regresa a la Cámara de Representantes para votar después de que el Senado agregó algunas enmiendas. Se espera que sea aprobado este mes y luego se enviará al gobernador Jared Polis para la firma.
“Demasiados propietarios han sido obligados a salir de sus hogares sin nada para comenzar de nuevo”, dijo el patrocinador de Bill, el senador Tony Exum, D-Colorado Springs. “Queremos que los propietarios tengan una oportunidad justa de retener la equidad que tienen en sus hogares”.
Sin embargo, los defensores de la reforma de HOA en Colorado expresaron su decepción por el proyecto de ley.
El Foro de Colorado HOA, una organización de base que presiona para un mayor control sobre los cuerpos que gobiernan los vecindarios, quería que el proyecto de ley hiciera más para ayudar a los propietarios a evitar ir a los tribunales, dijo Stan Hrincevich, presidente del foro.
El Foro HOA había propuesto un sistema en el que los propietarios que enfrentan la ejecución hipotecaria podían recibir asesoramiento de crédito y luego asistir a una audiencia ante su junta de HOA para resolver un acuerdo de conciliación. Eso evitaría a los tribunales y ahorraría dinero a los propietarios porque HOAS generalmente obligan a los miembros a pagar por los honorarios del abogado de las asociaciones además de las multas y las tarifas tardías adeudadas, dijo Hrincevich.
“Eso apesta a más costos judiciales y honorarios de abogados”, dijo sobre el proyecto de ley.
Ricks dijo que la idea es que se creará un formulario simple para que los propietarios se presenten a los tribunales que solicitan la estadía de nueve meses. Eso no debería requerir que contraten a sus abogados, dijo.
Si bien el foro HOA estaba decepcionado con los cambios de la factura, Hrcincevich dijo que el grupo lo apoyará.
“Es un buen paso para poner fin a las prácticas abusivas de las ejecuciones hipotecarias por las cuales la equidad de un propietario se elimina”, dijo.
El proyecto de ley de resolución de disputas alternativas, HB25-1123, requeriría que los propietarios y sus HOA ingresen a la mediación antes de las quejas de HOAs en la corte. Se espera que tenga una segunda lectura en la casa esta semana, dijo Ricks, quien patrocina ambos facturas de HOA.
“Ese proyecto de ley dice que el proceso de resolución de disputas debe estar agotado entre el HOA y el propietario antes de ir a la corte”, dijo. “Estamos tratando de intentar resolver estas disputas y mantenerlas fuera de la corte”.
La falta de supervisión de HOA en Colorado se convirtió en un tema candente en 2022 cuando una erupción de ejecuciones hipotecarias presentadas por la Asociación Maestro de Propietarios de Viviendas para Green Valley Ranch sorprendió a los residentes y provocó una condena rápida de funcionarios electos y defensores de la vivienda de Denver.
Aquellos involucrados en la industria de la vivienda de Colorado dijeron que era la tormenta perfecta: una asociación agresiva que opera en un campo sin regulación. Algunos dijeron que las ejecuciones hipotecarias eran depredadoras en su objetivo de residentes negros, latinos y asiáticos.
Desde entonces, la Legislatura ha tratado de reinar en el poder de HOA. Ha limitado la cantidad de dinero que los residentes se pueden cobrar en tarifas delincuentes por cosas como botes de basura que quedan demasiado tiempo, manchas de grasa en entradas o persianas dañadas que se pueden ver desde la calle. También se requieren avisos escritos antes de que se puedan recaudar multas. La Legislatura prohibió a HOAs subastando hogares debido a multas no remuneradas por violaciones de pacto comunitario.
En Colorado, las asociaciones de propietarios operan sin supervisión de ninguna agencia reguladora estatal, incluida el Departamento de Agencias Reguladoras de Colorado, cuya división inmobiliaria supervisa agentes, corredores, desarrolladores, prestamistas hipotecarios y tasadores. Más de 2.3 millones de coloradans, alrededor del 40% de la población y aproximadamente el 61% de los propietarios de viviendas, viven en comunidades con HOA.
La situación para los miembros de HOA ha mejorado, dijo Ricks, pero hay que hacer más. Le gustaría ver una oficina estatal creada para regular HOA porque todavía existen grupos sin escrúpulos. Por ejemplo, después de que el estado comenzó a requerir avisos de violaciones escritos en el idioma preferido de un propietario, Ricks recibió informes de HOAS que cobraban a los residentes $ 25 o más por las cartas.
“Necesitan una mejor manera de monitorear, administrar y garantizar que los propietarios sean tratados de manera justa porque hay muchos HOA de depredadores”, dijo.
Manténgase actualizado con la política de Colorado al registrarse en nuestro boletín semanal, el lugar.
