Denver, conocido por tener un suministro ajustado de casas disponibles para la venta, ahora es un líder entre las áreas metropolitanas de todo el país de lo rápido que está construyendo una acumulación de inventario no vendido.
El número de viviendas a la venta a nivel nacional aumentó un 28.5% en marzo en comparación con el mismo mes del año anterior, según un informe de Realtor.com, un sitio web de listado. Las 50 áreas metropolitanas más grandes experimentaron un aumento durante el año pasado, con nuevos listados superando las ventas.
San José, Las Vegas y Denver registraron aumentos de poco más del 67% o 2.4 veces más rápido que el aumento promedio nacional. Denver técnicamente tuvo el tercer aumento más grande, pero la diferencia equivale a un error de redondeo: 67.3% frente a 67.9% en San José.
“No solo San José, Denver y Las Vegas experimentaron ganancias significativas año tras año, sino que también forman parte del grupo de 18 metros donde los niveles de inventario ahora exceden los niveles pre-pandémicos”, escribió Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com, en su informe.
Hale señala que en todo el país, el inventario de casas no vendidas es aproximadamente un quinto más bajo que entre 2017 y 2019, con los mercados del noreste un tercero a continuación. Eso refleja una falta de nueva construcción de viviendas en esa región. Los mercados de Texas con una fuerte actividad de construcción como San Antonio, Dallas y Austin, han visto un fuerte aumento en sus inventarios.
Los agentes locales ofrecieron una variedad de explicaciones de por qué el suministro se está acumulando, entre ellos, un mercado de reventa lento en condominios y casas adosadas, tasas hipotecarias elevadas e incertidumbre económica, que tienen compradores de lado y más propietarios que buscan retirarse.
Pero también notaron que el inventario sigue sin promedios históricos y que años de suministro estricto tienen percepciones distorsionadas de lo que es normal o equilibrado.
El inventario de casas de Metro Denver en venta fue de 9,764 en marzo, lo que permanece por debajo del promedio de cuatro décadas para el mes de 13,188, según los recuentos de la Asociación de Rivils de Denver Metro. El máximo récord fue de 27.309 en marzo de 2006, con un mínimo récord de 1.921 para marzo establecido hace cuatro años.
Los inventarios aumentan más rápido para condominios y casas adosadas, también conocidas como viviendas adjuntas, porque comparten una pared o piso. Hubo 3.567 listados para casas adjuntas a fines de marzo, en comparación con 1.905 del año antes, un aumento de 87.2%, según los recuentos de DMAR. Para las casas separadas, el aumento fue del 57.1%, de 3,944 a 6.197.
Hace un año, los condominios y las casas adosadas representaban el 32.5% del inventario disponible para los compradores. El mes pasado, fue del 36,5%. Pero a pesar de la oferta adicional y los precios más bajos, los compradores no saltan.
“El mercado de condominios de nivel de entrada es lo que está impulsando la pila. Estamos respaldados en el mercado de reventa de condominios”, dijo Keri Duffy, miembro del Comité de Tendencias del mercado de DMAR y agente de bienes raíces de Kentwood Real Estate.
Debido a que cuestan menos, los condominios se consideran un producto importante para los compradores primerizos, una entrada al ámbito de la propiedad de vivienda. Históricamente, han ofrecido una mejor asequibilidad, pero esa ventaja está desapareciendo debido a la creciente asociación de propietarios o tarifas de HOA.
Las tarifas de HOA cubren los gastos para artículos compartidos, como techos y exteriores, así como para servicios comunes, como la pala de nieve y la eliminación de desechos. Las asociaciones de condominios también generalmente asumen costos de seguro exterior, y esas se disparan. Después del pago de la hipoteca, las tarifas de HOA suelen ser el siguiente elemento de gastos más grande, seguido de impuestos a la propiedad, que también han aumentado.
Aunque los precios medios de los condominios han bajado un 6,2% durante el año pasado, no es suficiente compensar las tarifas de HOA más altas, dado que no ha surgido una caída tan esperada en las tasas hipotecarias. Además, algunos compradores están haciendo los cálculos y se dan cuenta de que pueden comprar una casa separada más nueva por un poco más cada mes de lo que tendrían que pagar en costos de reparación y mayores tarifas de HOA para vivir en un condominio más antiguo.
Los desarrollos de condominios más antiguos que tienen mantenimiento diferido pueden estar sujetos a evaluaciones especiales. Y el aumento de las tarifas de HOA puede desencadenar una espiral descendente que sea difícil de corregir, lo que provoca delincuencias crecientes entre los propietarios actuales y crea espacio para que más inversores intervengan y conviertan unidades en alquileres. Esas dos cosas pueden hacer que las comunidades se vuelvan “injustificables”. Esa designación impide que entidades respaldadas por el gobierno como Fannie Mae y Freddie Mac proporcionen financiamiento hipotecario convencional, limitando el grupo de compradores potenciales aún más y ejerciendo una mayor presión a la baja sobre los precios.
Alrededor de una cuarta parte de los Homesellers de Denver, 24.4%, tuvieron que reducir el precio de la lista en marzo, una de las tasas más altas del país después de Phoenix, Orlando y San Antonio, según REALTOR.com. Fue mucho peor para los vendedores de condominios, donde el 77.2% tuvo que tomar un corte de pelo en febrero, según un análisis de Redfin, una corredora nacional.
Mike Bruce, presidente de la Junta Directiva de DMAR, también atribuye el aumento del inventario a lo que él llama la demanda del vendedor “acumulada”. Los nuevos listados han aumentado un 29% en marzo año tras año, mientras que las ventas cayeron un 5,1%.
Algunos vendedores no han podido apreciar cuánto se ha movido el mercado en su contra después de años de poder llamar a los tiros y no tener que mejorar su atractivo o mostrar una cantidad adecuada de “flexión” para los compradores.
“Hay un grupo de personas que intentaron vender y no tuvieron éxito. Quitaron la casa del mercado y lo están intentando nuevamente”, dijo.
Las casas tienen que destacarse desde el primer momento, o los compradores, enfrentados con una gran cantidad de opciones, simplemente deslizarán a la izquierda, dijeron los agentes.
“Durante Covid, mostramos muchas casas sucias”, recordó Duffy. Luego compartió un pensamiento que quería decir en voz alta: “Sé que vas a tener 40 ofertas, pero limpia la bañera”.
Esos vendedores dispuestos a hacer el trabajo en la parte delantera están siendo recompensados incluso con el mercado de inventario más alto, dijo.
Las casas en ubicaciones principales, que se organizan bien y tienen un precio correcto, y que son llave en mano, lo que significa que los compradores no necesitan trabajar en ellas adicionales, aún pueden moverse rápidamente, dijo Heather O’Leary, miembro de la Junta de DMAR y Realtor con Exp Realty.
Los listados pasaron una mediana de 18 días en el mercado en marzo, lo que significa que la mitad de los listados se pusieron bajo contrato en menos de ese tiempo y la mitad tardó más. Eso es desde 11 días del año antes, pero aún rápido. Cuanto más preocupante sea el número promedio en el mercado, que pasó de 39 días a un lento 48 días.
Las casas que no se venden están acampando en el servicio de listado múltiple durante semanas y meses, sin un tomador.
O’Leary dijo que no está preocupada por el inventario excesivo. El suministro regresa a donde estaba en 2013, cuando el mercado inmobiliario salía de un exceso de exceso debido a los estándares de préstamo excesivo y en exceso. Metro Denver y Colorado siguen siendo destinos atractivos para aquellos en movimiento.
Pero Bruce ha notado una tendencia, tanto entre los compañeros con los que creció como los vendedores que ha representado. Años de una fuerte apreciación de precios combinadas con mayores costos de vida están motivando a algunos propietarios a vender y pasar a mercados inmobiliarios más asequibles en otros estados.
“Los vendedores con los que estoy tratando se mudan fuera del estado, o se están mudando a un centro de jubilación”, dijo.
Su experiencia es anecdótica, pero los recuentos de población estiman solo un pequeño aumento en los últimos dos años en el número neto de personas que se mudan a Colorado desde otros estados, lo que podría estar contribuyendo al inventario ascendente.
