Con el aspecto puesto en una ciudad más integrada, densa y sostenible, el alcalde de Córdoba, Daniel Passerini, enviará una ordenanza al consejo deliberativo que busca proporcionar al municipio nuevas herramientas para liderar la planificación urbana. El proyecto establece un nuevo marco regulatorio para intervenir en la trama urbana de una lógica metropolitana y se centra en los vecindarios ya consolidados, con el objetivo de promover su revitalización y densificación.
La propuesta oficial no es un “plan principal” o una planificación cerrada, sino una especie de “caja de herramientas” que, por primera vez en Córdoba, articula instrumentos para la planificación, acuerdo y sostenibilidad en un solo estándar. Este cambio permitiría unificar los criterios, definir reglas claras para los desarrolladores y recuperar la capacidad del estado municipal para guiar el crecimiento de la ciudad, hoy caracterizado por una baja densidad, alrededor de 50 habitantes por hectárea, y una fuerte expansión hacia la periferia.
Del ejecutivo explican que esta ordenanza es una actualización necesaria de las regulaciones actuales. “Las últimas grandes regulaciones de este tipo se remontan a 1985. Ahora incorporamos conceptos modernos que ya usan ciudades como Buenos Aires, Rosario o Bogotá”, detallaron desde la oficina a cargo de la implementación del proyecto.
“Son instrumentos regulatorios vinculados a la planificación, el acuerdo y la sostenibilidad. En este contexto, lo que se está promoviendo es que se aplicarán en toda la ciudad y no solo en algunos sectores”, dijo Diego Peralta, secretario de desarrollo urbano del municipio de Córdoba.
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Específicamente, se buscan tres instrumentos centrales: acuerdos urbanos (CU), polígonos de acción concertados (PAC) y acuerdos de gestión mixto (AGM). Cada uno de ellos responde a diferentes formas de intervenir en tierras urbanas y articula diferentes grados de participación estatal y privada.
De qué se trata cada herramienta
Los acuerdos urbanos son instrumentos de iniciativa privada en el 100% de los casos. Permiten proponer transformaciones urbanas o de alcalde en cualquier parcela de la ciudad, bajo ciertas condiciones. Cada acuerdo debe pasar por un informe técnico, un análisis de beneficios, una comisión de evaluación, una audiencia pública y la ratificación del Consejo deliberativo. El objetivo es garantizar la transparencia, la trazabilidad y el control público.
Mientras tanto, los polígonos concertados (PAC) son una novedad central de esta ordenanza. A diferencia de los acuerdos urbanos, nacen en la iniciativa del municipio. El estado identifica un área (por ejemplo, un área con potencial de densificación o necesidad de renovación, como un sector del vecindario de Güemes) y propone un nuevo régimen regulatorio específico para esa área. Esto puede implicar cambios en el FOT (factor de ocupación total), el FOS (factor de ocupación del suelo) o el FIS (factor de impermeabilidad), habilitando, por ejemplo, mayor altura, medidores o demandas más edificables de eficiencia energética y espacios verdes.
Una vez que se ha lanzado el PAC, los desarrolladores privados pueden decidir si se adhieren al nuevo régimen. Si lo hacen, obtienen beneficios normativos, por la capacidad principal, a cambio de una consideración económica o urbana, el “valor excedente” llamado. Esta lógica busca atraer inversión privada donde el estado marca las prioridades urbanas, sin perder el control de los objetivos generales del desarrollo.
En tercer lugar, los acuerdos de gestión mixto (AGM) permiten a los proyectos conjuntos entre el municipio y los actores privados o comunitarios desarrollar infraestructura o equipo urbano específico. Son herramientas más flexibles y adaptables a cada caso.
Más planificación y reglas claras
Además de introducir estas herramientas, la ordenanza busca aclarar y ordenar el lenguaje urbano. Como explica el ejecutivo, hoy hay varios estándares dispersos (como ordenanzas de ocupación de tierras, uso de la tierra, deslizamientos de tierra y patrimonio urbano) que generan superposiciones, gris y dificultades tanto para los desarrolladores como para el estado. El nuevo marco busca “conectar” todas estas regulaciones, conectarlas entre sí y hacerlas más comprensibles.
La iniciativa también incorpora la obligación del público público en cada propuesta que implica un cambio en las regulaciones urbanas, así como la intervención del consejo deliberativo en cada aprobación. “Se trata de recuperar la iniciativa estatal en lo que tiene que ver con la planificación, incorporar conceptos modernos. Es la forma de marcar a la corte jugar en privado”, dijo el funcionario.
Uno de los puntos más relevantes del proyecto es que prioriza la intervención sobre la ciudad existente. Córdoba tiene un ejido urbano de 57,600 hectáreas y una población de 1,510,060 personas. Entre 2012 y 2023, el 85% de los acuerdos urbanos aprobados se ubicaron fuera del anillo del anillo. El nuevo marco regulatorio busca revertir esta tendencia y promover un modelo de ciudad más compacto, con una mejor infraestructura, servicios y calidad ambiental.
“No se trata de crecer interminable, sino de renovar lo que ya tenemos. Muchas veces las áreas consolidadas han subutilizado la infraestructura, parcelas obsoletas o normas que evitan una evolución urbana coherente. Esta ordenanza nos permite actuar allí, con inteligencia, participación y aspecto metrópico”, dijo la directora de planificación urbana, Celina Caporassi.
Un cambio con el futuro, sujeto a desafíos
“Los desarrolladores pueden tomar los nuevos elementos para un sector o mantener las viejas ordenanzas. Este es un marco que, antes de cada modificación, debe ir al consejo para sus cambios”, dijo Peralta.
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Si bien la propuesta genera entusiasmo en los campos técnicos y políticos, también implica varios desafíos. Su éxito dependerá, entre otros temas, de la capacidad del municipio para mantener una política urbana estratégica más allá de los ciclos del gobierno, el músculo técnico para ejecutar estos nuevos instrumentos y la participación efectiva de la ciudadanía en cada etapa del proceso. “Las herramientas son. Ahora necesitamos voluntad política, gestión seria y participación real. Si logramos eso, Córdoba puede dejar atrás la lógica del crecimiento espasmódico y desordenado, y construir una ciudad más justa, eficiente y habitable”, resumió la Peralta, uno de los funcionarios que trabajó más en la elaboración del proyecto.
La discusión en el Consejo deliberativo comenzará en las próximas semanas y se espera un amplio debate técnico, político y ciudadano. Mientras tanto, la ciudad espera respuestas a una pregunta urgente: ¿cómo crecer sin perder la identidad, la cohesión y la sostenibilidad?
