La muy promocionada “un gran acto de proyecto de ley” del Partido Republicano incluye un Rescate de $ 14 mil millones Para algunas de las ciudades de peor de los Estados Unidos, todo gracias a la expansión propuesta del crédito fiscal de viviendas de bajos ingresos. Hacerlo canalizaría miles de millones más en un programa que apoye un sistema de vivienda fundamentalmente roto sin agregar el nuevo suministro necesario desesperadamente para resolver el crisis de vivienda.
Considere los costos asombrosos: la unidad promedio cubierta por este crédito cuesta a los contribuyentes $ 450,000; en California, rutinariamente supera los $ 1 millón por unidad. Sin embargo, debido a que los fondos de crédito se asignan en gran medida a los estados en función de la población, el programa atrae el apoyo bipartidista.
Este subsidio es innecesario por dos razones clave. Primero, en la mayoría de los mercados, el sector privado ya ofrece viviendas asequibles sin ayuda de los contribuyentes. Matriz de yardi datos Demuestre que en aproximadamente tres cuartos de 164 mercados estudiados, los alquileres multifamiliares de tarifa de mercado son altamente o moderadamente competitivos con las llamadas alquileres subsidiados y asequibles. Esto demuestra que el mercado solo puede satisfacer las necesidades de vivienda, cuando puede funcionar.
En segundo lugar, donde la asequibilidad realmente retrasa, el culpable no es una falla del mercado sino una falla de política. Las peores crisis de asequibilidad se encuentran en los mercados de los estados azules regulados de Uber, California, Massachusetts, Nueva York, Nueva Jersey, Rhode Island, Maine y Pensilvania. En estos lugares, la zonificación restrictiva y las regulaciones excesivas ahogan un nuevo suministro, empujando las rentas fuera del alcance. De manera reveladora, los demócratas dirigen casi todos estos mercados no competitivos.
Algunos reclamos que expanden el crédito fiscal de viviendas de bajos ingresos podrían producir 200,000 Nuevas unidades “asequibles” anualmente. Eso es una fantasía. La investigación creíble muestra que el crédito hace poco para agregar una nueva oferta neta: casi la mitad de sus proyectos son rehabilitaciones de unidades existentes, que no aumentan el stock de viviendas, mientras que muchos desarrollos nuevos construidos con el crédito simplemente apagar Construcción privada no subsidiada.
Los problemas de crédito fiscal de la vivienda de bajos ingresos van más allá del costo y el desplazamiento. La complejidad del programa, que se ejecuta Miles de páginasEnriquece a los abogados y consultores, no a los inquilinos. La corrupción prospera bajo una supervisión federal mínima, como se destaca en un Informe 2023 de la Oficina de Responsabilidad del Gobierno. Y un cartel de organizaciones sin fines de lucro y desarrolladores especializados se beneficia generosamente al dominar su burocracia, sofocar la competencia e innovación. Estos problemas ejemplifican las cinco C que hacen que el crédito sea fundamentalmente defectuoso: costo, desplazamiento, complejidad, corrupción y cartel.
La causa raíz de la falta de afectabilidad es la falta de suministro, creada por las regulaciones locales que hacen que la tierra escasa y la construcción sean prohibitivamente costosas. Ningún subsidio puede arreglar eso. En lugar de expandir los créditos fiscales y afianzar las políticas fallidas, el Congreso debe enviar un mensaje claro a los estados y las ciudades al desalentar este crédito. Hacerlo redirigiría los esfuerzos para fijar la zonificación, liberar el mercado y permitir que la oferta de viviendas satisfaga la demanda.
Las reformas significativas de los estados y las localidades son sencillas. Primero, legalice lotes más pequeños en nuevas subdivisiones para que los constructores puedan construir casas de inicio. En segundo lugar, permita que los lotes unifamiliares existentes se subdividen para casas adosadas, dúplex y triplex más rentables. Tercero, Rezone Commercial and Industrial Land para el desarrollo residencial de uso mixto. Cuarto, mantenga las regulaciones simples, cortas y claras en lugar de microgestión del proceso de construcción.
Este enfoque faculta a los constructores para satisfacer la demanda, ya que ciudades como Houston, Minneapolis, Dallas, Urban Filadelfia, Austin y Seattle Show, donde las opciones de políticas deliberadas para permitir una mayor construcción han mantenido los alquileres del mercado competitivos con unidades subsidiadas.
Alentadoramente, más estados y localidades se están moviendo en la dirección correcta. Florida, que enfrenta graves desafíos de accesibilidad de alquiler en sus mercados del sur, ya pasó el Acto local en vivo En 2023 a través de la legislatura republicana, desatar la nueva oferta de tasa de mercado en mercados previamente ajustados, prueba de que la reforma local, no los rescates federales, es la clave. Y el mes pasado, Texas pasó una serie de facturas prohesantesSiguiendo el ejemplo de California, Montana, Oregon y otros.
Es hora de que los responsables políticos abandonen el mito de que los subsidios resuelven la escasez de viviendas y proporcionan asequibilidad. La única solución real es más vivienda, construida por un sector privado liberado de grilletes regulatorios.
Tobias Peter y Edward Pinto son codirectores del Centro de Vivienda del American Enterprise Institute.
