Los propietarios de un edificio de oficinas en Globeville, una vez que viven en el camión fluido de inicio, han disparado a su prestamista, quien puso el edificio en administración judicial el mes pasado.
En un contador presentado a principios de este mes, el desarrollador Ryan Arnold y el corredor Ken Gooden, miembros del propietario del edificio 48th Office Investment LLC, dicen que el prestamista Independent Bank mostró “una postura hiperefreante, si no hostil” hacia ellos.
También alegan que la acción del prestamista los obligó a resolver rápidamente los litigios que emprendieron contra la startup, a pesar de que el litigio también es de interés del prestamista.
Arnold y Gooden compraron el edificio de 95,000 pies cuadrados Globe4hen Cien Office en 400 W. 48th Ave. en Denver en junio de 2021 por $ 11.2 millones. Hubo un tercer socio en su LLC: el fundador de Fluid James Eberhard.
El grupo financió la adquisición con un préstamo de $ 9.75 millones de Independent Bank y obtuvo $ 455,000 adicionales del banco al año siguiente. Fluid, que se había mudado al edificio poco antes de la compra, se convirtió en el inquilino ancla.
Pero las cosas comenzaron a salir mal en 2023.
Ese noviembre, después de que Fluid no había pagado por su espacio durante varios meses, el grupo de propietarios demandó a la compañía. Acusó al fluido de no pagar $ 800,000 en alquileres y tarifas y también de conectarlo para alquilar tanto espacio a la empresa. Solicitó que se designara un receptor para ejecutar fluido.
Eberhard, mientras tanto, presentó su propia demanda en abril de 2024 contra Arnold y Gooden, diciendo que presionaron a Fluid para que tomara más espacio y no pudieron hacerle saber que el hotel vecino se usaría para albergar a las personas sin hogar.
El 2 de mayo del año pasado, según la nueva contrademanda de Arnold y Gooden, Independent Bank les dijo que su demanda contra Fluid sobre el alquiler significaba que su préstamo estaba ahora en incumplimiento. El banco le dio al Grupo de Propiedad 15 días para curar el incumplimiento al resolver el litigio, afirman los hombres.
“El prestamista declaró el incumplimiento a pesar del hecho de que el prestatario estaba actualizado en sus pagos de servicio de la deuda al prestamista y, a pesar del hecho de que el litigio contra el fluido comenzó a obligar a Fluid a realizar sus pagos de alquiler, lo que se benefició en beneficio del prestamista”, se lee en el mostrador de Arnold y Gooden.
Además, a pesar de que Fluid no estaba pagando, el edificio estaba recibiendo más dinero del gastado, según Arnold y Gooden.
Cuatro días después, el 6 de mayo, se resolvió el litigio contra el fluido, y Fluid acordó pagar $ 732,000 en alquiler no remunerado y extender su contrato de arrendamiento por una parte de su espacio, según la contrademanda. Pero el 16 de mayo, según Arnold y Gooden, el banco independiente congeló $ 225,000 del efectivo del edificio, y dijo que “capturaría” un pago de $ 175,000 que el fluido debía hacer a fines de junio.
Son esos movimientos los que Arnold y Gooden consideran hiperpergresivo, si no hostil.
“La conducta del prestamista estaba totalmente injustificada … La conducta extrema y extraordinaria del prestamista se llevó a cabo de mala fe”, afirma la contrademanda.
A mediados de octubre, Fluid Truck se declaró en bancarrota del Capítulo 11. Un mes después, como parte de ese proceso, se terminó el arrendamiento de la compañía en 400 W. 48th Ave. Para diciembre, Fluid, que había recaudado al menos $ 80 millones de los inversores, se vendió a una empresa de Utah por aproximadamente $ 10 millones.
El 20 de diciembre, la relación del prestamista de propiedad se deterioró aún más. Ese día, Independent Bank colocó una “retención o congelación administrativa” en todas las cuentas de la propiedad con él, según la reconvención.
Eso arrojó la operación del edificio al caos, según Arnold y Gooden. Los cheques a los proveedores rebotaron y algunos amenazaron con dejar de proporcionar servicios. El banco independiente tampoco aceptaría pagos en los préstamos, a pesar de que los fondos están disponibles, según los hombres.
“Antes de congelar las cuentas, el prestamista no proporcionó al prestatario un aviso por escrito y la oportunidad de curar un presunto incumplimiento”, afirma la contrademanda. “De hecho, los préstamos no estaban en incumplimiento en el momento en que el prestamista congeló las cuentas bancarias”.
Los hombres dicen que se les dio dos razones para los movimientos del banco. Primero, el banco anticipó que la propiedad no podría cumplir con una relación de cobertura de servicio de la deuda requerida en el futuro. En segundo lugar, según la reconvención, el banco no creía que nadie llenaría el antiguo espacio de Fluid.
Arnold y Gooden alegan que el banco no tenía información para respaldar su primera predicción. En cuanto al segundo, el acuerdo de préstamo dio específicamente a los propietarios 180 días para encontrar un inquilino de reemplazo, según la reconvención.
Más tarde, el banco “insinuó” las cuentas se congelaron porque la propiedad había colocado fondos en la cuenta fiduciaria de un abogado. Pero el acuerdo de préstamo no prohibió eso, según Arnold y Gooden.
El 21 de enero de este año, el banco le dijo a la propiedad que debía depositar casi $ 700,000 en una cuenta de reserva controlada por el prestamista, según la reconvención. Se suponía que esa cuenta debía ser reservada para las comisiones de arrendamiento y las mejoras de los inquilinos para un reemplazo de fluido, pero el banco reconoció que podría aplicar el dinero al préstamo.
Dadas las acciones pasadas del prestamista, Arnold y Gooden se negaron a hacerlo, según su reconvención.
Más de una docena de edificios de oficinas del área de Denver están en quiebra. Si bien las críticas públicas a los prestamistas por parte de los propietarios es rara, Arnold y Gooden no son los primeros en oponerse a las tácticas de un banco. El desarrollo de Zeppelin, con sede en Denver, se ha entrometido repetidamente con Wells Fargo, que puso el edificio de la estación Zeppelin en Rino en un administrador judicial el año pasado.
La presentación este mes de Arnold y Gooden también hace reclamos contra Eberhard, su tercer compañero. Arnold y Gooden alegan que hizo que Fluid no cumpliera con el acuerdo de conciliación de mayo de 2024 y tergiversó hechos sobre la compañía, incluida su condición financiera. Eberhard no respondió a una solicitud de comentarios de Businessden.
El abogado David Laird de Fennemore Craig representa a Arnold, Gooden y al edificio LLC. Richard Beller de Ringenberg & Beller de Fort Collins está representando al prestamista. Ningún abogado ha aparecido en nombre de Eberhard.
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