Varias de las torres más grandes del centro de Denver se quedan medio vacías mientras el reloj funciona con deudas insostenibles que deben ser refinanciadas, reembolsas o renunciadas.
Incapaces de encontrar suficientes inquilinos para apoyar los pagos de la deuda, alrededor de tres de cada 10 hipotecas comerciales vinculadas a edificios de oficinas en Metro Denver son delincuentes, el tercer lugar en el país de 50 metros, según un informe de Teppp el verano pasado.
Lea el proyecto completo: en una encrucijada: el centro de Denver está esperando su rebote
Los prestamistas, cansados de esperar un rebote, se han apoderado de la administración o la propiedad de varios edificios, incluido el icónico Wells Fargo Center, que las Nuggets de Denver aparecen en su logotipo del horizonte y el Centro de Energía de Denver.
“Creo que tenemos un largo camino”, dijo Amy Aldridge, socia de los bienes raíces tributarias. “Honestamente, tenemos muchas torres de gran altura de los años ochenta que en su mayoría están vacantes. La gente quiere volver a la oficina, pero no quieren volver a la oficina de la década de 1980”.
Los descuentos del 80% al 90% o más por debajo del precio de compra anterior, una vez inimaginable, han surgido en el último año en edificios de la era del auge petrolero. Colorado Plaza Tower I y Tower II, en 633 y 621 17th St., se vendió en abril por un asombroso descuento del 98%. Valorados por $ 200 millones en 2019, las Towers solo pudieron alcanzar $ 3.2 millones, enviando una bengala SOS que se elevaba sobre el horizonte del centro.
Los edificios de oficinas más nuevos en el centro de la ciudad, Union Station y el Central Platte Valley, aunque no tienen capacidad, siguen siendo altamente alquilables. Para las torres de oficinas construidas después del 2000, la tasa de vacantes promedia un 16.8%manejable, aproximadamente la mitad de la tasa observada para las torres de oficinas construidas durante el auge del petróleo y el gas a fines de los años 70 y principios de los 80.
Mientras que algunos inquilinos del centro desde hace mucho tiempo se van a mercados más modernos como Antero Resources a Cherry Creek o Xcel Energy al River North Art District, aquellos comprometidos con el centro todavía tienen opciones atractivas, pero no en el área con la mayor concentración de torres de oficinas.
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Se está realizando un vuelo a la calidad, y se produce a expensas de las torres más antiguas en el centro del centro y Skyline Park. El mercado de oficinas del centro es esencialmente canibalizándose para sobrevivir.
Las torres de oficinas más angustiadas del centro de Denver se encuentran en una zona que se extiende desde Lawrence Street hasta Lincoln Street y desde la calle 14 hasta la calle 20, que se superpone principalmente con un área conocida como Upper Downtown, hogar de la mayor concentración de bienes raíces comerciales en la región de Rocky Mountain.
Fue la parte del área metropolitana más afectada en la pandemia y ha sido la más lenta de recuperarse, según el Plan de Desarrollo de la Autoridad de Desarrollo del Centro de Denver, que el Consejo de la Ciudad de Denver modificó y adoptó el 9 de diciembre.
Se han identificado treinta propiedades en la parte superior del centro como angustiada o deteriorada, definidas como marketing más del 40% de su área de construcción alquilada para el arrendamiento. Esa lista incluye el Wells Fargo Center, Broadway 1999 y la Torre Lincoln Crossing.
Un análisis posterior a Denver de los 105 edificios de oficinas del centro más grandes, con 100,000 o más pies cuadrados, descubrió que más de un tercio enfrentan dificultades financieras extremas que se extendieron más allá de una alta tasa de vacantes.
Eso incluye un incumplimiento de préstamo; un prestamista que designa a un tercero para administrar un edificio, conocido como administración judicial; una ejecución hipotecaria donde el prestamista tomó posesión; un prestatario entregando voluntariamente la propiedad para evitar una ejecución hipotecaria; Una venta angustiada con un gran descuento y edificios que se vacían deliberadamente para prepararse para una conversión a otros usos.
Businessden, un socio de The Denver Post, mantiene una lista en ejecución de los edificios comerciales más angustiados de Denver, así como una lista de los edificios más vacíos del centro y aquellos programados para una conversión residencial. Estas son algunas de las torres del centro más conocidas que están en problemas.
Republic Plaza en 370 17th St.: Brookfield Properties y MetLife Investment Management incumplió una deuda de $ 134 millones y los términos reelaborados con los tenedores de bonos en marzo de 2023. Brookfield ha tenido éxito en agregar inquilinos, pero la tasa de vacantes en la torre más alta de Denver sigue siendo elevada. Eso podría complicar una refinanciación cuando el préstamo vence nuevamente el próximo marzo. Wells Fargo Center en 1700 Lincoln St: Brookfield tampoco pagó un préstamo de $ 327 millones de Morgan Stanley que solía comprar el icónico edificio de la caja registradora cuando venció en diciembre de 2022. Judy Duran de CBRE fue nombrado receptor para administrar la propiedad. Plaza del Centro Cívico en 1560 Broadway: Rising Realty en noviembre pasado entregó la propiedad de la torre a Heitman Capital Management, que le había proporcionado un préstamo de $ 101 millones en junio de 2019. Denver Energy Center en 1625 y 1675 Broadway: JPMorgan Chase Foreclised en el préstamo de Twin Towers y los reclamados en junio por $ 88.2 millones después de Gemini por valor de Rosemini por valor de Rosemini en Rosemin. 2013. Trinity Place en 1801 Broadway: Loancore Capital de Connecticut reclamó la propiedad de la torre en una subasta de ejecución hipotecaria en noviembre después de que expansiva con sede en Chicago, un proveedor de espacio de trabajo conjunto, incumplió un préstamo de $ 35.4 millones que salió en abril de 2019.
Los prestamistas, si dudan en hacerse cargo de un edificio comercial, a veces aliviarán los términos o retrasarán las medidas, una práctica conocida como “extender y fingir”. Algunas de las torres de Denver pueden estar actuadas en los pagos de la deuda, pero solo porque los términos del préstamo se modificaron en silencio. Con las tasas de vacantes y las tasas de interés elevadas, los prestamistas pueden no ser tan pacientes como saliendo de la pandemia.
Denver Energy Center Towers I, izquierda y II, derecha, en Denver el sábado 2 de mayo de 2025. (Foto de Andy Cross/The Denver Post)
Las situaciones angustiadas eventualmente pueden dar como resultado ventas en dificultades que eliminan el patrimonio que los propietarios pusieron y los prestamistas de silla de montar con grandes cancelaciones. Y se comen el valor de los edificios circundantes.
El Hudson’s Bay Center en 1600 Stout St. vendió a Dikeou Realty en octubre de 2024 por $ 8.95 millones, marcando un corte de cabello de casi el 80% de su precio de venta de 2014 de $ 41.5 millones. Lincoln Crossing, un campus de la oficina de dos torres en 1775 Sherman y 1776 Lincoln, vendió a principios de abril por $ 10 millones, un descuento de precio del 90% del precio pagado en 2018.
Pero el ganador hasta ahora en el juego de limbo de cuán bajo puede ir, el desarrollador de Los Ángeles, Asher Luzzatto, quien compró Colorado Plaza Tower I y Tower II por el equivalente de $ 3.30 por pie cuadrado en un mercado donde el alquiler promedio de la oficina anunciada es de $ 41.87 por pie cuadrado.
Luzzatto logró el equivalente de comprar un automóvil de alquiler por el costo de un contrato de arrendamiento de un mes. Pero tanto el motor como la transmisión están disparados. Su gran gasto vendrá más tarde, cuando invierta $ 150 millones a $ 200 millones para crear 700 apartamentos en las dos torres, dijo a Businessden.
Los edificios están en un arrendamiento terrestre, lo que significa que la tierra subyacente no era parte del precio de venta. También están en el lado más antiguo, uno construido en 1957 y el otro en 1973. Pero las torres no se desmoronaban en ubicaciones marginales. Con un combinado de 1.14 millones de pies cuadrados, se clasificarían como el cuarto complejo más grande del centro de Wells Fargo Center.
Los valores de construcción más bajos reducen lo que Denver puede recaudar en los impuestos a la propiedad, mientras que los edificios vacíos reducen el impuesto sobre los empleados y las ventas generados por los inquilinos. Los nuevos residentes contribuirán a un centro más vibrante y aumentarán las cobraciones de impuestos a las ventas, pero probablemente no lo suficiente como para compensar los valores de propiedades perdidos.
Una conversión de apartamentos exitosa generará aproximadamente una cuarta parte de los impuestos a la propiedad que un edificio de oficinas saludable habría generado, debido a la tasa de evaluación residencial más baja de Colorado, dijo el asesor del condado de Denver Keith Erffmeyer.
Lincoln Crossing Tower II en 1775 Sherman St. en Denver el sábado 2 de mayo de 2025. (Foto de Andy Cross/The Denver Post)
Erffmeyer estima que los valores inmobiliarios comerciales del centro cayeron aproximadamente una cuarta parte en el último ciclo de evaluación de dos años, que terminó el 30 de junio. Los descuentos más extremos comenzaron a aparecer después de eso.
Incluso los edificios aparentemente completos pueden meterse en problemas rápidamente. El edificio Anthem en 700 Broadway en la frontera de Capitol Hill y el Triángulo de Oro del centro tenía una de las tasas de vacantes más bajas de cualquier torre de oficinas centrales de Denver al 4.7%. Eso reflejó la presencia dominante de la salud de la elevación, anteriormente himno, y antes de esa cruz azul y escudo azul
Elevance a fines del año pasado dijo que cedería 258,500 pies cuadrados de su espacio arrendado a fines de 2024, lo que solo llevó la tasa de vacantes una vez sólida del edificio al 60%. El prestamista puso el edificio en un acuerdo especial de servicio.
La medida contribuyó a que Central Denver viera que casi tanto espacio de oficinas volviera al mercado en el primer trimestre como en 2024, y se apresuró a que el mercado de arrendamiento de la oficina finalmente se estabilizara.
Una fuente adicional de estrés para los propietarios del centro de este año proviene del gobierno federal, normalmente considerado uno de los inquilinos más estables disponibles. El Departamento de Eficiencia del Gobierno, que la administración Trump ha encargado de reducir los costos, está buscando rescindir tantos arrendamientos federales como sea posible y vender edificios federales.
1999 Broadway, que ya está medio vacante, podría abordar una tasa de vacantes del 70% si el servicio de ingresos internos cae los 125,000 pies cuadrados que tiene allí. A tres bloques de distancia, 1670 Broadway muestra una tasa de vacantes saludable de 15.4% en papel. Pero después de un incumplimiento en octubre pasado, los prestamistas nombraron a una parte externa para administrar el edificio.
Demasiada deuda es el problema central. Hana Financial Group, una empresa coreana, pagó $ 238 millones por el edificio en agosto de 2018 y no pudo refinanciar el préstamo cuando venció en el otoño de 2023. Sus prestamistas encontraron a alguien más para administrar el edificio, lo que ha visto que su perspectiva se deteriora aún más.
Doge en febrero dijo que quería terminar un contrato de arrendamiento por 86,809 pies cuadrados o el 18% de los pies cuadrados restantes que la vivienda y el desarrollo urbano mantuvieron en ese edificio. En agosto pasado, el inquilino más grande del edificio, TIAA, dijo que reubicaría sus operaciones de Denver en un nuevo campus en Frisco, Texas.
A finales de abril, Tiaa informó al estado que terminaría su contrato de arrendamiento tres años antes de lo previsto, en julio de 2026, y dejaría ir a 84 trabajadores de Denver y se mudaría a un espacio más pequeño hasta que se completara su campus de Frisco.
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Publicado originalmente: 29 de mayo de 2025 a las 6:00 am MDT
