Una máxima en el sector inmobiliario afirma que los precios de los condominios son los primeros en caer y los últimos en recuperarse cuando el mercado inmobiliario se desploma. Los precios de los condominios definitivamente han bajado este año, pero ¿eso significa que el mercado más grande los seguirá a la baja el próximo año?
El precio de venta medio de viviendas adosadas bajó un 3,1% y las ventas bajaron un 8,1% durante los primeros 11 meses del año en comparación con el mismo período de 2024, según el Asociación de agentes inmobiliarios de Colorado. Las ventas de viviendas unifamiliares, por el contrario, han aumentado un 2,9% y los precios se mantienen estables.
Los precios de venta de condominios y casas adosadas bajaron un 3,2% en el condado de Jefferson, un 4% en el condado de Douglas, un 3,4% en el condado de Denver y un 4,9% en el condado de Arapahoe. Esas caídas no son dramáticas, pero si se suman a una inflación del 3%, los propietarios están viendo una notable erosión de la riqueza. Y luego está el condado de Broomfield, que es una anomalía o un presagio.
Los precios de venta medios de condominios bajaron un 12,2% en Broomfield en noviembre en comparación con el año pasado, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado. Y no se trata de un mal mes. En lo que va del año, la caída interanual es del 9,6%. Los listados, que tardaron en promedio 55 días en encontrar un comprador el año pasado, tardaron 97 días en noviembre. Las ventas a lo largo del año han disminuido una quinta parte con respecto al año pasado.
No es por falta de esfuerzo. Varios listados tienen pancartas que anuncian recientes caídas de precios de $15,000 en Via Varra, el desarrollo de condominios más grande del condado, mientras los vendedores persiguen un mercado que se mueve a la baja.
Para la Unidad 411 en 13456 Via Varra, el recorte de precio de diciembre es aún mayor: $20,100. Esa propiedad de dos dormitorios en el último piso con un balcón privado con vistas a Flatirons llegó al mercado a $525,000 el 10 de julio. Para el 24 de julio, tuvo un recorte de precio del 4,8%, seguido de una caída del 6% el 2 de octubre. El 10 de diciembre, el precio se redujo en $20,100 u otro 4,3%, reduciéndolo a $449,900. según Zillow.
Aunque los condominios ofrecen un precio más bajo y deberían tener demanda en un mercado donde la falta de asequibilidad es un problema, varias cosas se han unido para hacerlos menos atractivos, dijo Justen Staufer, agente inmobiliario de Staufer Team Real Estate en Louisville y agente de listado de la propiedad.
En un día en el que el viento aullaba, Staufer recordó el incendio Marshall del 31 de diciembre de 2021, que destruyó 1.084 viviendas en la zona y obligó a la evacuación del hospital Avista, situado cerca de Via Varra. Las primas de seguros de propiedad se dispararon, siendo común que se triplicaran o más. Los mayores costos de seguro han contribuido, a su vez, a duplicar o más las tarifas de la Asociación de Propietarios de Vivienda (HOA).
En Via Varra, esas tarifas solían promediar alrededor de $300 por mes y ahora están por encima de $600 por mes, dijo Staufer. Cuanto más tenga que desembolsar un comprador potencial en tarifas de asociación de propietarios e impuestos a la propiedad, menos poder adquisitivo tendrá y menos bancos estarán dispuestos a otorgar préstamos sobre una hipoteca.
“Muchas asociaciones de condominios y casas adosadas aumentaron sus deducibles para mantener las primas más bajas”, dijo Staufer. Algunos los elevaron tan alto que hicieron injustificable su desarrollo. Básicamente, la Administración Federal de Vivienda ya no garantizará préstamos sobre esas propiedades. Los compradores primerizos, que dependen más de los préstamos de la FHA, se encuentran cada vez más bloqueados.
Un mercado de apartamentos con exceso de oferta ha hecho bajar los alquileres y ha sacado a más inquilinos e inversores del grupo de compradores. Dadas las concesiones más generosas que se ofrecen y los costos adicionales de adquirir una hipoteca, más inquilinos deciden quedarse. Y más inversores no pueden obtener los rendimientos que necesitan, dada la presión a la baja sobre los alquileres.
Los alquileres de apartamentos de una habitación han bajado un 7% este año en comparación con el anterior en el área metropolitana de Denver, que se ubica como el 25º mercado de alquiler grande más caro del paíssegún Zumper. El alquiler promedio de una habitación es de $1,580 al mes y uno de dos habitaciones de $2,160, gangas en comparación con tomar una hipoteca y pagar altas tarifas de asociación de propietarios.
La región es un mercado de alquiler mucho más asequible que un mercado de propiedad. Cuando se trata de compras, el área metropolitana de Denver regularmente se ubica en el 10% inferior de las principales áreas metropolitanas en cuanto a asequibilidad, incluso con sus ingresos familiares más altos.
Cada vez más hogares ven el alquiler como una opción de estilo de vida a largo plazo en lugar de un compromiso a corto plazo. Alrededor del 34% de los inquilinos ahora dicen que ser propietario de una vivienda no es parte del sueño americano, frente al 27% en 2021, según Zumper.
Staufer dijo que Broomfield ha aumentado agresivamente sus tarifas de agua y alcantarillado, lo que ha ejercido una presión al alza adicional sobre las tarifas de HOA. Esos aumentos han promediado entre el 5% y el 9% anual desde 2015, superando con creces la inflación. Y no olvidemos los impuestos a la propiedad, que aumentaron en respuesta a un aumento sin precedentes en los precios de las viviendas entre 2020 y 2022.
Entonces, ¿es el mercado de condominios de Broomfield el canario en la mina de carbón para el mercado inmobiliario más grande del área metropolitana de Denver, una señal de que se ha acabado el oxígeno y que los precios de las viviendas podrían caer en toda la región el próximo año? Staufer sostiene que no. Y si bien algunos pronósticos apuntan a caídas, no son grandes y se verán atenuadas por tasas hipotecarias más bajas.
“A menos que las tasas vuelvan a cambiar y comiencen a aumentar, no creo que el próximo año sea peor”, dijo. Las tasas hipotecarias más bajas han hecho que los teléfonos vuelvan a sonar, incluso para los condominios, y Via Varra está viendo que más propiedades comienzan a contratarse.
Un condominio en venta en Broomfield el 18 de diciembre de 2025. (Foto de RJ Sangosti/The Denver Post)
Zillow, el portal inmobiliario con sede en Seattle, predice que Los precios de las viviendas en EE.UU. subirán un 1,2% el próximo año después de un 2025 plano. De los 50 mercados más grandes, Zillow estima que dos docenas terminarán este año con caídas de precios, pero que solo 10 bajarán el próximo año. Denver es una de ellas y ocupa el puesto 47 entre las 50 áreas metropolitanas más grandes.
Se espera que Nueva Orleans experimente las mayores caídas en el valor de las viviendas con un 5%, San Francisco con una caída del 2,3% y Austin con una caída del 1,4%. Luego viene Denver, con un descenso del 0,8%.
“Se espera que Denver esté entre un pequeño grupo de mercados importantes donde el valor de las viviendas caerá el próximo año. Es probable que estas pérdidas sean modestas, lo que hace que esto sea más un enfriamiento saludable después de unos años candentes que algo que debería causar alarma: la mayoría de los propietarios siguen bien protegidos por fuertes ganancias de capital”, dijo Orphe Divounguy, economista senior de Zillow.
La demanda de compra de viviendas se ha enfriado porque muchos compradores de Denver han alcanzado los límites de lo que pueden pagar. No ayuda que la creación de empleo se haya estancado en la región. Aún así, el pronóstico de caída del 0,8% representa una mejora con respecto a la caída anual del 4,2% que el área metropolitana de Zillow ha medido en el área hasta noviembre de este año.
Zillow predice que el índice de precios de viviendas de Colorado Springs bajará un 0,8%. Los precios de Boulder y Greeley bajarán un 0,7% en el año que finaliza en noviembre de 2026. Se prevé que los propietarios de propiedades en las montañas verán la mayor apreciación de precios en el estado el próximo año, y se pronostica que Steamboat Springs, Edwards y Glenwood Springs tendrán tasas de apreciación superiores al 5%.
Cotality, una firma líder en investigación de bienes raíces, dijo que su índice de precios de viviendas para Denver se volvió negativo en términos de variación anual en junio. En diciembre, la caída se había ampliado al 1,8% en comparación con un aumento del 1,1% en los precios de las viviendas a nivel nacional. El próximo mes de marzo es cuando se espera que el índice toque fondo con una caída del 3,2% y luego comience a mejorar. Para octubre, las ganancias anuales de precios para las viviendas en el área de Denver deberían rondar el 3,3%, pronostica Cotality, en un patrón similar a lo que sucedió en 2023.
Denver tiene una de las tasas de morosidad hipotecaria más bajas de cualquier ciudad importante, y los prestatarios tienen un colchón de capital muy grueso incluso después de las recientes caídas de precios. Los prestatarios tenían un promedio de $398,000 en valor líquido de la vivienda en el segundo trimestre de 2022 en el pico del mercado. Según Cotality, esa cifra se ha reducido a 342.000 dólares según las caídas de precios, pero aún está por encima del promedio estadounidense de 299.000 dólares.
Realtor.com, en su previsiónestá pidiendo que los precios de las viviendas en el área metropolitana de Denver caigan un 3,4% y las ventas caigan un 2,9%, lo que lo convertirá en uno de los mercados inmobiliarios más débiles el próximo año fuera de Florida. De los 100 mercados más grandes, Realtor.com ubica a Denver en el puesto 91 en su clasificación para 2026.
Denver es líder en lo que respecta a los recortes de precios que los vendedores tienen que hacer y ocupa el segundo lugar, después de Miami, entre los principales mercados de “eliminaciones de la lista” o vendedores que retiran sus casas del mercado. Por cada 100 listados que llegaron al mercado en octubre, 37 fueron eliminados en Denver. Eso contrasta con 24 eliminaciones a nivel nacional por cada 100 nuevos listados, según Realtor.com.
Menos listados nuevos y todas esas eliminaciones han reducido el inventario de casas en venta. Pero Denver todavía tiene un 58% más de propiedades en venta en el mercado que antes de la pandemia, la mayor cantidad de cualquier área metropolitana importante, según Realtor.com.
“Los condominios y casas adosadas seguirán viendo un debilitamiento más pronunciado en los precios, mientras que en ausencia de un alivio sustancial por la caída de las tasas hipotecarias, los precios de las viviendas unifamiliares podrían verse bajo presión en 2026”, predice el Colorado Business Economic Outlook de la Universidad de Colorado.
Todo eso sugiere que los vendedores y sus agentes de venta están luchando por encontrar un precio que atraiga a los compradores, aunque podría ser más una cuestión de aceptación de lo que se necesitará que de conocimiento del mercado.
El consultor de vivienda John Burns, en un pronóstico reciente, sugiere que aunque el mercado inmobiliario estadounidense está desabastecido por 1,1 millones de casas y apartamentos, es necesario restablecer la asequibilidad para atraer a más compradores e inquilinos.
“Estados Unidos no está desabastecido con los precios de viviendas y alquileres actuales. Tenemos menos crecimiento que en décadas anteriores y es menos asequible”, dijo.
El sentimiento negativo de los consumidores frenará a los compradores el próximo año y la movilidad sigue reprimida, señala Burns. Los inquilinos saltan menos. Muchos propietarios no sienten la necesidad de vender y mejorar, especialmente si se trata de cambiar una hipoteca de tasa más baja por una mucho más alta. Una gran caída en la migración internacional reducirá aún más la demanda.
Una clave para el mercado inmobiliario el próximo año, como cualquier año, serán las tasas hipotecarias. Zillow predice que la tasa promedio cobrada sobre préstamos a 30 años se mantendrá por encima del 6%. Matt Schulz, analista jefe de financiación al consumo de LendingTree, predice en su pronóstico que las tasas hipotecarias podrían caer brevemente por debajo del 6% en 2026, pero agrega que cualquier caída no durará mucho ni aumentará la asequibilidad de manera significativa.
“La actividad de refinanciación aumentará, impulsada por caídas ocasionales de las tasas. Sin embargo, la compra de viviendas permanecerá estancada ya que la mayoría de los propietarios se aferran a hipotecas mucho más baratas que las actuales”, predice.
Y en cuanto a las hipotecas a 50 años y las hipotecas “portables” que los prestatarios pueden llevar consigo, Schulz no cree que esas propuestas de la administración Trump para relajar el mercado lleguen a buen término en 2026.
