En “El juego de la vida”, aterrizar en la casilla “Heredar una casa” es uno de los más codiciados del tablero. En la vida real, una casa o un condominio es también uno de los mayores obsequios financieros que se pueden transmitir, especialmente en un estado con problemas de vivienda como Colorado.
Cada año, más habitantes de Colorado ven la gran rueda girar a su favor. Pero el ritmo no será suficiente para compensar un déficit de viviendas estimado en más de 106.000 unidades en 2023, según un informe del Departamento de Asuntos Locales de Colorado.
Aproximadamente una de cada ocho casas que cambiaron de manos en Colorado el año pasado representaron una herencia, que está un poco por debajo de la proporción que representaron las ventas de casas nuevas, según datos de la firma de investigación inmobiliaria Cotality.
“La herencia en los 12 meses que terminaron en 2025 ascendió a casi 12.000 viviendas, lo que representó casi el 12% de todas las transferencias de propiedad total. Esto es mayor, tanto en términos de número como de proporción, que en años anteriores, en línea con la tendencia nacional”, dijo Matt Delventhal, economista principal de Cotality.
Cotality midió el ritmo de 12 meses de ventas de viviendas, nuevas y existentes, y transferencias de herencia en Colorado hasta octubre para los años impares de 2019 a 2025. Las ventas de viviendas existentes cayeron drásticamente entre 2021 y 2025, cayendo de 128,899 en 2021 a 75,833 en 2025.
Asimismo, las ventas de viviendas nuevas cayeron de 22.064 en 2021 a 15.610 en 2023 a 12.755 en 2025, según Cotality.
Las herencias, por el contrario, continuaron avanzando, pasando de 10.052 en 2021 a 10.243 en 2023 y 11.945 en 2025. La brecha entre las ventas de viviendas nuevas y las herencias fue de solo 810. Las herencias contribuyen casi tanto al inventario como la construcción de viviendas nuevas.
La falta de suficientes construcciones nuevas, especialmente para compradores primerizos, ha elevado los precios de las viviendas existentes. Los precios altos, combinados con tasas hipotecarias más altas, han resultado en menos ventas. Debido a que las ventas de viviendas han caído tanto, la proporción de “herencias” de todas las transferencias de viviendas casi se ha duplicado en Colorado, del 6,2% en 2021 al 9,9% en 2023 a un récord del 11,9% en 2025.
“El aumento en la proporción es un poco más pronunciado que la tendencia nacional, principalmente porque las reventas en Colorado caen un poco más bruscamente en 2023-25 que el promedio nacional”, dijo Delventhal.
A nivel nacional, la participación de mercado de viviendas heredadas pasó de poco menos del 5% en 2021 al 6,8% en 2023 y al 8,7% en 2025, lo que se tradujo en 412.174 viviendas y condominios heredados. Esos porcentajes también reflejan el recuento de 12 meses hasta octubre.
“El comportamiento en torno a las casas heredadas se siente diferente de lo que era antes de 2022. Históricamente, la mayoría de las transferencias de patrimonio funcionaban como transacciones de transferencia. Los herederos heredaban la propiedad, hacían algunas limpiezas o actualizaciones ligeras y la ponían en el mercado con bastante rapidez. Eso todavía sucede, pero estoy viendo más casos en los que las familias hacen una pausa y evalúan otras opciones primero”, dijo Cooper Thayer, agente inmobiliario del Thayer Group en Castle Rock.
Debido a que las casas heredadas tienen poca o ninguna deuda y un fuerte potencial de alquiler, y debido a que venderlas se ha vuelto más difícil, los herederos buscan cada vez más quedarse con las casas para alquilarlas o para mudarse a ellas, dijo.
Si bien la proporción de viviendas heredadas de Colorado está por encima del promedio, está por detrás de California, un mercado más caro donde el 18% de las transferencias de viviendas involucraron una herencia, según Cotality.
En California, las leyes fiscales favorables fijaron tasas de impuestos a la propiedad más bajas y brindaron a los beneficiarios un incentivo para utilizar una casa heredada como residencia principal. Por primera vez este año, las casas heredadas representaron más del doble que las casas nuevas vendidas en el estado, según Cotality.
La Proposición 19, aprobada en 2020, limitó la transferencia de una base imponible más baja solo a las viviendas que realmente ocupaba un hijo o un heredero, y excluyó las viviendas de alquiler. También excluyó sólo el primer millón de dólares en valor agregado más allá del valor original utilizado para determinar los impuestos a la propiedad. El estado, sin embargo, podría ver una medida electoral este año que restauraría algunas de las exenciones de impuestos a la propiedad más generosas para los herederos.
A primera vista, el aumento de las herencias de viviendas parece validar la hipótesis del “tsunami de plata”. Los Baby Boomers, aquellos nacidos entre 1946 y 1964, no sólo eran enormes en número, sino que también tenían más probabilidades de poseer una casa que las generaciones anteriores. Cuando cumplieron 65 años, las personas nacidas en 1948 poseían un 50% más de viviendas que las que nacieron en 1938 a la misma edad.
En comparación con las generaciones anteriores, los baby boomers también han mostrado una mayor propensión a aferrarse más a sus hogares, añadiendo un significado diferente a “hasta que la muerte nos separe”. Aproximadamente seis de cada 10 dicen que no planean vender nunca sus casas, y tres de cada 10 están esperando para poder traspasar las propiedades, según HousingWire.
“Tendrán que sacarme de allí en una caja, a pesar de que es una casa de dos pisos”, dijo Jennifer Antonio, agente de Sotheby’s International Realty en Denver.
Antonio, que se incluye en el grupo de los boomers que nunca venden, dijo que ella y su esposo compraron su primera casa cuando ella tenía 23 años. Lo hicieron con dos salarios mínimos, prueba de cuánto mejor le fue al mercado al adaptar las opciones a los ingresos. Ahora la edad promedio de quien compra una vivienda por primera vez es 38 años, dijo.
Sus cuatro hijos millennials todavía no son propietarios, a pesar de tener educación universitaria. Como sus padres son demasiado mayores para organizar grandes eventos, su casa se ha convertido en un lugar de reunión estable para la familia, donde los hijos adultos pueden entrar y salir, y donde todos se reúnen para el Día de Acción de Gracias y Navidad.
“Necesito quedarme en esa casa”, dijo. Antonio dijo que sus clientes mayores se quejan de la falta de buenas opciones si venden, lo que puede mantenerlos encerrados en casas que se han vuelto onerosas. Los constructores, que buscan obtener la mayor cantidad de metros cuadrados posible en un lote, no están construyendo suficientes productos como casas tipo rancho que atraigan a los compradores mayores.
Esa vacilación de la generación del baby boom, dice Cotality, está “congelando efectivamente el flujo anticipado de oferta”. Los boomers no pueden aguantar para siempre, pero podría ser hasta bien entrada la década de 2030 antes de que surja una cantidad sustancial de viviendas antiguas más adecuadas para familias jóvenes. Las generaciones más jóvenes podrían verse atrapadas alquilando durante más tiempo del que les gustaría.
La cotalidad sugiere la “En cambio, el tsunami puede llegar a la playa como una ola suave y ondulante”.
Los cambios en la política fiscal podrían ayudar a liberar algunas de esas viviendas. Las reglas federales hacen que cualquier ganancia neta del valor de la vivienda superior a $250,000 para un solo declarante y $500,000 para declarantes conjuntos esté sujeta a un impuesto sobre las ganancias de capital. Muchos propietarios antiguos en Colorado han superado esos límites y algo más. Aumentar los límites a las ganancias de capital o eliminar el impuesto a las personas mayores podría acelerar las ventas.
La exención de vivienda de Colorado ofrece a los propietarios de 65 años o más un descuento del 50% sobre los primeros $200,000 en el valor de la propiedad. Pero alguien debe haber vivido en una casa durante los 10 años anteriores para calificar. Si venden y se mudan a una casa más pequeña en una comunidad de adultos activos, pierden su exención fiscal. Hacer transferible la exención fiscal también podría ayudar.
El estado ha experimentado una mejora notable con respecto al déficit de 140.000 casas y apartamentos en 2019, justo antes de que una fuerte caída de las tasas de interés durante la pandemia de COVID-19 desatara un aumento en la construcción. La construcción de viviendas nuevas ha tenido problemas desde que la Reserva Federal elevó las tasas de interés en 2022 y 2023 para combatir la inflación, y ha recaído en gran medida en los desarrolladores de apartamentos tratar de cerrar la brecha.
Se necesita más. Una migración más lenta al estado, tanto nacional como internacional, puede ayudar a aliviar el déficit. Después de impulsar la economía de Colorado durante años, la migración podría revertirse este año. Dado que los altos costos de la vivienda hacen que Colorado sea menos atractivo para quienes se reubican desde otros estados, y con la migración internacional volviéndose negativa, los aumentos naturales, o la brecha entre nacimientos y muertes, impulsarán la demanda de vivienda en los próximos años.
Los nacimientos han disminuido respecto a principios de la década de 2000, en parte porque a los adultos jóvenes les resulta más difícil establecerse y encontrar una vivienda estable. Se espera que las muertes aumenten en los próximos años debido al envejecimiento de la población, lo que liberará más hogares.
Colorado puede eventualmente encontrarse con demasiadas viviendas. Pero ese es un problema para otro día.
