Los conflictos y disputas que despojaron las asociaciones de propietarios han llegado a la legislatura de Colorado, donde los legisladores han buscado reformas. Ahora, una disputa entre un HOA y sus miembros ha llegado a una arena poco probable: el Tribunal de Bancarrota de los Estados Unidos.
El HOA en Todd Creek Farms, una subdivisión a escala al oeste de Brighton en el condado de Adams, se declaró en bancarrota del Capítulo 11 el 15 de julio. La razón, dijo el presidente de la junta, Jason Pardikes, es “detener el sangrado”.
La presentación de bancarrota, primero Reportado por BusinessdenSigue años de agitación que incluyen ira por los cambios en los convenios de la HOA, un intercambio en disputa de los términos y acusaciones de los miembros de la junta de que Parardikes tiene lazos financieros con una empresa de paisajismo contratada por la Asociación.
El sangrado a los que se hace referencia a Parardikes es el dinero pagado por el HOA para luchar contra una demanda por parte de los propietarios de 21 casas, aproximadamente el 5% de las 370 casas en Todd Creek Farms. La demanda presentada en 2023 reclama el intercambio de los términos de dos miembros de la junta violó los estatutos de HOA y el código de conducta.
La Junta tampoco reveló los registros de HOA según lo requerido y los documentos en el caso judicial y no logró llevar a cabo sus deberes fiduciarios en su manejo del contrato con los servicios de paisajismo de métodos, dijo la demanda. Por ahora, sin embargo, la demanda está en espera mientras el tribunal de bancarrota decide el camino a seguir.
“No habrá un movimiento en el caso de la corte estatal hasta que el tribunal de bancarrota otorgue la bendición de tal”, dijo Peter Towsky, el abogado que representa a los propietarios que demandaron. “Sé que el HOA se declaró en bancarrota para detener el enjuiciamiento del caso judicial estatal. La pregunta es si hay problemas de solvencia reales que justifican la presentación del banco”.
Un mensaje del 19 de julio de la Junta de HOA a los propietarios disputó un reclamo de los demandantes en la demanda de que la presentación de la reorganización del Capítulo 11 era una táctica de retraso. La decisión es “una táctica final, y es el único camino viable para proteger a todos los propietarios de la exposición legal continua”, dijo la junta.
Pardikes le dijo a The Denver Post que con honorarios legales de la demanda que promedia al menos $ 40,000 al mes, el HOA no habría podido pagar los servicios este mes. “Nos estamos acercando a $ 900,000 en honorarios de abogados desde que este caso comenzó hace 27 meses”.
Si el tribunal aprueba la reorganización, el HOA puede reanudar los pagos a los residentes de la perforación de petróleo y gas en la propiedad de la subdivisión, dijo Pardikes. El dinero se está utilizando para pagar los gastos legales.
Cuando se le preguntó si sabía qué tan comunes son las quiebras del HOA, Towsky dijo: “Como mínimo, me aventuraría a decir que es extremadamente raro”.
Una agencia estatal que enciende las quejas y preguntas sobre HOA y rastrea las tendencias para los legisladores no ha escuchado mucho sobre las asociaciones en bancarrota. El estado no requiere que HOA reporten quiebras y el problema no aparece a menudo con personas que se contactan con el Centro de información y recursos de Colorado HOAdijo David Donnelly, gerente de educación, comunicación y políticas del Departamento de Agencias Reguladoras.
El estado no regula las HOA. La mayoría de las asociaciones son organizaciones sin fines de lucro gobernadas por convenios y una junta de propietarios elegidos por los otros propietarios. El Ley de propiedad de intereses comunes de Colorado deletree estándares y requisitos básicos.
Al menos el 40% de los ColorAdanes viven en HOA, que recolectan evaluaciones para mantener áreas comunes y seguros y tienen el poder de finos propietarios por violaciones de las reglas. Los legisladores han aprobado leyes para proteger a los propietarios cuando piensan que Hoas ha ido demasiado lejos. Los legisladores se han movido para evitar que las asociaciones se ejecuten en los hogares debido a honorarios tardíos, multas o proyectos de ley legales.
Parardikes dijo que ha respaldado las leyes estatales para reformar cómo se gobiernan los HOA. En una entrevista de 2024, Pardikes, elegido por primera vez para la junta en 2019, dijo que él y otros miembros presionaron para actualizar sus estatutos. Los cambios incluyeron la prohibición de las ejecuciones hipotecarias para violar las reglas y limitar la cantidad de intereses sobre multas. Dijo que había 14 gravámenes en las casas de las personas que deberían haber sido liberadas.
Después de unirse a la junta, Pardikes resolvió una demanda con el HOA sobre las deducciones de su cuenta que, según él, nunca se explicaron. Él culpa a la demanda actual contra el HOA por quejas personales por parte de ex miembros de la junta, algunos de los cuales son demandantes.
Rastro de demandas
Una demanda previa de un residente que desafió los cambios del pacto fue desestimada en 2022. Se presentó una queja similar cuando el 5% requerido de los propietarios de viviendas firmó. Parardikes compartieron correos electrónicos que mostraron esfuerzos entre los residentes para alinear suficientes personas para presentar la demanda en el Tribunal de Distrito del Condado de Adams.
En declaraciones de abogados de la HOA, algunos demandantes dijeron que no tenían conocimiento de primera mano de varias acusaciones en la demanda. Pardikes dijo que los miembros anteriores de la junta, incluidos los demandantes en la demanda, participaron en el tipo de intercambio de escaños de la junta que los críticos dijeron que era una estratagema para que él extendiera su tiempo en el cargo. Fue reelegido para la Junta en febrero.
Las auditorías independientes de 2020 a 2024 no encontraron irregularidades financieras bajo la junta actual, dijo Pardikes. Los propietarios de viviendas han reelegido a los miembros actuales de la junta en tres elecciones consecutivas, con una participación récord este año, agregó.
Pardikes también negó la afirmación de la demanda de que está conectado a los servicios de paisajismo de métodos, una compañía contratada por el HOA.
Pero la demanda dijo en base a los registros bancarios en un informe de investigación del sheriff del condado de Adams, “numerosas transacciones financieras fluyeron del HOA a los servicios de paisajes de método” y luego a las cuentas de Pardikes y su esposa.
Towsky dijo que sus clientes presentaron una moción para obtener una copia totalmente no redactada del informe de investigación, pero un juez la selló. La demanda dijo que la información de HOA enumeró los pagos de mantenimiento de tierra por $ 224,529.35 en 2020 a pesar de un contrato que solicita el pago de solo $ 26,677.05.
“Creemos que Jason Paradikes, presidente de la HOA, se benefició con la melodía de más de $ 100,000, es justo decir más de $ 150,000, por el dinero que los servicios de paisajismo de método fueron pagados por Todd Creek Farms HOA”, dijo Towsky.
Los demandantes de la demanda tenían acceso a contratos que demuestran que el HOA le pagó a la compañía de paisajismo $ 219,000 por trabajo, incluido el rehacer un sistema de senderos, dijo Pardikes. En mayo, su abogado presentó un aviso de intención de demandar a la Oficina del Sheriff del Condado de Adams y al detective que investigó reclamos de robo de Todd Creek Farms por Parardikes.
El detective dijo que los cargos penales no podían presentarse en el caso “porque el paisajista realmente realizó parte del trabajo según muchos de los residentes”, el sargento del alguacil del condado de Adams. Adam Sherman dijo en un correo electrónico. “Entonces, aunque la situación no parece ética, no es ilegal”.
Towsky dijo que sus clientes están frustrados por la demora en resolver su demanda.
“Creen que este es solo otro acto en un largo patrón de comportamiento buscado para evitar la responsabilidad”, dijo Towsky. “Los demandantes creen que debe haber responsabilidad”.
Pardikes dijo que solo “una pequeña minoría” de la comunidad ha seguido la demanda. Dijo que el 52% de la comunidad ha firmado peticiones que dicen que los demandantes no los representan.
