NUEVA ORLEANS – Si poseer una casa ya no era lo suficientemente onerosa, Colorado ha registrado el mayor aumento de cualquier estado cuando se trata de cuánto los propietarios adicionales deben reservar para cubrir los impuestos a los seguros y la propiedad.
Los prestamistas generalmente requieren que los prestatarios reenvíen dinero para esos gastos cada mes, que poseen en “depósito” para cubrir los pagos futuros. Esos pagos de depósito en garantía están aumentando a una tasa mucho más rápida que los pagos de la hipoteca central, y esos aumentos afectan a los propietarios de viviendas existentes, no solo a nuevos compradores, difíciles.
A nivel nacional, los propietarios de viviendas enfrentaron un aumento del 17% en el pago promedio de depósito en garantía el año pasado en comparación con este año, según un estudio de Cotalidad, una firma de investigación inmobiliaria anteriormente conocida como Logic Core.
Colorado lideró al país con un aumento del 31%. Otros estados con altos aumentos incluyen Louisiana con el 28%, Wyoming al 26%y Montana y Alabama al 24%.
“En mercados como Colorado, por ejemplo, es el mercado superior, no es solo un seguro, sino también es impuestos”, dijo Selma Hepp, economista jefe de Cotalidad, quien hablaba en la Asociación Nacional de Editores de Bienes Raíces en Nueva Orleans.
Colorado experimentó aumentos generalizados y dramáticos en los valores de las propiedades residenciales entre mediados de 2020 y mediados de 2012, lo que resultó en aumentos de impuestos a la propiedad líderes en la nación que obligaron a los líderes políticos a tratar de suavizar el golpe.
Si bien los aumentos en el ciclo de evaluación que siguieron han sido mucho más domesticados, los costos más altos ahora se hornean. Los ingresos, mientras están aumentando, no han aumentado lo suficiente como para compensar.
Además de eso, el estado ha experimentado aumentos sustanciales en las reclamaciones de desastres naturales, desde grandes tormentas de granizo hasta el incendio Marshall a fines de 2021, que destruyó más de 1,000 hogares y causó más de $ 500 millones en daños, lo que lo convierte en el más destructivo en la historia del estado.
Los pagos de custodia más altos cuestan a los propietarios existentes, dejándolos más vulnerables si hay una recesión u otra interrupción económica, dijo Hepp. Aunque los propietarios de viviendas en Colorado han construido una gran cantidad de capital, y las delincuencias son bajas, los prestatarios podrían enfrentar cepas más altas si sus ingresos se interrumpen.
Los costos de depósito más altos también pueden mantener a los compradores primerizos al margen al reducir la cantidad que pueden pedir prestado para comprar una propiedad. Eso parece estar apareciendo en un aumento dramático en el número de casas no vendidas vistas en Metro Denver y en todo el estado.
Dicho esto, los precios de las viviendas más altos y las tasas hipotecarias, que son los vientos en contra para los compradores primerizos, no deberían crear tanta fricción en los próximos meses, predice que Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, que se unió a HEPP en el panel.
Las tasas para una hipoteca de 30 años deben promediar alrededor del 6,4% durante el resto del año antes de acercarse al 6,1% el próximo año, predijo Yun.
No pronosticó una recesión, y espera que la Reserva Federal, que mantuvo su tasa de referencia estable el miércoles, para señalar recortes más adelante en el año, lo que debería preparar el escenario para tasas hipotecarias más bajas.
Yun espera que los precios de la vivienda aumenten un 3% este año y un 4% el próximo año en promedio, pero los mercados como Colorado que vieron las ganancias laborales más fuertes y la inmigración que sale de la pandemia podría ver disminuir los precios de las viviendas.
“Algunos mercados seguirán siendo débiles dada la acumulación de inventario y aumentos en los costos no mortgage”, dijo Yun.
Las disminuciones del precio de la vivienda han surgido en Florida y partes de Texas. Colorado, que ha visto precios planos, pronto puede unirse a esos estados.
Un signo clave de debilidad emergente en Colorado está apareciendo en el número de casas no vendidas. En todo el estado, había 31,268 listados activos en mayo, un 27% más que en mayo de 2024, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado.
“Continuamos viendo una tendencia de un mayor inventario de casas en el mercado y cada vez más, los datos muestran que estamos en el mercado de un comprador”, dijo el agente inmobiliario del área de Durango, Heather Erb en comentarios incluidos con el informe.
A pesar de la creciente selección, el estado vio un 1,8% menos de ventas en mayo que en el mismo mes del año anterior.
Todo el inventario adicional está presionando a los vendedores. Según Zillow, aproximadamente cuatro de cada 10 tuvieron que reducir el precio en sus listados después de no generar suficiente interés el mes pasado.
Una razón por la que los compradores no pueden dar un paso adelante a pesar del inventario más alto es la falta continua de asequibilidad.
Orphe Divounguy, economista senior de Zillow que también habla en la Conferencia de Naree, dijo que el pago típico de la vivienda se ha duplicado desde 2019 en los Estados Unidos.
Para que el hogar típico pueda pagar la casa típica y no estar “cargada” o gastar más del 30% de su salario en vivienda, tendrían que pedirle a sus empleadores un aumento de $ 18,000 al año.
La brecha salarial es mucho más grande en mercados limitados como California y mercados populares como Denver y Austin, Texas, que vieron un gran aumento en los precios de 2020 a 2022.
Durante años, los asesores financieros han reprendido a las generaciones más jóvenes por gastar en no esenciales, dirigido por David Bach, quien creó el concepto conocido como el “factor de leche”.
Argumentó que si las personas pudieran reducir los gastos pequeños y repetidos de sus presupuestos, las compras diarias de Lattes son un excelente ejemplo, podrían ahorrar más agresivamente y alcanzar sus objetivos más grandes, incluida la compra de una casa.
Pero Starbucks todavía está en los negocios y la división llamada el factor Latte un mito. Las brechas entre lo que las personas hacen y lo que las casas cuestan comprar son simplemente ingredables con pequeños ajustes.
“Si compró un Frappucino de $ 10 todos los días, ya sabes, y renuncias a tu Frappucino de $ 10, tomaría unos 240 años obtener suficiente dinero para ahorrar un pago inicial en San Francisco”, dijo.
La falta de asequibilidad significa que los inquilinos permanecen en inquilinos por más tiempo. La mediana de edad de un inquilino en los EE. UU. Ahora es de 42 años, en comparación con 36 en 2000, según los números de la Oficina del Censo de los EE. UU.
“Los inquilinos están iniciando a las familias, y lo están haciendo alquiler en lugar de comprar su primera casa”, dijo Divounguy.
Para tener suficiente espacio para hacerlo, los inquilinos mayores se están mudando a alquileres de viviendas unifamiliares mientras comienzan a sus familias. Esos alquilan por aproximadamente $ 3,000 al mes en Denver, que es $ 800 menos que un pago de hipoteca típico en una casa comparable, suponiendo un pago inicial del 10%, según Zillow.
También ha habido más construcción de alquileres multifamiliares, lo que está presionando a la baja en los alquileres. Alrededor de seis de cada 10 listados de alquiler en Denver ahora ofrecen regalos o concesiones a posibles inquilinos, dijo Zillow.
