El presidente Trump, en un esfuerzo por aumentar la asequibilidad de la vivienda, emitió una orden ejecutiva el martes pasado que hará mucho más difícil para las instituciones comprar viviendas.
“Las casas se construyen para las personas, no para las corporaciones, y Estados Unidos no se convertirá en una nación de inquilinos”, dijo Trump, al tiempo que reconoció la necesidad de evitar políticas que reduzcan tanto el valor de las viviendas que perjudiquen a los propietarios existentes.
Pero es posible que la orden ejecutiva no tenga tanto impacto en Colorado, donde la propiedad institucional grande era limitada para empezar y donde los altos precios han reducido el rendimiento que los inversores pueden obtener.
“Mi opinión es que esta es una política escrita para los titulares de 2021, implementada en condiciones de 2026, donde el problema ya se corrigió solo. Las consecuencias no deseadas recaerán exactamente en las personas que la política dice ayudar”, dijo Troy Miller, director creativo de Colorado RE-CON, un grupo que apoya a los inversores inmobiliarios de Colorado.
Miller señala que los grandes inversores institucionales han sido vendedores netos de propiedades residenciales a nivel nacional durante seis trimestres. Las grandes instituciones compraron solo el 0,3% de todas las viviendas vendidas en 2024, y su volumen de compras se redujo un 90% con respecto a 2022, cuando hubo un breve aumento debido a la pandemia.
“Se dirige a un problema que ya se está resolviendo por sí solo a través de las fuerzas del mercado. El capital institucional retrocedió cuando las matemáticas dejaron de funcionar con las valoraciones actuales”, dijo Miller.
Sin embargo, los defensores de los consumidores y los corredores de bienes raíces que han tenido que lidiar con compradores frustrados y excluidos del mercado están elogiando que el problema de la asequibilidad de la vivienda esté recibiendo la atención que necesita en los niveles más altos.
“La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios se siente alentada porque la administración y los miembros del Congreso se centran en abordar la crisis de oferta y asequibilidad de la vivienda en el país”, dijo en un comunicado Shannon McGahn, directora de defensa del grupo. “Compartimos el objetivo de garantizar que haya suficientes lugares para que la gente viva y de ampliar el acceso a la propiedad de vivienda -especialmente para los compradores por primera vez- y garantizar que la política de vivienda fortalezca a las comunidades en lugar de limitar las oportunidades”.
Redfin, la firma de investigación y corretaje de bienes raíces con sede en Seattle, estima que los inversores poseen alrededor del 13% de las casas y condominios en el área metropolitana de Denver, y que compraron 1,160 propiedades en el tercer trimestre, un 9% menos que el año anterior. Redfin escanea los registros de propiedad en busca de términos como LLC, Inc., Trust, etc., para determinar la propiedad de los inversores.
Las grandes instituciones, a las que se dirige la orden del presidente, probablemente posean cerca del 3% del parque de viviendas, lo que está por debajo del promedio nacional del 3,8%, según un análisis que la Oficina Estatal de Demografía completó el verano pasadoa petición de la legislatura de Colorado.
“Los datos de 2023 muestran 47.152 unidades de vivienda de propiedad corporativa, de las cuales 6.571 o el 13,3% son propiedad de los dos megapropietarios (más de 1.000 unidades). Los datos de Colorado sugieren que la propiedad corporativa en todo el estado no está muy concentrada en un pequeño número de propietarios, sino que
en cambio, está más ampliamente distribuido, lo que resulta en una menor probabilidad de fijación de precios. Sin embargo, hay zonas de propiedad donde las concentraciones aumentan ligeramente”, concluyó el informe.
Los críticos afirman que la propiedad de los inversores, especialmente la propiedad institucional, ha elevado los precios de las viviendas y ha impedido que muchos posibles compradores por primera vez, que carecen de los recursos financieros para competir, se conviertan en propietarios y generen riqueza. En términos más generales, los compradores que pagaron todo en efectivo superaron fácilmente a los compradores que dependían del financiamiento hipotecario, y eso generó un fuerte resentimiento cuando las casas en el mercado recibieron múltiples ofertas en 2021 y 2022.
Alrededor de cuatro de cada 10 ventas de viviendas en el tercer trimestre se realizaron a compradores en efectivo en Colorado, según Attom, una empresa de análisis inmobiliario. Attom, que define a los compradores institucionales y a aquellos que compran 10 o más viviendas en un mercado determinado en un año, estimó esa participación en el 5,5% en el tercer trimestre, frente al 6,1% del año anterior.
La propiedad institucional de viviendas ofrece una rara intersección en la que la agenda de Trump se alinea con la mayoría legislativa demócrata de Colorado, que puede influir en su propio proyecto de ley sobre el tema. Otra área de probable alineación: una propuesta para limitar las tasas de interés de las tarjetas de crédito al 10%. Colorado ha liderado la lucha a nivel nacional para limitar el interés que los prestamistas pueden cobrar sobre ciertos productos crediticios.
En este momento, se entiende que el término “inversionista institucional” cubre a quienes poseen 1.000 o más viviendas, pero eso podría cambiar una vez que el Departamento del Tesoro aclare sus reglas finales en las próximas semanas. Si la definición se reduce para incluir LLC y otras entidades corporativas, eso podría liberar una porción más significativa del parque de viviendas, pero también bloquear a los pequeños inversores que utilizan casas de alquiler para obtener ingresos.
“Tendremos que esperar para ver qué significa una familia unifamiliar y qué significa un inversionista institucional”, dijo Tony Julianelle, director ejecutivo y socio de Atlas Real Estate en Denver.
Atlas posee alrededor de 2.000 propiedades de alquiler en siete estados, lo que lo sitúa por encima del umbral previsto, y gestiona alrededor de 6.000 propiedades de alquiler. Pero la empresa no es una Invitation Homes o Progress Residential, que poseen más de 80.000 viviendas cada una, principalmente en el sureste.
Atlas ha construido su cartera casa por casa, a menudo interviniendo cuando otros tenían miedo o no podían comprar. En promedio, la compañía ha gastado entre $20,000 y $30,000 para preparar cada casa para alquilar, dijo Julianelle.
“La Gran Crisis Financiera es lo que llevó a la presencia institucional en este espacio. Sin este capital institucional, no hay un piso para los precios”, dijo Julianelle.
Lo que los partidarios de una prohibición no se dan cuenta es que la crisis inmobiliaria podría haber sido mucho peor; Más personas podrían haber perdido sus hogares y la recuperación podría haber tardado mucho más sin la intervención del capital privado, afirmó. Atlas, dijo, se ha centrado en comprar sus casas de alquiler nuevas y ayudar a sus inquilinos a largo plazo a pasar a ser propietarios, algo en lo que, según él, la industria en general debería centrarse.
La administración no puede obligar legalmente a los inversores institucionales a vender, lo que infringiría sus derechos de propiedad y podría hacer bajar los precios rápidamente. La orden ejecutiva tampoco les prohíbe técnicamente comprar viviendas unifamiliares.
Pero está eliminando el apoyo que ofrecen las agencias patrocinadas por el gobierno para financiar las compras. Y está bloqueando las ofertas de propiedades embargadas en manos de agencias como Vivienda y Desarrollo Urbano, el tipo de acuerdos que atraen a ellos y a los compradores primerizos.
McGahn, del National Associated of Realtors, señala que en la conferencia anual de la NAR en noviembre, el grupo adoptó una política que tenía como objetivo alentar a los grandes propietarios institucionales de viviendas de alquiler a poner sus propiedades nuevamente en manos de los propietarios-ocupantes y al mismo tiempo permitir que el parque general de viviendas siguiera creciendo.
La administración Trump parece estar tratando de enhebrar esa aguja, permitiendo a las instituciones comprar nuevas viviendas para comunidades de “construcción para alquiler” y al mismo tiempo bloqueando el apoyo federal para futuras compras de viviendas existentes.
“Limitar las compras de los inversores podría ejercer cierta presión a la baja sobre los precios de las viviendas, pero el impacto general probablemente sería modesto, dado que la mayoría de los inversores son compradores de pequeña escala en lugar de grandes actores institucionales”, dijo Thom Malone, economista principal de Cotality, una firma de investigación inmobiliaria, en un correo electrónico.
Malone señala que la orden ejecutiva incluye una excepción que permite a los inversores institucionales permanecer activos en la construcción para alquilar. Por ejemplo, en Commerce City, NexMetro Communities y Oxenfree han aportado dólares de capital privado a la mesa para crear nuevas viviendas en lugar de bloquearlas.
Cuando la demanda de los consumidores disminuye, como fue el caso el año pasado, los constructores pueden permanecer activos, lo que los deja en una posición más fuerte para responder cuando la demanda se recupera. También crea más stock de viviendas, lo que, según sus defensores, es necesario para bajar los precios.
“Esta distinción es importante, ya que una desaceleración en la construcción de nuevas viviendas compensaría cualquier alivio de precios creado por una menor participación de los inversores”, dijo Malone.
Las comunidades de construcción para alquiler se dirigen a personas mayores que buscan reducir su tamaño y adoptar un estilo de vida libre de mantenimiento, así como a inquilinos de apartamentos desde hace mucho tiempo que desean más espacio, pero no ven o no quieren un camino hacia la propiedad. Son inquilinos que preferirían no presionar el botón del ascensor sino abrir la puerta del patio trasero cuando llega el momento de pasear al perro, dijo Julianelle.
El Colorado Futures Center, que realizó la investigación utilizada por la Oficina Estatal de Demografía, encontró que, aparte de dos megainversores, la mayor parte de las viviendas propiedad de inversores pertenecían a entidades que poseían menos de 10 propiedades. La propiedad institucional está más concentrada en el corredor turístico de la Interestatal 70, en el norte de Front Range, especialmente cerca de universidades y centros energéticos, en Denver, y cerca de las bases militares en Colorado Springs, donde la población es más transitoria.
“En general, el impacto en el mercado inmobiliario de una prohibición total de la inversión institucional sería muy pequeño y es muy poco probable que beneficie a los compradores o vendedores de manera significativa. En 2021 y 2022, durante la locura, puede haber tenido un efecto, pero no hoy”, dijo Cooper Thayer, agente inmobiliario de Castle Rock con The Thayer Group.
Thayer señala que los defensores de una prohibición a menudo olvidan quiénes son muchos de los inversores finales que respaldan la propiedad institucional: fondos de pensiones y carteras de jubilación.
