Kelly Morgan, de 27 años, creció en Arizona y tomó un consejo clave de sus padres con ella cuando se mudó a Colorado. Habían comprado una casa de unos 20 años y la han perforado que necesitaba para comprar un lugar propio tan pronto como pudo.
“No pensé que comprar una casa fuera alcanzable a mi edad, pero me reuní con un prestamista y me calificé”, dijo Morgan. Pero calificado y realizado no es lo mismo. Denver no tenía mucho disponible en su rango de precios de $ 300,000 a $ 400,000. Lo que ella encontró fue en malas condiciones o vino con altas tarifas de asociación de propietarios que agitaban su poder adquisitivo.
Los condominios han sido durante mucho tiempo un trampolín al alquilar a la propiedad, pero muchos de los lugares que consideró conllevaron tarifas de asociación de $ 600 a $ 700 al mes más allá del pago de la hipoteca. La mayoría de los desarrollos de condominios eran más antiguos, y Morgan, que trabaja en el negocio de la construcción, entendió los costos asociados con el mantenimiento diferido.
Terminó comprando una nueva casa de dos pisos y dos habitaciones con un garaje para dos autos y 1,100 pies cuadrados de espacio de Oakwood Homes. El precio base era de $ 350,000, y pagó $ 375,000 después de agregar actualizaciones. Era una ganga en un mercado donde el precio mediano o medio de una casa vendida en abril era de $ 660,000, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Denver.
¿Cuál fue la compensación? El nuevo hogar de Morgan está en Bennett en Muegge Farms, una comunidad al este de Aurora y justo al sur de la Interestatal 70 que están desarrollando Oakwood y Lennar.
Morgan solía viajar de un alquiler en el área de Cherry Creek a un trabajo en Parker y ahora viaja de Bennett a Brighton en las carreteras de travesía. Su viaje diario es aproximadamente 10 minutos más, y puede llegar a Aurora en 20 a 25 minutos y el centro de Denver en aproximadamente 45 minutos.
Los cielos nocturnos son más oscuros, la ciudad más tranquila, con los sonidos de las sirenas notablemente ausentes. Y las montañas, aunque más distantes, permanecen en plena exhibición, dijo. Lo mejor de todo es que tiene su propio espacio, uno que le permitirá construir equidad con el tiempo.
El año pasado, la edad promedio de un comprador de vivienda por primera vez en los EE. UU. Fue de 38 años, en comparación con 35 en 2023 y 29 en 1981, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La compra de Morgan no habría levantado las cejas en la década de 1980, pero en 2025 es una atípica, en más de un sentido.
Los compradores de viviendas por primera vez el año pasado representaron un mínimo histórico del 24% o poco menos de una cuarta parte del mercado, frente al 44% en 1981, según el informe NAR, que atribuye la participación en declive al aumento de las tasas hipotecarias, los precios elevados de las viviendas y el inventario limitado en muchos mercados.
Los compradores por primera vez solían ser tan dominantes que los constructores tenían que acomodarlos. Pero con el aumento de los costos de tierra y materiales y la mano de obra cada vez más escaso, muchos giraron su atención sobre el ascenso y los mercados de lujo después del colapso de la vivienda. Eso ha dejado una escasez de viviendas de nivel de entrada.
El año pasado fue $ 1,300 por mes más barato para alquilar una casa o un apartamento en Metro Denver que comprar una casa de inicio, según John Burns Real Estate & Consulting. La brecha de Denver fue aproximadamente un 30% más alta que el promedio estadounidense y una de las más altas entre las áreas metropolitanas estudiadas por John Burns.
Pero hay un costo a largo plazo para alquilar, incluso si es más barato a corto plazo. El capital doméstico es la principal fuente de riqueza en los EE. UU. Y el patrimonio neto promedio de inquilinos en los EE. UU. Es de $ 10,400 en comparación con $ 400,000 para aquellos que poseen una casa, según un informe el año pasado del Instituto Aspen.
Bennett, Muegge Farms Development de Colorado el lunes 28 de abril de 2025. (Foto de Aaron Ontiveroz/The Denver Post)
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Oakwood Homes se ha centrado durante mucho tiempo en las casas de inicio y ha estado construyendo en Green Valley Ranch desde 1991. A medida que el aumento de los precios de las viviendas mantuvo a más adultos jóvenes atrapados alquilando después de la pandemia, la compañía intensificó sus esfuerzos para reducir los costos, dijo Ryan Smith, presidente y director operativo de Oakwood Homes.
“Nos levantamos todas las mañanas en Oakwood pensando en cómo generamos los precios para los consumidores. Nos obsesionamos con la eficiencia y el costo”, dijo Smith, y agregó que los compradores primerizos representan del 80% al 90% de los clientes de la compañía en Colorado.
Ofrecer casas más compactas con planos de planta más pequeños en tierras que están más lejos son dos formas de generar el precio de compra de una nueva casa por debajo de $ 400,000. Oakwood es un líder en componentes de construcción o pisos completos de casas en fábricas y enviándolos al sitio de construcción, lo que también ahorra costos y proporciona un mejor control de calidad.
Los constructores también tienen una ventaja, ya que pueden proporcionar más fácilmente una compra o un subsidio de la tasa de hipoteca de compra, lo que hace que los pagos mensuales sean más manejables, lo cual es especialmente importante para los compradores por primera vez.
Eso ha llevado a un aumento en la construcción hacia el este en la I-70, noreste en la I-76 y hacia el norte en la I-25. Algunos podrían considerar construir casas en Bennett o en Johnstown para los trabajadores que viajan al metro Denver como expansión de apoyo, pero Smith lo ve de manera diferente.
“La gente usará ‘impulso para calificar’ como un insulto, pero creo que, por un enfoque holístico, necesitamos aportar asequibilidad y valor en el área metropolitana. La gente conducirá más. Necesitamos encontrar una manera para que se muden de un apartamento”, dijo.
Cuando Landsea Homes, con sede en Dallas, ingresó al mercado de Colorado en el otoño de 2023, se centró en una estrategia externa de perimetral, construyendo en Prairie Center Village en Brighton, donde construyó casas combinadas totalmente eléctricas y Pintail Commons en Johnstown Village en Johnstown, un sitio de una sola familia.
Oakwood también está buscando oportunidades de relleno para que pueda traer modelos más rentables a las parcelas de tierra que podrían reutilizarse en los vecindarios existentes. Continúa construyendo en suburbios exteriores como Reunion y Green Valley Ranch, pero los modelos que vende en Bennett ha demostrado ser especialmente popular.
Los compradores por primera vez no son los únicos envejecidos. Las casas compradas el año pasado en los Estados Unidos el año pasado promediaron 36 años, en comparación con una edad promedio de 27 años en 2012, según un estudio de la firma de corretaje inmobiliario de Seattle Redfin.
En Metro Denver, la edad promedio de una casa comprada el año pasado fue de 32 años, y más de la mitad de las casas compradas fueron mayores de 30 años.
Una razón para el stock de viviendas envejecidos es que los constructores han luchado para igualar incluso un ritmo histórico de nuevas construcciones después de la recesión de la vivienda de finales de la década de 2000. Solo el 9% de las casas actuales de EE. UU. Se construyeron en la década de 2010, que es la participación más baja de cualquier década que se remonta a la década de 1940, cuando la Segunda Guerra Mundial puso un gran amortiguador en la construcción.
Los compradores por primera vez también se sienten atraídos por los puntos de precio más bajos de las casas más antiguas. En Denver, una casa que tenía 30 años o más costaba $ 65,000 menos en promedio que una que era cinco años o más nueva, por Redfin.
“El stock de viviendas de Estados Unidos está envejeciendo por año, y no se debe a que los compradores prefieran casas antiguas, es porque no hemos construido suficientes nuevos”, dijo el economista senior de Redfin Sheharyar Bokhari, en comentarios que acompañan el informe. “Sin más construcción, los compradores se ven obligados a elegir entre un grupo de propiedades envejecidas que presentan un nuevo conjunto de desafíos financieros, especialmente para aquellos que intentan ahorrar suficiente dinero para subir a la escalera de la propiedad”.
Los sistemas de envejecimiento, las ineficiencias energéticas y los mayores costos de mantenimiento pueden aumentar los gastos continuos asociados con los hogares más antiguos.
La brecha de edad de creciente es especialmente notable cuando se trata de condominios. En 2012, la edad promedio de un condominio comprado en los EE. UU. Tenía 26 años, lo que la puso en la cosecha de 1986. En 2024, la edad promedio tenía 38 años, todavía en la cosecha de 1986.
Una gran razón por la que los compradores por primera vez se dirigen a la periferia es que Colorado no ha podido construir suficientes condominios nuevos, y eso se debe a una inquietud continua para resolver sus problemas con los litigios de defectos de construcción, dijo Cooper Thayer, un agente inmobiliario del grupo Thayer en Keller Williams Action Realty en Castle Rock.
Los ajustes legislativos repetidos no han logrado que las primas de seguros de construcción lo suficientemente bajas para que los constructores estén dispuestos a asumir los riesgos de litigios asociados con los nuevos condominios. El lunes 12 de mayo, el gobernador Jared Polis firmó la ley de la Cámara de Representantes 25-1272, que crea un programa de incentivos de construcción multifamiliar que reduce la responsabilidad legal para los constructores que acuerdan de antemano seguir estándares de construcción y garantía más altos y permiten inspecciones de terceros.
“Esta nueva ley conducirá a que se construyan miles de condominios nuevos en todo nuestro estado. Al romper las barreras que impidieron que se construyeran nuevos condominios, estamos desbloqueando nuevas viviendas más accesibles para que los Coloradans compren como casa inicial”, dijo Polis en un comunicado.
Thayer dijo que el viejo stock de condominios de la región, en gran parte construido en los años setenta y ochenta, contribuye a mayores costos de seguro y mantenimiento y, a su vez, mayores tarifas de asociación. Al pasar a nuevos desarrollos en lugares como Bennett, Strasburg, Watkins o Eastern Aurora, donde los precios y las tarifas de asociación son sustancialmente más bajos, los compradores por primera vez pueden entrar en la puerta.
También aumentar la tendencia exurbana ha sido el cambio hacia el trabajo remoto que llegó durante la pandemia. Aunque más empleadores llaman a los trabajadores a la oficina con más frecuencia, un viaje largo es más manejable si es limitado.
“Estamos viendo a muchos más trabajadores remotos saliendo, especialmente si solo vienen una o dos veces por semana”, dijo sobre los exurbios.
Jody Malone, un agente de Teater Tealty en Brighton, ha sido testigo de comunidades una vez olvidadas como Keenesburg y Wiggins a lo largo del corredor I-76 en popularidad a medida que los constructores y compradores persiguen una mayor asequibilidad. También ha visto a compradores esperanzados convertirse en vendedores desilusionados.
Le preocupa que los agentes de bienes raíces no les digan a los principiantes las verdades duras que necesitan escuchar. Las casas exurbanas tienden a ser de menor calidad de construcción con menos opciones de diseño, que es común a las casas de inicio. Muchos carecen de un sótano para ahorrar costos.
Bennett, Muegge Farms Development de Colorado el lunes 28 de abril de 2025. (Foto de Aaron Ontiveroz/The Denver Post)
Y si bien eso se puede entender, los compradores pueden no apreciar cómo los viajes largos y costosos se vuelven con el tiempo, o cómo los aislados de los que se usan para tener una red social cerca pueden comenzar a sentir, dijo Malone.
“Tus amigos dirán que estás demasiado lejos para visitar, y que vendrás a hacer compras o disfrutar de cualquier tipo de entretenimiento”, dijo Malone. Con el tiempo, los viajeros exurbanos pueden encontrarse cada vez más hasta tarde después del trabajo para disfrutar de la vida que alguna vez conocieron.
En Keenesburg, hay un solo restaurante que sirve desayuno y almuerzo, y una tienda de tacos, que Malone dijo que es más comida rápida. Al final de la carretera, a unas 10 millas, hay un restaurante de estilo country llamado Pepper Pod. Los servicios minoristas y los servicios tomados en la ciudad pueden tardar años en llegar a los exurbios, si alguna vez lo hacen.
Malone, un residente rural, ha visto las tensiones que surgen en las comunidades a medida que los residentes de mucho tiempo se retiran contra el crecimiento.
“Hay ventajas y hay desventajas. Mi sugerencia es que hacen la investigación y se aseguran de que estén bien con las ventajas y los minúsculos”, aconsejó Malone.
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