A partir de 2025, la ciudad de Buenos Aires implementó modificaciones clave en su código urbano con el objetivo de equilibrar el desarrollo urbano y preservar la identidad de los vecindarios. Estos cambios han generado oportunidades y desafíos en la comercialización de lotes, también afectando la rentabilidad de los desarrolladores y la dinámica del mercado inmobiliario.
Limitaciones de altura en barrios residenciales. El nuevo código es más estricto en lo que respecta a las restricciones en la altura de las construcciones ubicadas en áreas residenciales, con el objetivo de mantener la armonía arquitectónica y evitar edificios desproporcionados en relación con su entorno.
Por lo tanto, la reducción en la altura permitida ha afectado la rentabilidad potencial de algunos lotes, lo que hace que ciertas áreas pierdan atractivas para aquellos desarrolladores que buscan proyectos importantes. Como resultado de estos cambios y actualizaciones, la demanda se ha ralentizado en ciertos vecindarios, generando ajustes en los valores de venta de tierras con la posibilidad más baja de construcción.
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Incentivos para el desarrollo en el sur de la ciudad. Con el objetivo de dinamizar áreas históricamente menos desarrolladas, el código urbano introduce un sistema de incentivos para la construcción en los vecindarios del sur.
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Los desarrolladores que invierten en estas áreas pueden transferir la capacidad constructiva de los proyectos en áreas de mayor demanda en el norte. Esta medida ha generado un creciente interés en la tierra en el sur de la ciudad, donde la valoración proyectada alcanza el 25% durante los próximos tres años. Además, muchos desarrolladores están ajustando sus estrategias para mover más metros cuadrados a corredores y vías que ahora permiten una mayor capacidad de construcción.
Expansión de espacios libres en manzanas. Las regulaciones promueven la inclusión de espacios libres dentro de las manzanas, favoreciendo la permeabilidad y la entrada de aire y luz natural. Esto tiene como objetivo mejorar la calidad ambiental de los vecindarios.
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Si bien esta iniciativa contribuye a una mejor planificación urbana, también significa que los lotes deben adaptarse a las nuevas disposiciones, lo que podría reducir la superficie edificable y afectar la rentabilidad de ciertos proyectos.
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Refuerzo de la identidad del vecindario. El nuevo código también busca preservar la identidad de cada vecindario regulando la morfología y la tipología de los edificios, manteniendo la coherencia estética y funcional. Por lo tanto, para los desarrolladores, esto representa un desafío doble: por un lado, adapte los diseños a las nuevas regulaciones y, por otro, encontrar oportunidades de inversión donde la regulación permite un mayor uso del lote. Esto también podría traducirse en un mayor interés en los vecindarios que permiten la densificación controlada.
Nuevas estrategias para inversores y desarrolladores
El mercado inmobiliario en Buenos Aires está en un momento de transformación. Los cambios en el código urbano han reconfigurado la rentabilidad de los lotes, lo que hace que los inversores ajusten sus estrategias:
Buscar tierras en áreas emergentes: la creciente valorización de la tierra en el sur de la ciudad ha promovido interés en estos vecindarios, donde todavía hay oportunidades con costos competitivos y un buen potencial de desarrollo. Maximización de las imágenes constructivas: los desarrolladores están centrando su atención en corredores y vías donde se le permite construir más metros, buscando compensar las restricciones de otras áreas. Espacios sostenibles y verdes: las nuevas regulaciones fomentan espacios abiertos y sostenibilidad, lo que hace que los proyectos con estas características sean más atractivos para compradores e inversores.
* Arch. Director de la superficie terrestre de Baigun Realty
