Lagos es el estado más poblado de Nigeria, con una tasa anual de crecimiento de la población de aproximadamente 3.2 por ciento. Este aumento, impulsado por la migración urbana y las altas tasas de natalidad, ha convertido a Lagos en una de las ciudades de más rápido crecimiento de África.
Según el Instituto Global de Ciudades de la Universidad de Toronto, se proyecta que Lagos alcanzará una población de 32.6 millones para 2050, lo que lo convierte en la sexta ciudad más grande del mundo.
Si bien una gran población puede ser un activo, especialmente una con una fuerza laboral calificada, Lagos enfrenta desafíos significativos como resultado. El principal de ellos es la lucha por proporcionar viviendas asequibles. A pesar de los esfuerzos tanto del gobierno como del sector privado, la vivienda sigue siendo en gran medida inasequible para el residente promedio.
El déficit de vivienda ha creado oportunidades para que los propietarios exploten a los inquilinos. Los aumentos de alquiler a menudo son arbitrarios, y algunos propietarios exigen hasta dos años de alquiler por adelantado, violando la Ley de tenencia del Estado de Lagos de 2011.
Esta ley regula la relación entre los propietarios e inquilinos, define los acuerdos de arrendamiento y describe los procedimientos para recuperar locales. Sin embargo, la aplicación sigue siendo débil.
Un residente, Yetunde, le dijo a The Whistler que su alquiler por un apartamento autónomo en Ikeja aumentó de N700,000 a N900,000, un aumento del 29 por ciento.
“No es algo por lo que planeé. No es como si mi salario haya aumentado, sin embargo, el costo de vida sigue aumentando. No hay mejora en el apartamento, pero aún aumentaron la renta”, se lamentó.
Pidió al gobierno que regule la renta de la casa para proteger a los inquilinos de la explotación.
“Si el gobierno regula el alquiler de la casa, protegerá a los inquilinos de estar a merced de los propietarios”, dijo.
En otro caso, el padre de 71 años de Damilola Adebayo se vio recientemente obligado a mudarse después de que su anterior propietario vendiera la casa que estaba alquilando. En el área de Agege del estado, se le pidió que pagara N260,000 por una sola habitación, ni siquiera una unidad autónoma. Adebayo, aunque no el hijo mayor, tuvo que contribuir con N120,000 para ayudar a su padre a asegurar el apartamento.
Adebayo, que trabaja en Ikeja pero vive en Ibafo, estado de Ogun, también compartió cómo dos de sus amigos están luchando por recaudar N370,000 para una habitación. Al reconocer la carga financiera de construir y mantener casas, acusó a los propietarios de explotar inquilinos.
“Mi padre se mudó a otra casa en Agege. Pagó a N260,000 solo por una habitación, no autónomo”, dijo Adebayo al Whistler. “Entiendo que construir una casa no es fácil, pero los propietarios de Lagos deberían llevarlo con calma a los inquilinos”.
La Ley de tenencia del estado de Lagos de 2011 está destinada a proporcionar salvaguardas para los inquilinos, incluido el derecho a desafiar los aumentos arbitrarios de alquileres.
Una de sus disposiciones clave, la Sección 37, está destinada a proteger a los inquilinos de los aumentos de alquiler arbitrarios. Permite a los inquilinos impugnar los aumentos de alquiler excesivos en la corte mediante el formulario TL11, un documento oficial utilizado para disputar incrementos injustificados. Luego, el tribunal evalúa el aumento propuesto basado en las tendencias de alquiler locales, las cuentas de testigos y las circunstancias de propiedad específicas. Si el tribunal considera que la caminata no es razonable, puede ajustar el alquiler en consecuencia. Además, la ley evita que los propietarios desalojaran a los inquilinos, mientras que dichos casos están bajo revisión.
A pesar de estas protecciones, la ley contiene lagunas notables que los propietarios pueden explotar. Por ejemplo, la Sección 37 no establece un mecanismo de control de alquiler claro, dejando espacio para una amplia interpretación. Además, varias secciones excluyen ciertas áreas o no definen claramente las obligaciones de los propietarios.
Un ejemplo clave es la Sección 1 (3), que exime a ubicaciones de alto valor como Ikoyi, Ikeja Gra, Victoria Island y Apapa de las disposiciones de la ley.
En estas áreas, los propietarios tienen la libertad de imponer aumentos significativos de alquileres sin supervisión regulatoria. Los inquilinos que no pueden satisfacer estas demandas pueden enfrentar el desalojo, independientemente de cuán alto pueda ser el aumento, incluso si duplica la tasa anterior.
Según la ley: “Esta ley no se aplicará a (a) locales residenciales propiedad u operados por una institución educativa para su personal y estudiantes; (b) locales residenciales proporcionados para refugio de emergencia; (c) locales residenciales: (i) en un centro de atención o hospicio; (ii) en un centro de salud público o privado o una facilidad de salud mental: y (d) que se pone a disposición en el curso de rehabilitativa o terapéutica de tratamiento hospitalitativo.
“Las siguientes áreas: (i) Apapa: (ii) Ikeja Gra.; (Iii) Ikoyi; y (iv) Isla Victoria”.
Estas exenciones limitan la efectividad de la ley y dejan a muchos inquilinos en áreas exclusivas vulnerables a aumentos de alquiler sin control y posibles desalojos.
La ley reconoce solo la tenencia mensual, la tenencia trimestral, la tenencia semestralmente y la tenencia anual.
Sin embargo, bajo la Sección 4 (1–5), el castigo de la condena por un propietario o agente que exige o recibe de un inquilino en el alquiler de más de seis meses por un inquilino mensual y un año para un inquilino anual es solo una multa de N100,000. El mismo castigo se aplica a un inquilino en funciones que ofrece o paga el alquiler de más de un año por un arrendamiento anual o seis meses por un arrendamiento mensual con respecto a cualquier local.
Según la ley, también es ilegal que un propietario o agente demanda o reciba de un alquiler de inquilinos nuevo o potencial de más de un año con respecto a cualquier local. Esto se aplica igualmente a un inquilino nuevo o potencial que ofrece o paga el alquiler superior a un año.
La Sección 4 proporciona de la siguiente manera: “4 .- (1) Será ilegal que un propietario o su agente exija o reciba de un alquiler de inquilinos en más de seis (6) meses desde un inquilino mensual y un (1) año de un inquilino anual con respecto a cualquier premisa sin perjuicio de la naturaleza de la tenencia celebrada al comienzo de la subsistencia.
“(2) Será ilegal que un inquilino en funciones ofrezca o pague el alquiler de más de un (1) año por un inquilino anual y seis (6) meses por un inquilino mensual con respecto a cualquier instalación.
“(3) Será ilegal que un propietario o su agente exija o reciba de un nuevo alquiler de inquilinos en exceso de un (1) año con respecto a cualquier local.
“(4) Será ilegal para un nuevo o sería un inquilino ofrecer o pagar el alquiler de más de un (1) año con respecto a cualquier local.
“(5) Cualquier persona que reciba o pague el alquiler que exceda de lo que se prescribe en esta sección será culpable de un delito y será responsable de la condena a una multa de cien mil nairas (N100,000.00) o a tres (3) meses de prisión”.
En abril, la Cámara de la Asamblea del Estado de Lagos pidió al Fiscal General y el Comisionado de Justicia, el Sr. Lawal Pedro, SAN, para garantizar la aplicación completa de la ley de tenencia.
La Cámara también instó al Comisionado de información y estrategia, el Sr. Gbenga Omotoso, a intensificar las campañas de concientización pública para educar a los residentes sobre las disposiciones de la ley. Los legisladores señalaron que la medida es parte de los esfuerzos continuos para abordar el tema persistente de los aumentos de alquiler arbitrarios por parte de los propietarios en todo el estado.
