Colorado ha avanzado significativamente en la reducción de su déficit de viviendas desde la pandemia, pero esa brecha podría ampliarse nuevamente si la actividad de construcción continúa disminuyendo y los costos de vivienda no encuentran una manera de alinearse más estrechamente con los ingresos.
El estado tuvo un déficit de 106,000 hogares y apartamentos en 2023, el año más reciente disponible, y necesita construir al menos 34,100 unidades de vivienda al año, sin contar hogares de vacaciones, en los próximos 10 años para mantenerse al día con un crecimiento de la población más lento, según un Informe de investigación de la oficina estatal de demografía.
Esa es una mejora notable del déficit del estado de 140,000 hogares y apartamentos en 2019, justo antes de una fuerte caída en las tasas de interés durante la pandemia Covid-19 desató un aumento en la construcción. Cuando la Reserva Federal comenzó a levantar las tasas de interés en 2022 y 2023 para combatir la inflación, la nueva actividad se desaceleró, pero con un retraso.
Las ganancias de población más lentas en Colorado también han reducido la demanda de nuevos hogares y apartamentos. Y parte de esa popularidad reducida parece reflejar un mercado inmobiliario mucho más caro.
“Es difícil examinar estadísticamente si el mayor costo de vida está contribuyendo a la migración neta más lenta, pero creo que el costo de vida, la vivienda, es un factor que contribuye”, dijo Brian Lewandowski, director ejecutivo de la Escuela de Negocios Leeds de la Universidad de Colorado Boulder.
El desajuste entre lo que cuesta construir una casa o apartamento en comparación con lo que el hogar típico puede pagar amenazas con revertir las ganancias obtenidas para reducir el déficit de viviendas, y es un problema que la administración del gobernador Jared Polis ha hecho una prioridad.
“Cada coloradan merece un lugar para llamar hogar”, dijo Maria de Cambra, directora ejecutiva del Departamento de Asuntos Locales en comentarios que acompañan al informe. “Si bien hemos progresado desde 2019, este informe muestra que todavía tenemos mucho trabajo que hacer. En Dola, estamos comprometidos a continuar trabajando con nuestros socios para proporcionar un hogar para cada presupuesto de Colorado”.
Se ha vuelto mucho más costoso construir viviendas en todos los frentes: tierra, mano de obra, materiales, costos de endeudamiento y costos regulatorios. Y mientras los ingresos continúan aumentando, no han mantenido el ritmo.
La Reserva Federal ha comenzado a reducir su tasa de interés de referencia nuevamente, lo que debería generar algo de alivio.
Pero Penn Pfiffner, un economista consultor de Construction Economics LLC en Lakewood, dijo que es probable que una nueva ronda de aumentos de costos sea debido a políticas de inmigración más estrictas, lo que significa menos trabajadores de la construcción y aranceles sobre bienes importados, lo que dará como resultado mayores costos de materiales.
“Todavía no estamos viendo el aumento de los costos de la mano de obra que abandonan el área, de los aranceles que golpean en materiales de construcción muy críticos”, dijo. “Podríamos ver una actividad lenta o retrasada de los desarrolladores que tienen que pivotar desde las partes más densas de Denver para multifamiliar para encontrar mejores ubicaciones en otros lugares”.
Las tarifas de desarrollo cobradas por el gobierno local son otro punto de dolor para los constructores. Promedian $ 68,000 por casa unifamiliar, lo que representa el 11% del precio típico de la vivienda, según un estudio de las 16 ciudades y condados más activos por la Asociación de Constructores de Viviendas de Metro Denver. Alrededor del 60% de ese costo representa las tarifas de toque de agua y alcantarillado.
Y los códigos de construcción cada vez más complejos, que cubren problemas como el uso de energía y la prevención de incendios forestales, aunque bien intencionados, continúan aumentando los costos.
Los constructores han encontrado cada vez más difícil construir a un precio que el hogar típico puede alcanzar, mucho menos compradores por primera vez o inquilinos jóvenes. Más de la mitad de los inquilinos y una cuarta parte de los propietarios de viviendas en Colorado están “por costo”, lo que significa que gastan más del 30% de sus ingresos en vivienda, según un Análisis del Centro de Políticas Bell.
Un objetivo alcanzable
¿Puede Colorado lograr las 34.100 nuevas unidades de vivienda al año que los demógrafos estatales dicen que se requiere para evitar que el déficit crece?
“Estamos en 19,000 (permisos) hasta julio, por lo que estamos en camino de igualar el año pasado con 32,000. Así que sí, ese número parece alcanzar”, dijo Lewandowski.
Cuántas casas deben construirse al año puede variar según el tamaño promedio del hogar en un área determinada. Pero una regla general es que se necesita una nueva unidad de vivienda por cada 1.5 a 2 nuevos residentes. Colorado, sin embargo, ha luchado durante mucho tiempo cuando se trata de recubrir el suministro de viviendas con el crecimiento de la población.
En la década de 1990, los constructores retiraron un promedio de 33,504 permisos al año para acomodar a una población que estaba creciendo en 75,277 residentes al año en promedio, lo que resultó en un suboficial. En la década de 2000, el promedio había acelerado a 38,332 permisos al año para acomodar a 64,527 nuevos residentes por año.
Los promedios, sin embargo, no cuentan la historia de esa década de auge y caída. En 2001, los constructores obtuvieron 53.914 permisos, incluidos 6.229 en junio de ese año. Para 2009, solo se sacaron 9,438 permisos, con un mínimo de 489 en enero de ese año. Demasiado edificio en la primera parte de esa década, alimentada por el auge de las puntos y los estándares de préstamos fáciles, terminó en un aumento de ventas forzadas y ejecuciones hipotecarias.
Los precios cayeron, la demanda desapareció y los constructores sobreextendidos, así como los prestamistas que los respaldaron, fueron eliminados. La capacidad de construcción fue destruida. Al final de esa década, el nuevo suministro se redujo a un goteo justo cuando el crecimiento de la población estaba a punto de aumentar nuevamente.
Los permisos en la década de 2010 promediaron 30,003 al año, muy pocos para acomodar a una población que estaba creciendo en 71,095 personas al año. Eso resultó en la escasez de 140,000 hogares para 2019.
La pandemia cambió todo. Las tasas de interés se sumergieron para ayudar a prevenir un colapso económico, desencadenando un auge de la construcción. Según Colorado, se retiraron más permisos para el hogar y los apartamentos que en 2001 en Colorado. Datos rastreados por la Reserva Federal de St. Louis.
Desde 2020, los constructores han promediado 45,456 permisos al año, mientras que la población ha crecido en un promedio de 34,073 personas al año. Normalmente, eso no sería sostenible, excepto por la enorme acumulación de casas necesarias. Ese aumento, impulsado por Cheap Capital, ha revertido el curso.
“Sabemos definitivamente que estamos viendo una contracción para los permisos residenciales”, dijo Ted Leighty, CEO de la Asociación de Constructores de Viviendas de Metro Denver. Señala que los permisos unifamiliares han bajado un 20% y los permisos de condominio han bajado un 10% en el año hasta la fecha en Metro Denver.
El número de casas y condominios que figuran en venta en agosto en Metro Denver aumentó un 22% durante el año pasado, lo que resulta a casi 3.000 listados más que un año antes, según Homes.com. La lista de apartamentos estima que la tasa de vacantes de apartamentos de Metro Denver se acercaba al 9% en agosto y las rentas mensuales disminuyeron en los altos dígitos individuales en el área metropolitana.
El creciente inventario de casas no vendidas y apartamentos vacantes podría parecer sugerir que no hay déficit de viviendas. Pero lo que está disponible a menudo no es asequible para aquellos que necesitan un lugar para vivir, y eso es un problema en todo el país.
“Estados Unidos necesita desesperadamente más hogares, especialmente casas con un precio más moderado, pero no está sucediendo. Los permisos de construcción y los nuevos inicios de vivienda disminuyeron en agosto, continuando una fuerte caída desde la primavera. Los permisos de construcción ahora están en el nivel más bajo desde mayo de 2020, durante el punto de vista de la pandemia”, dijo Heather Long, economista principal de la unión federal de crédito de Navy, en un correo electrónico.
Long dijo que los permisos de construcción a nivel nacional son un “anémico” 1.3 millones, muy por debajo de los 2 millones de viviendas nuevas al año necesarias. Y aunque las tasas hipotecarias más bajas pueden ayudar, no resolverán lo que es fundamentalmente una falta de construcción adecuada.
La volatilidad es más extrema con la multifamiliar. Entre julio de 2020 y junio de 2023, los constructores retiraron un promedio de 47.7 permisos de apartamentos nuevos al año por cada 10,000 residentes en Metro Denver, un aumento de casi el 50% del número promediado entre 2014 y 2020. Durante el año pasado, han retirado 25.1 permisos por 10,000 residentes, una disminución de tamaño similar, según un Análisis de la firma de corretaje Redfin.
La disminución de la actividad de la construcción se produce cuando la oficina de demografía estima que las ganancias de la población en el estado comenzarán a acelerar nuevamente a 50,000 a 55,000 al año hasta 2035. Pero esas ganancias pueden ser evasivas a menos que Colorado, uno de los estados más caros para vivir fuera de las costas, puede encontrar una manera de alinear mejor los costos de las viviendas con los IncoMes de los hogares.
