Después de años de disparar los precios de la vivienda y las tasas hipotecarias obstinadas, el mercado inmobiliario de los Estados Unidos finalmente está “en el parche de regreso a la normalidad”, según una selección de expertos inmobiliarios.
En Un nuevo informeRedfin dijo que “el extremo de la luz del túnel” está a la vista para millones de estadounidenses, y los costos normales de vivienda podrían regresar a los Estados Unidos tan pronto como 2030.
“Normal”, sin embargo, no siempre significa asequible.
¿Cómo comenzó este escenario de vivienda infernal?
Los precios de las viviendas han aumentado en todo el país a medida que la demanda explotó entre 2020 y 2022, cuando las bajas tasas hipotecarias, el aumento del trabajo remoto y un enfoque renovado en el espacio interno provocado por la pandemia causó un frenesí de vivienda en todo el país.
A pesar del efecto de enfriamiento desempeñado por tasas hipotecarias repentinamente más altas como resultado de la agresiva campaña de acompañamiento de tasas de la Reserva Federal entre 2022 y 2023, los precios de las viviendas han seguido subiendo debido a la falta crónica de inventario en todo el país.
Si bien los vientos en contra recientes de suministros están presionando a la baja sobre los precios, especialmente en los mercados donde el inventario ha crecido más en los últimos meses, los precios de las viviendas aún son alrededor de un 40 por ciento más altos de lo que eran antes de la pandemia.
A partir de la semana que terminó el 28 de agosto, la hipoteca de tasa fija a 30 años, el préstamo hipotecario más popular entre los estadounidenses, fue de 6.56 por ciento, un mínimo de 10 meses, Según Freddie Mac.
En una vista aérea, los trabajadores de la construcción construyen una nueva casa en una propiedad que se quemó en el incendio de Eaton el 15 de agosto de 2025, en Altadena, California. En una vista aérea, los trabajadores de la construcción construyen una nueva casa en una propiedad que se quemó en el incendio de Eaton el 15 de agosto de 2025, en Altadena, California. Mario Tama/Getty Images
Siendo realistas, las tasas hipotecarias aún son mucho más altas que los mínimos del 2-3 por ciento registrados durante la pandemia. Pero incluso una pequeña caída es una señal positiva que sugiere que las tasas hipotecarias están comenzando a caer y probablemente continuará haciéndolo si, como se esperaba, la Reserva Federal reduce las tasas este mes.
¿Qué significa ‘normal’ para el mercado inmobiliario de los Estados Unidos?
En aras de su estudio, Redfin consideró “normal” como el mercado inmobiliario de los Estados Unidos en 2018, antes del caos de pandemia. En julio de 2018, las tasas hipotecarias estaban en el rango de mediados del 4 por ciento, y aunque los precios de las viviendas aumentaban, este crecimiento no superaba los salarios de la forma en que lo ha hecho en los últimos cinco años.
La relación de pago / ingreso mensual promedio de la hipoteca a los ingresos fue de alrededor del 30 por ciento, lo que significaba que el hogar típico de los Estados Unidos que compraba una casa necesitaba gastar el 30 por ciento de sus ingresos en su hipoteca cada mes.
Esto se trata de la cantidad que los economistas consideran asequible para un hogar. A partir de este año, el hogar típico de los Estados Unidos gasta el 38.4 por ciento de sus ingresos en sus pagos mensuales de su hipoteca.
Posiblemente porque las casas eran relativamente asequibles, la oferta y la demanda estaban relativamente equilibradas en 2018, a diferencia de ahora, con los vendedores que superaban en número a los compradores en más de 500,000.
Mientras que para muchas partes del país, un regreso a la normalidad haría que la comprensión de viviendas sea más asequible, en otras áreas, los precios seguirían siendo extremadamente altos. San Francisco, por ejemplo, ya ha vuelto a la normalidad según Redfin, el único mercado que lo ha hecho hasta ahora.
Pero el “normal” de San Francisco nunca podría haberse llamado objetivamente asequible. Ya en julio de 2018, antes de la montaña rusa de la pandemia de los precios de la vivienda, la relación de pago-ingreso de hipoteca mensual era del 74 por ciento en San Francisco, por encima del nivel nacional.
¿Cómo es el final de la crisis actual?
Para Redfin, el final de la crisis actual de asequibilidad de la vivienda no sucederá necesariamente con una explosión, o, más específicamente, un choque, pero con una suave realineamiento de las condiciones que durante años han estado fuera de lugar.
Eso incluye la necesidad de crecimiento del precio de la vivienda, que ha sido rampante durante años, para finalmente estabilizarse y que las tasas hipotecarias disminuyan por debajo de la marca del 6 por ciento.
Suponiendo que los ingresos anuales de los hogares en los EE. UU. Continúen creciendo al 3.9 por ciento y las tasas hipotecarias caen al 5.5 por ciento, el mercado inmobiliario volverá a la normalidad:
Noviembre de 2030, si los precios de la vivienda siguen creciendo a las tasas actuales (+1.4 por ciento año tras año); enero de 2029, si los precios de la vivienda se mantienen estables; noviembre de 2027, si los precios de la vivienda caen en un 2 por ciento año tras año; julio de 2032, si los precios de la vivienda crecen en un 2 por ciento año tras año.
Si las tasas hipotecarias permanecen en el nivel actual, aproximadamente 6.7 por ciento, el mercado inmobiliario solo volverá a la normalidad por:
Diciembre de 2034, si los precios de la vivienda siguen creciendo a las tasas actuales (+1.4 por ciento año tras año); septiembre de 2031, si los precios de la vivienda se mantienen estables; agosto de 2029, si los precios de la vivienda caen en un 2 por ciento año tras año.
Si los precios de la vivienda crecen un 2 por ciento año tras año, el mercado inmobiliario no volverá a la normalidad durante los próximos diez años, según las estimaciones de Redfin.
“El camino de regreso a los costos normales de la vivienda no requiere un colapso en los precios de las viviendas: la estabilidad puede ser suficiente”, el economista senior de Redfin Asad Khan dicho en un comunicado de prensa compartido con Newsweek.
“Los compradores no deberían esperar que la asequibilidad retroceda durante la noche, pero las líneas de tendencia apuntan al progreso real dentro de esta década. Si las tasas hipotecarias disminuyen modestamente, y el crecimiento de los precios y los ingresos se mantiene estable, el mercado para los compradores de viviendas podría ser muy diferente a fines de la década de 2020. Somos una normalidad cautelosamente optimista, puede no estar tan lejos como muchos puedan temer”.
Un mercado de la vivienda dividida
El mercado inmobiliario estadounidense ya está dividido regionalmente, y el sur ve una corrección profunda, mientras que en partes del noreste y los precios de la vivienda del Medio Oeste todavía están creciendo.
Este fenómeno continuará dentro del proceso de normalización resaltado por Redfin, con algunos mercados alcanzando su normalidad de 2018 mucho más rápido que otros, que es poco probable que alcancen ese nivel en los próximos diez años, incluso con tasas hipotecarias mucho más bajas.
“Los metros impulsados por la tecnología como los del Área de la Bahía, junto con Austin, Seattle y Denver están viendo que los salarios crecen considerablemente más rápido que la tasa nacional del 3.9 por ciento”, dijo Khan. “Al mismo tiempo, el crecimiento del precio de la vivienda en estos metros se ha enfriado considerablemente de Pandemic Peaks. Ya hemos visto que los costos de vivienda regresan a los niveles de 2018 en San Francisco porque los salarios han seguido creciendo a una tasa alta al mismo tiempo que el crecimiento del precio de la vivienda se estabilizó”.
En los mercados del Medio Oeste y East de la Costa, donde la demanda ha sido fuerte y el inventario corto, los costos de vivienda tienen menos probabilidades de volver a la normalidad en el corto plazo.
“Este año hemos visto un crecimiento de precios más rápido en los mercados del Medio Oeste y East Coast, lo que los hace menos propensos a regresar a los costos normales de vivienda pronto si asumimos que esas tasas de crecimiento continuarán”, dijo Khan.
“Sin embargo, en 2018, fue el crecimiento de los precios líder en la costa oeste y ahora esos mercados generalmente están en un camino más claro de regreso a la normalidad. El mercado inmobiliario está evolucionando constantemente, y las tendencias de hoy pueden parecer muy diferentes para 2030”.
