El Comité de Finanzas de la Cámara de Representantes rechazó el lunes una propuesta, la primera de su tipo en Colorado, para otorgar a los gobiernos locales el poder de imponer un impuesto a las viviendas desocupadas, a veces denominado “impuesto fantasma”.
Pero eso no significa que el concepto no se materialice otro día o de otra manera, potencialmente en Denverdonde los defensores de la vivienda asequible han discutido su implementación para unidades de alquiler.
Iniciados en Vancouver, BC, y copiados en Oakland y San Francisco, los impuestos sobre desocupación residencial son novedosos y controvertidos. Las comunidades que enfrentan una grave escasez de viviendas y problemas de asequibilidad las ven como una herramienta para convertir viviendas vacías en residencias permanentes, o para generar ingresos fiscales para ayudar a financiar viviendas asequibles si esas conversiones no se llevan a cabo.
“Fue decepcionante que el proyecto de ley muriera en el comité cuando estábamos muy dispuestos a continuar haciendo ajustes y concesiones. Este concepto ha sido necesario durante varios años, y me alegra poder iniciar esta conversación en la legislatura”, dijo la representante Brianna Titone, demócrata por el condado de Jefferson, copatrocinadora del proyecto de ley, junto con la representante Elizabeth Velasco, demócrata por Glenwood Springs.
Tenía Proyecto de ley 26-1036 aprobado, Colorado se habría convertido en el primer estado de EE. UU. en autorizar ampliamente un impuesto sobre viviendas vacantes.
El proyecto de ley habría permitido a los gobiernos locales que carecían de estatus de autonomía cobrar un impuesto especial sobre las viviendas desocupadas con la aprobación de los votantes. Las comunidades podrían definir lo que consideraban desocupado, la cantidad de impuestos a cobrar y cómo se podrían gastar en vivienda los ingresos generados.
Los municipios autónomos tienen la facultad de aplicar un impuesto especial sobre las viviendas desocupadas; ninguno lo ha hecho. Una de las intenciones del proyecto de ley era crear un campo de juego más nivelado, permitiendo a los condados, que casi todos son estatutarios, cooperar más fácilmente con los pueblos y ciudades para abordar el déficit de vivienda.
En un esfuerzo por mitigar la oposición de Front Range, el proyecto de ley fue enmendado y estableció un umbral de tasa de desocupación del 25% o más, que está muy por encima de las tasas de desocupación de viviendas observadas en los condados más poblados del estado.
“En algunas áreas del estado, el 40% de las viviendas habitables están desocupadas (no en construcción, no para alquiler, pero sin uso), lo que contribuye a una grave escasez de viviendas para trabajadores y familias, incluso cuando cientos de viviendas permanecen vacías”, dijo Titone durante la audiencia del lunes.
Los condados de Hinsdale, San Juan, Summit, Mineral, Pitkin, Grand, Routt, Jackson y Eagle tienen algunas de las tasas de desocupación más altas del estado, incluidas segundas viviendas, según la Encuesta sobre la comunidad estadounidense de la Oficina del Censo de EE. UU.
Si bien los condados, distritos escolares y distritos especiales pueden recaudar impuestos a la propiedad sobre las viviendas, vacías o no, los municipios tienden a perder más de lo que ganan cuando faltan ocupantes de tiempo completo. Esto se debe a que los pueblos y ciudades dependen en gran medida de los ingresos por impuestos sobre las ventas, que los propietarios ausentes no generan como lo hacen los residentes permanentes. Las viviendas vacías tampoco generan impuestos sobre alojamiento o alquiler a corto plazo.
Esas fuentes de ingresos faltantes pueden crear una tensión financiera, argumentan los líderes de los gobiernos locales. Para agravar las cosas, muchas comunidades de montaña tienen limitaciones en términos de tierra que pueden desarrollar. Cuando los lotes limitados están ocupados y albergan casas que están vacías, los trabajadores no tienen las casas que necesitan y se ven obligados a realizar largos viajes. Eso hace que sea más difícil para esas comunidades y empresas locales brindar los servicios necesarios para apoyar una economía basada en el turismo.
“La vivienda que sea asequible para los trabajadores de servicios, maestros, enfermeras y trabajadores de seguridad pública es uno de los desafíos más apremiantes que enfrentan las comunidades de Colorado, y este proyecto de ley proporciona a los municipios y condados una herramienta importante para abordarlo. Las comunidades turísticas de las montañas de Colorado se enfrentan a una crisis de vivienda para la fuerza laboral que amenaza su viabilidad económica”, testificó en la audiencia Elizabeth Haskell, defensora legislativa y de políticas de la Liga Municipal de Colorado.
La CML se asoció con la Asociación de Ciudades de Esquí de Colorado y funcionarios electos en varias ciudades turísticas de montaña para testificar en apoyo del proyecto de ley. Los partidarios de Front Range, incluidos los condados de Jefferson y Clear Creek, así como del sureste de Colorado, también intervinieron.
El argumento que surge de lugares como La Junta no se trata de convertir casas de vacaciones, sino más bien de incentivar a inversionistas y herederos a liberar casas vacías que están sentadas y no rehabilitar. Dado que los constructores no tocarán esas áreas, incluso restaurar una docena o dos de casas antiguas puede ser de gran ayuda para aumentar el parque de viviendas.
Por el otro lado, testificaron agentes inmobiliarios, la Asociación de Constructores de Viviendas de Colorado, la Asociación de Apartamentos de Colorado, el Consejo Competitivo de Colorado, así como propietarios de segundas residencias y aquellos preocupados más ampliamente por la erosión de los derechos de propiedad privada.
“No se puede hacer que la vivienda sea más asequible haciéndola más cara”, dijo Tyrone Adams, director ejecutivo de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Colorado. “Este proyecto de ley invita a una aplicación arbitraria e inconsistente en todo el estado”.
Las casas pueden quedar vacías por diversas razones, dijo Adams. Los propietarios pueden ser llamados a un despliegue militar, aceptar un trabajo en otra ciudad o encontrarse en un centro de atención prolongada. Es posible que los residentes mayores de las montañas ya no puedan vivir en la altitud, pero es posible que deseen conservar una propiedad para su familia.
En una economía más débil, encontrar inquilinos podría llevar más tiempo, los esfuerzos de rehabilitación podrían ser más difíciles de financiar y los constructores podrían encontrarse con un exceso de inventarios que requeriría tiempo para liquidarlos. Un desastre natural, como un incendio forestal, podría resultar en reparaciones prolongadas y períodos de desocupación.
Si bien el impuesto de Vancouver redujo la tasa de desocupación, no logró mejorar la asequibilidad general de la vivienda, dijo Parker White, director ejecutivo del Consejo Competitivo de Colorado. La única forma confiable de mejorar la asequibilidad es crear condiciones en las que los constructores puedan generar más oferta, afirmó. Esto se consigue reduciendo las regulaciones, reduciendo las tarifas y acelerando los tiempos de aprobación.
Ese enfoque de aumento ha funcionado para los apartamentos en el área metropolitana de Denver, donde los alquileres han caído a niveles de principios de 2022 y donde las unidades más antiguas a precio de mercado ahora pueden competir con unidades de vivienda con ingresos restringidos construidas con créditos fiscales.
“En resumen, esto es más un mecanismo de financiación que una pieza de legislación sobre asequibilidad de la vivienda”, argumentó White.
Algunos de los que testificaron señalaron que los votantes de las comunidades montañosas han rechazado los cambios necesarios para impulsar la vivienda para la fuerza laboral, esencialmente rechazando las herramientas que tenían a mano y luego pidiendo una nueva.
Por ejemplo, los votantes de Steamboat Springs, a pesar de tener una de las cargas de costos de vivienda más altas del estado, rechazaron un impuesto del 9% sobre alquileres a corto plazo y un impuesto municipal sobre las ventas del 0,2% para financiar el desarrollo de viviendas asequibles. En marzo de 2024, los votantes, en una elección especial, rechazaron la anexión de la propiedad Brown Ranch de 420 acres, que habría permitido a la Autoridad de Vivienda del Valle de Yampa construir 2264 unidades de vivienda.
La ciudad de Vail bloqueó los esfuerzos de Vail Resorts para construir entre 60 y 70 unidades de viviendas para trabajadores, argumentando que dañaría el hábitat de una manada de borregos cimarrones en el área. Los funcionarios argumentaron que el proyecto podría construirse en otro lugar, pero no proporcionaron parcelas alternativas y luego intentaron expropiar el terreno para poder adquirirlo, lo que provocó una demanda.
Esto es en un pueblo donde el El alquiler promedio es de $5,500 al mes. y el precio medio de una vivienda es de 1,7 millones de dólares, según Zillow.
Otros argumentaron que los propietarios de segundas viviendas a menudo hacen contribuciones significativas a las comunidades locales a través de la filantropía, incluso si no compran tantas chucherías y sudaderas con capucha en las tiendas de turismo de Main Street. Y apoyan firmemente las escuelas locales a las que sus hijos nunca asistirán. Y está el problema de la convertibilidad.
Las casas de vacaciones de lujo no se convierten fácilmente en viviendas para trabajadores, especialmente en lugares caros como Aspen y Vail. Tampoco las casas de vacaciones de gama baja, como las cabañas de verano en Foothills. Y no todos los propietarios de viviendas vacacionales son ricos. Muchos han sobrevivido durante años para establecer un refugio familiar. Algunos jubilados que viven con ingresos fijos testificaron que cualquier nuevo impuesto los llevaría al límite.
Al final, los argumentos de los oponentes fueron suficientes para convencer a tres demócratas de Front Range en el Comité de Finanzas de la Cámara de Representantes de Colorado (los representantes Sean Camacho de Denver, Bob Marshall de Highlands Ranch y Rebekah Stewart de Lakewood) para que se unieran a los republicanos y pospusieran indefinidamente la medida mediante una votación de 7 a 4 el lunes por la noche.
Titone, que se encuentra en su último mandato, sostiene que un impuesto sobre viviendas vacantes merece una consideración continua incluso si el primer intento se estanca. Vancouver redujo su tasa de desocupación en 1,5 puntos porcentuales y su “impuesto a las viviendas vacías” generó 194,3 millones de dólares en ingresos para apoyar viviendas asequibles, según un estudio de 2024 del CD Howe Institute.
El historial es más heterogéneo en California. Un juez del Tribunal Superior de San Francisco dictaminó en 2024 que el impuesto era inconstitucional porque violaba las protecciones de los derechos de propiedad y penalizaba a los propietarios por no alquilar sus unidades. Pero una impugnación legal en Oakland, donde el impuesto se centró más en terrenos y edificios baldíos que en unidades de alquiler, salió a favor de la ciudad.
En Denver, donde los apartamentos vacíos son más un problema que las casas vacías, los defensores de la vivienda están tratando de unir apoyo para un impuesto a los alquileres desocupados, que podría implementarse independientemente de la autorización estatal, dado el estatus de autonomía de Denver.
“Espero que lo que hemos aprendido, y seguiremos aprendiendo de otros lugares donde se está adoptando esto, sea que la legislatura pueda encontrar un marco con el que todos puedan estar de acuerdo para ayudar a las pequeñas empresas y a los trabajadores en nuestras ciudades turísticas”, dijo Titone.
