A pesar de que la tasa de desocupación en el mercado de viviendas asequibles de Denver es la más alta de una década, los expertos locales advierten que la oferta general de la ciudad está en camino de “caerse por un precipicio” en los próximos años.
Alrededor del 8,8% de los apartamentos asequibles de la ciudad, también conocidos como unidades subsidiadas o con ingresos restringidos, estaban desocupados en enero, lo que representa casi 4.000 viviendas, según datos proporcionados a The Denver Post por la firma de análisis. Coestrella.
Los apartamentos a precio de mercado también tenían una alta tasa de desocupación de alrededor del 12%.
Mientras tanto, la diferencia en los costos de alquiler entre una unidad asequible promedio y una casa a precio de mercado también estuvo en su punto más bajo en al menos una década, con poco más de $400 entre ambos.
Pero esos datos por sí solos son un espejismo, dicen los expertos en vivienda.
“Es realmente fácil exagerar cualquiera de estos hechos si los analizamos por separado, pero la verdad tiene más matices”, dijo Jonthan Cappelli, director ejecutivo de la Colaboración de desarrollo vecinal. “Por eso es importante no dar un giro radical cuando se trata de atender a quienes tienen mayores necesidades”.
En 2017 y 2018, los desarrolladores en Denver construyeron agresivamente nuevas unidades, y la ciudad permitió alrededor de 10,000 por año. Desde entonces, la construcción ha comenzado a disminuir. En los últimos años, la ciudad sólo ha permitido alrededor de 4.000 unidades de noticias por año, dijo el alcalde Mike Johnston. dijo en una reciente conferencia de prensa.
Denver tiene casi 45.000 unidades asequibles, según datos de CoStar.
Los analistas de CoStar anticipan que la tasa de desocupación de viviendas asequibles en Denver probablemente aumentará en 2026 y puede alcanzar un máximo de hasta el 10%. Pero a partir de 2027, la demanda se pondrá al día y superará la oferta disponible.
“Simplemente no hemos visto una pausa en la oferta como esta en el mercado de Denver”, dijo Jeannie Tobin, directora de análisis de mercado de CoStar en Denver. “Las entregas van a caer por un precipicio este año y el próximo. Es un mercado bastante volátil en este momento”.
Johnston dijo que uno de sus objetivos para 2026 es poner en línea otras 2,500 unidades asequibles y 5,000 unidades más a precio de mercado.
“Si no vemos una recuperación en el número total de unidades que llegan a través del oleoducto, volveremos a tener escasez de oferta. Tendremos demasiada demanda, muy poca oferta, y veremos un aumento en los alquileres”, dijo.
El alquiler disminuye
Parte de la razón por la que las viviendas asequibles están teniendo tasas de desocupación tan altas es por lo que está sucediendo en el mercado de viviendas no subsidiadas.
En el último trimestre de 2025, los alquileres de apartamentos a precio de mercado en el área metropolitana de Denver cayeron a los niveles de principios de 2022, alcanzando un promedio de $1,754 al mes. Esto ocurrió en gran medida debido al exceso de oferta en el mercado inmobiliario. En 2024, los promotores construyeron casi 20.000 nuevos apartamentos, casi el doble del promedio histórico reciente.
Además de alquileres más baratos, cada vez más propietarios de apartamentos ofrecen concesiones, como estacionamiento gratuito, tarjetas de regalo o meses de alquiler gratuito. Eso significa que las personas que anteriormente alquilaban viviendas asequibles (y que ganan cerca del ingreso medio del área) pueden dar el salto más fácilmente de apartamentos subsidiados a viviendas a precio de mercado.
Tasas de desalojo también están en niveles récord, sin embargo.
Tobin, de CoStar, dijo que eso podría deberse a que algunas personas están “comiendo más de lo que pueden masticar” y alquilando apartamentos que ofrecen grandes concesiones, pero una vez que esos acuerdos expiran, ya no pueden pagar el alquiler a precio de mercado.
“Tal vez pensaron que podían hacerlo y vencen el primer pago del alquiler, y simplemente no pueden hacerlo”, dijo.
Maureen Reyer-Morley con la ciudad Departamento de Estabilidad de Vivienda dijo que las personas pueden verse obligadas a irse después de volver a firmar sus contratos de arrendamiento y aumentar su alquiler.
La alta tasa de desocupación en unidades asequibles sólo existe entre aquellas que se ofrecen a personas en el extremo superior de la escala de ingresos medios del área. Las casas reservadas para personas que ganan el 50% o menos del ingreso medio del área tienen muchas menos vacantes, dijo Reyer-Morley.
Los apartamentos de una habitación que representan el 60% del ingreso medio del área son donde la ciudad está notando las mayores vacantes, dijo Reyer-Morely.
“Es porque está muy cerca de la tasa del mercado”, dijo.
Dominique Raymond, de Superbloom Landscape Architecture, camina por el estacionamiento frente a The Irving at Mile High Vista el jueves 22 de enero de 2026 en Denver. El edificio Irving contiene 102 unidades de vivienda asequibles, desarrolladas por Urban Land Conservancy. (Foto de Timothy Hurst/The Denver Post)
Un mercado con exceso de oferta
Tobin dijo que espera que las viviendas vacantes en Denver “caigan bastante rápidamente” en los próximos años.
“Simplemente no se han construido muchas cosas desde mediados de 2022”, dijo.
Esto se debe en parte al aumento de los costos laborales y de construcción y a la aumentos de las tasas de interés en 2022 y 2023lo que dificulta conseguir financiación para construir viviendas, afirmó.
Es algo que muchas ciudades, incluyendo Seattle, Portland, Oregóny Austin, Texas, están experimentando. A nivel nacional, Denver se ubica como el quinto mercado más alto en cuanto a tasas generales de desocupación de viviendas a partir de enero, dijo Tobin.
“Denver es uno de los mercados con mayor exceso de oferta en el país en este momento, pero también ha experimentado algunos de los retrocesos más pronunciados en el inicio de nuevas construcciones”, dijo. “Deberíamos empezar a ver que las cosas cambian este año, y creo que eso es cierto para la mayoría de los mercados del país”.
En opinión de Cappelli, la disminución del alquiler y las mayores tasas de desocupación de viviendas asequibles son señales de que Denver está en el camino correcto para ayudar a los inquilinos. Pero eso no significa que el trabajo esté terminado.
“Es fantástico que Denver se esté volviendo más asequible porque la oferta satisface mejor la demanda”, dijo Cappelli. “Pero cuando se trata de abordar las necesidades de los hogares de ingresos más bajos, debemos continuar el trabajo”.
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