Sin embargo, la práctica sigue siendo común en partes de la ciudad, dijeron expertos en bienes raíces en Arabian Business, impulsado por el aumento de las rentas y la demanda de viviendas asequibles.
Las autoridades han aumentado las inspecciones en los últimos meses, dirigidos a viviendas compartidas sin licencia y advertencia de riesgos de seguridad, hacinamiento y violaciones de los códigos de construcción. Dicho esto, conocer las reglas es fundamental para evitar multas, desalojo y disputas legales, tanto para inquilinos como para los propietarios.
Entonces, ¿qué se considera exactamente subarriendo o particionamiento ilegal en Dubai?
PP Varghese, Jefe de Servicios Profesionales de Cushman & Wakefield Core, define el subarrendamiento ilegal como el acto de los inquilinos que alquilan partes de su propiedad arrendada sin la autorización adecuada del propietario o las autoridades relevantes.
“Específicamente, esto incluye la conversión de salas de estar, balcones o áreas de almacenamiento en dormitorios, la instalación de particiones improvisadas que bloquean las salidas de emergencia, o subdividir unidades más allá de su capacidad aprobada. Las regulaciones del municipio de Dubai son claros de que cualquier cambio estructural requiere permisos adecuados y debe ser de seguridad contra incendios, ventilación y estándares de ocupación”, dijo a los negocios de los árabes.
Haciéndose eco del sentimiento, Svetlana Vasilieva, Jefe de Ventas – Secundario, en Metropolitan Premium Properties explicó que “un inquilino no puede subarrendar o compartir un apartamento sin permiso por escrito del propietario”.
Agregó que muchos inquilinos subarrendan las propiedades temporalmente para evitar incumplimiento de contratos durante la reubicación o para compartir los costos de alquiler en áreas de alto alquiler.
¿Por qué continúa el subarrendamiento ilegal?
Varghese señaló las condiciones económicas que hacen que el subarrendamiento no autorizado sea atractivo tanto para los inquilinos como para los propietarios.
“El problema fundamental es una oportunidad de arbitraje económico creada por la dinámica del mercado de alquiler de Dubai”, dijo, y agregó que los residentes a menudo priorizan el acceso a infraestructura blanda, como puntos de venta minorista, transporte público, escuelas, instalaciones de salud y centros de empleo.
Estas comodidades generalmente se encuentran en ubicaciones centrales, que también vienen con altos precios de alquiler.
“Para los inquilinos, compartir el costo de una unidad ubicada en el centro hace que las áreas premium sean accesibles a tasas individualmente asequibles. Para los propietarios, la subdividación de las unidades les permite lograr rendimientos de alquiler significativamente más altos que las tasas de arrendamiento estándar, a veces del 150-200 por ciento de los ingresos del alquiler normales para el mismo espacio”, dijo Varghese.
Partes de Bur Dubai (en la foto), Sheikh Zayed Road y Jumeirah Lake Towers también son ubicaciones que ven una actividad de subarrendamiento ilegal significativa.
Según Varghese, los incentivos económicos son “lo suficientemente poderosos” para que algunos propietarios e inquilinos estén dispuestos a aceptar riesgos regulatorios.
Vasilieva también acordó que la asequibilidad juega un papel. “Existen múltiples razones, como la falta de conciencia sobre las regulaciones, la asequibilidad del alquiler, especialmente en las áreas de alquiler altas al compartir el costo de la renta. A menudo, los inquilinos deben reubicarse temporalmente y para no violar el contrato de alquiler, el apartamento está subiendo por un corto período de tiempo”, dijo.
¿Qué áreas de Dubai están más afectadas?
Partes más antiguas de Dubai informan altos niveles de subarrendamiento y partición no autorizados, dijeron ambos expertos.
Según Vasilieva, áreas como Al Rigga, Deira y Satwa se encuentran entre las más afectadas. También señaló que las villas en Jumeirah y los apartamentos más grandes en Dubai Marina son comúnmente subarrendados, especialmente por solteros y recién llegados más jóvenes.
Además, Varghese explicó que las áreas más afectadas son “típicamente aquellas que ofrecen la mejor combinación de ubicación central, acceso a la infraestructura blanda y oportunidades de arbitraje de alquiler”.
Partes de Bur Dubai, Sheikh Zayed Road y Jumeirah Lake Towers también son ubicaciones con “ver una actividad de subarrendamiento ilegal significativa”.
Además de esto, Varghese también enumeró áreas de nivel medio con alquileres base asequibles pero una fuerte conectividad, incluidas Al Qusais, International City, Discovery Gardens y partes de Business Bay.
“Curiosamente, estamos viendo violaciones crecientes en desarrollos más nuevos en varios emiratos donde la economía funciona favorablemente: áreas que combinan tasas de alquiler base razonables con una fuerte conectividad a los centros de empleo y los servicios urbanos”, dijo, y agregó que el patrón sigue consistentemente “ubicaciones donde la brecha entre la asequibilidad individual y la deseabilidad de la área crea las oportunidades de arbitraje más rentables para los terrenos de los terrenos”.
¿Cuáles son las consecuencias legales?
Existe un marco legal claro en Dubai sobre el asunto. Artículo 25 (1) (b) de la Ley No. 26 de 2007 Establece que el subarrendamiento no autorizado es un incumplimiento de contrato.
“Esto le da derecho al propietario a buscar el desalojo tanto del inquilino como el subsenante”, dijo Vasilieva, y agregó que si el subarrendamiento genera ingresos más altos que el acuerdo de arrendamiento original, los propietarios deben presentar un caso en el centro de disputas de alquiler para recuperar la diferencia financiera entre los ingresos obtenidos de la subarrendamiento y el alquiler estipulado en el acuerdo de tenencia original.
“El propietario puede buscar un reclamo de compensación, se suman a cualquier órdenes emitidas”, dijo.
Las villas en Jumeirah y los apartamentos más grandes en Dubai Marina son comúnmente subarrendados, especialmente por solteros más jóvenes y recién llegados, dijo Vasilieva. Imagen: Shutterstock
Varghese agregó que las sanciones por violaciones pueden incluir multas de hasta 50,000 AED, con multas adicionales por hacinamiento a partir de 10,000 AED por incidente. Sin embargo, hay más repercusiones que solo una penalización, agregó.
“Las violaciones crean una historia documentada con las autoridades que pueden complicar futuras actividades de gestión de propiedades y arrendamiento”, dijo.
“Las propiedades con antecedentes de particiones ilegales o hacinamiento pueden enfrentar un escrutinio más alto, valoraciones más bajas y dificultad en la venta. Se pueden negar reclamos de seguro por propiedades con modificaciones no autorizadas, y los propietarios pueden enfrentar responsabilidad civil por incidentes de seguridad”.
¿Cuáles son los otros riesgos?
Otro riesgo son las preocupaciones de seguridad, un problema importante destacado por los expertos. Varghese explicó que las unidades divididas ilegalmente a menudo resultan en sistemas eléctricos sobrecargados, salidas de incendio bloqueadas y ventilación inadecuada.
“En emergencias, estos diseños no regulados pueden ser potencialmente mortales”, dijo, y agregó que la defensa civil “ha marcado repetidamente las particiones ilegales como un peligro de incendio”.
Vasilieva explicó además, la ventilación bloqueada y las salidas de emergencia se encuentran entre los riesgos de seguridad más comunes en tales unidades.
¿Los inquilinos son conscientes de lo que es legal?
“Es una responsabilidad del propietario informar a los inquilinos lo que está permitido en una casa compartida”, dijo Vasilieva, enfatizando que los términos y condiciones claros deben ser descritos en los acuerdos de arrendamiento.
“Muchos nuevos expatriados no se dan cuenta de que compartir un piso solo es legal cuando se aprueban los consentimientos y particiones del propietario”, dijo Varghese, y agregó que la falta de conciencia a menudo deja a los inquilinos vulnerables al desalojo, incluso si han pagado el alquiler a tiempo.
Sin embargo, las inspecciones regulares llevadas a cabo por el municipio de Dubai han reducido las oportunidades de subarrendamiento ilegal.
“El municipio de Dubai realiza inspecciones regulares y responde a las quejas públicas. La aplicación se ha fortalecido, pero dada la demanda de viviendas de bajo costo, algunas configuraciones ilegales persisten”, explicó, concluyendo que los esfuerzos recientes para digitalizar los permisos de construcción y las inspecciones de seguimiento están ayudando a cerrar los hojas de aplicación.
