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La vivienda se ha convertido en una de las grandes preocupaciones de la sociedad española.
El acceso a una casa decente, ya sea en propiedad o en alquiler, se ha vuelto cada vez más difícil en gran parte del país.
Ahora, las principales entidades financieras del país lanzan una clara advertencia: los precios de la vivienda continuarán aumentando, hasta un 13% entre 2025 y 2027, impulsados por una combinación de factores que alimentan y obstaculizarán cualquier alivio en el horizonte inmediato.
Este mensaje no es nuevo, sino relevante por dos razones: es una revisión ascendente de las estimaciones que el banco manejado hace solo seis meses, y llega en un contexto en el que los pronósticos de incumplimiento hipotecario se refieren menos que la escasez persistente de suministro.
Los bancos, de hecho, ajustan sus modelos para protegerse a posibles escenarios de voltaje en el mercado, aunque la delincuencia permanece bajo control.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda, el motor de aumento
El punto de partida es simple: faltan casas en España, muchas más que las construidas cada año. El Banco de España estima que el déficit es actualmente entre 400,000 y 450,000 casas, aunque otros análisis aumentan la cifra a aproximadamente 600,000 si se agregan las necesidades planeadas para los próximos meses. Este desajuste se concentra especialmente en grandes áreas urbanas y costeras: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Malaga concentran más de la mitad del déficit actual.
A pesar del reciente aumento en la concesión de licencias para nuevas construcciones, más de 130,000 visas en 2024, la mejor cifra desde 2008, la producción sigue siendo insuficiente. La demanda estructural, impulsada por la creación de hogares, flujos migratorios y el envejecimiento del parque existente, excede con creces la capacidad de respuesta del sector. El pronóstico es que el déficit de vivienda continúa aumentando en los próximos años si el ritmo de construcción no se acelera.
Factores que agravan la crisis: planificación urbana, vivienda vacía y alquiler de turistas
El problema de la vivienda en España no se explica solo por la falta de nuevas promociones. Hay otros ingredientes que alimentan la tensión de los precios:
Rigidez urbana y restricciones normativas que obstaculizan el desarrollo de la tierra y la transformación de bienes raíces de otros usos en residencial. Expansión del alquiler turístico y estacional, que reduce el parque de viviendas disponible para la residencia habitual. El crecimiento del alquiler en los últimos años ha sido notable, pero una parte relevante corresponde a usos alternativos, no al alquiler residencial tradicional. Un stock de viviendas vacías “inventibles”: se estima que hay alrededor de 450,000 unidades en esta situación, muchas de ellas en áreas poco exigidas o en malas condiciones, lo que dificulta su reutilización para aliviar la escasez donde es más necesario.
A esto se agrega el bajo peso de las viviendas públicas en el Parque Nacional: solo 1.5%, en comparación con el 9% del promedio europeo, lo que limita la capacidad de marketing del mercado en tiempos de presión.
Efectos directos: precios altos y de acceso y cada vez más difíciles
El resultado es claro: los precios de la vivienda para la venta y el alquiler crecen muy por encima de la inflación. Entre 2022 y 2024, el precio de venta promedio aumentó más del 12% en varios períodos, y el alquiler acumuló un aumento cercano al 30% desde 2022. Los pronósticos bancarios colocan el aumento adicional de alrededor del 13% durante los próximos dos años, con una incidencia especial en grandes ciudades y áreas de alta demanda.
Esta situación tiene varias consecuencias directas:
Dificultad para el acceso a la propiedad para jóvenes y familias con ingresos medianos y bajos, que ven cómo la relación entre los salarios y los precios de la vivienda empeora año tras año. Ingresos La demanda de alquiler, lo que a su vez empuja los precios en ese segmento. Más riesgo de exclusión residencial y precariedad de vivienda, especialmente en los grupos más vulnerables.
El papel de la banca: entre prudencia y oportunidad
Las entidades financieras han revisado sus expectativas en respuesta a este escenario, pero lo han hecho desde una posición de fuerza relativa. La delincuencia hipotecaria permanece en niveles bajos, gracias en parte a la estabilidad del empleo y las medidas de protección implementadas en años anteriores. Sin embargo, el banco reconoce que el aumento de la vivienda puede significar un riesgo a mediano plazo, tanto para la solvencia de los hogares como para la calidad de su propia cartera de préstamos.
En respuesta, los bancos apenas han endurecido los criterios para la concesión de hipotecas y han ajustado sus modelos de provisión, preparándose para posibles escenarios de no pago, aunque no anticipan un rebote significativo a corto plazo. Más allá de la prudencia, el sector financiero también ve oportunidades en el contexto actual: el interés de inversión en el mercado inmobiliario sigue siendo alto, impulsado por la expectativa de rentabilidad y la percepción de la vivienda como un refugio activo.
¿Hay un margen de cambio? Políticas públicas y desafíos pendientes
El diagnóstico es claro, pero la solución no es simple. La Comisión Europea y el Banco de España han advertido que, si no se realizan reformas estructurales en la planificación urbana, la tierra y la vivienda, el desequilibrio actual puede incluir el crecimiento económico y la cohesión social del país. Entre las medidas más debatidas:
Acelere la construcción de nuevas construcciones, especialmente en áreas de tensión. Facilitar la movilización de viviendas vacías y la transformación de bienes raíces infrautilizadas. Viviendas públicas y protegidas impulsivas, aumentando su peso en el parque residencial. Revise las regulaciones urbanas a procesos de desarrollo de tierras más flexibles y acelerados.
Radiografía de un mercado de tensión
Para visualizar el alcance del problema, simplemente revise algunos datos clave:
Indicador de valor actual (2024-2025) Déficit de vivienda 400,000-600,000 unidades Precio acumulado (2022-2024) +12% Venta / +30% Rentisi
La presión demográfica, la insuficiencia de suministro y la falta de políticas ambiciosas de vivienda dibujan un panorama en el que, a menos que sea inesperado, el acceso a la vivienda continuará siendo uno de los grandes desafíos sociales y económicos para España en los próximos años.
