Cuando se trata de construir una nueva casa, los costos de mano de obra, materiales y tierras dominan. Pero hay un cuarto artículo de gasto que ha pesado mucho en los constructores y ha subido los precios.
Un poco más de una décima parte de lo que una nueva vivienda unifamiliar en Metro Denver va a cubrir las tarifas de desarrollo que los gobiernos locales cobran a los constructores, y esas tarifas pueden variar ampliamente dependiendo de dónde se está construyendo una casa, según un Estudio de la Asociación de constructores de viviendas de Metro Denver.
“Las tarifas son un gran desafío, y han tendido a ser más altos en Metro Denver que en otros lugares del país. Es una gran parte del costo para un nuevo hogar, y han subido mucho en los últimos cinco o seis años”, dijo Aaron Foy, propietario de BLVD Builders, un pequeño constructor activo en Denver, Aurora y Castle Rock.
La Asociación, en un análisis de primer tipo de su tipo, analizó las 16 ciudades y condados con el mayor número de permisos en el hogar nuevo en Metro Denver. Utilizó los horarios de tarifas proporcionados por esos gobiernos, así como una revisión de las facturas que los constructores pagaron.
“Esperamos que ayude a los gobiernos locales a comprender mejor cómo sus tarifas afectan el costo de la vivienda. Estamos listos para ayudarlos. Aseguremos que las tarifas estén relacionadas con el nivel de servicios necesarios”, dijo Ted Leighty, CEO de la HBA, para explicar por qué el grupo realizó la investigación.
Las tarifas de desarrollo consisten en tarifas de permisos para revisar y aprobar los planes para un nuevo hogar; los impuestos de uso a los gobiernos locales pueden recaudar materiales de construcción; una variedad de tarifas de impacto para cubrir cosas como parques y carreteras; y la tarifa del grifo de agua, que cubre los costos asociados con la conexión de una casa con los sistemas de agua y alcantarillado en un área.
Las tarifas no incluyen lo que un distrito de metro podría cobrar por poner en bordillos y sistemas de aguas pluviales o lo que un distrito de bomberos podría cobrar para proporcionar protección. No incluye cosas como un desarrollador que obtiene y transfiere los derechos de agua o la donación de tierras para parques y espacios abiertos.
En promedio, los constructores en el metro Denver pagaron $ 67,896 a los gobiernos locales por una casa separada o independiente, y $ 52,065 por un nuevo dúplex, condominio o casa adosada, según el estudio.
Zillow, el portal de bienes raíces, estimó que el precio mediano de un El nuevo hogar en Denver fue de $ 609,000 en mayo, ligeramente más alto que la mediana de $ 590,000 para una casa existente. Las tarifas de desarrollo, en promedio, representan el 11% de lo que los constructores deben pagar para llevar un nuevo hogar al mercado.
Esos costos agregados importan porque cada aumento de $ 1,000 en el costo de una casa evita que 968 hogares en Metro Denver y 1,699 en Colorado se conviertan en propietarios, dijo la HBA. Los precios nuevos de la vivienda más altos hacen que los precios existentes de la vivienda aumenten y limiten quién puede poseer, dejando una mayor proporción de la población que se alquila.
Esa tarifa promedio, sin embargo, enmascara una amplia variación. Castle Rock cobró las tarifas de desarrollo más altas en el estudio: $ 94,113 por una casa separada y $ 85,774 por una casa adjunta. El condado de Adams no incorporado representó la mejor ganga, con tarifas de desarrollo de $ 36,247 para una casa separada y $ 24,260 para un condominio o casa adosada.
“La ciudad de Castle Rock utiliza tarifas de impacto y cargos de desarrollo de sistemas para varias prioridades comunitarias importantes: mejorar las carreteras y construir intercambios interestatales; construir nuevos parques y estaciones de bomberos; y obtener suministros de agua renovables. Esto sigue a nuestra estrategia de crecimiento exitosa de que el crecimiento debería ayudar a pagar los costos asociados con el nuevo crecimiento”, dijo Melissa hoelting, el gerente de comunicaciones de la ciudad, en un correo electrónico.
Después de Castle Rock, los gobiernos que más cobraban en las tarifas de desarrollo fueron Erie, Brighton, Parker, Thornton y Longmont. Sus tarifas para viviendas unifamiliares oscilaron entre $ 86,577 y $ 75,315.
Los lugares más asequibles para las tarifas después del condado de Adams fueron el condado de Jefferson, Denver, Lone Tree y el condado de Douglas, con tarifas de desarrollo totales que van desde $ 40,039 a $ 56,872 por casa. Denver, que normalmente no se ve como un lugar de menor costo para hacer negocios, tenía tarifas de desarrollo de $ 47,134 por unifamiliar y $ 33,009 para condominios y casas adosadas.
Parte de esa brecha refleja el menor nivel de servicios ofrecidos en áreas no incorporadas en comparación con las ciudades y ciudades. Las ciudades también recopilan una parte mucho menor de sus ingresos de los impuestos a la propiedad que los condados, lo que significa que están limitados en cuánto pueden cubrir a través de los impuestos a la propiedad. Y hay diferentes enfoques cuando se trata de poner más costos en la base de impuestos en lugar de tener constructores y, finalmente, los nuevos compradores pagan por adelantado en lugar de con el tiempo.
¿Por qué la brecha?
La mayor tarifa gubernamental que los constructores tienen que cubrir es el toque de agua, también conocido como la tarifa de desarrollo del sistema, que promedia $ 40,731 por casa unifamiliar y $ 33,110 por hogar adjunto en Metro Denver. Ese artículo representa el 60% de la tarifa de desarrollo total en promedio, y varía ampliamente.
Erie tiene la tarifa de toque de agua más alta en $ 57,550 por casa unifamiliar, seguida de Thornton en $ 57,053 y Brighton a $ 53,307. Denver tiene las tarifas más bajas del grifo de agua en $ 15,590, casi una cuarta parte de lo que Erie y Thornton pagan. Por extensión, los distritos de agua más antiguos en áreas no incorporadas y suburbios más antiguos que aliados con agua de Denver hace mucho tiempo también tienen tarifas más bajas.
Las tarifas de grifo más altas se concentran entre los pueblos y las ciudades en la periferia que obtuvieron derechos de agua más caros más tarde y ya sea por necesidad o elección, construyó su propio sistema de agua y alcantarillado.
“Para las comunidades más jóvenes, el agua cuesta más. No tenemos los primeros derechos de agua como Denver. Tienen un costo mucho menor”, dijo Sarah Nurmela, directora de planificación y desarrollo de la ciudad de Erie. Dos tercios de las tarifas de desarrollo de Erie están vinculadas al agua y al alcantarillado, mientras que en Denver, esa relación es solo un tercio.
Pagar por el crecimiento en la década de 2000 se ha convertido en una propuesta mucho más costosa que en décadas anteriores. Los constructores enfrentan costos más altos, pero también los gobiernos locales, dijo Nurmela. En 2000, Erie tenía una población de 6.700. Para 2010, había crecido a 16,100 y este año está en 38,000. Las tarifas más altas no han obstaculizado el crecimiento, y los costos de tierra más bajos al margen del área metropolitana ofrecen una compensación.
“Erie ciertamente ha acomodado un poco de crecimiento. Es costoso”, dijo.
Nurmela dijo que la ciudad cambió sus códigos para permitir hogares más pequeños en lotes más pequeños y crear más diversidad y asequibilidad en su stock de viviendas, alineándose con una tendencia vista a nivel nacional desde la pandemia. Pero la ciudad no requiere una construcción más densa y cerca del 90% de los permisos que se extraen todavía están separados de la familia, dijo.
Albert Bozoki, coordinador de asuntos gubernamentales con la HBA y el autor del estudio, reconoce que no hay mucho que los gobiernos locales puedan hacer cuando se trata de tarifas de tapas de agua. Los derechos de agua y la infraestructura de entrega de agua se han vuelto mucho más caras. Es un costo que las comunidades más nuevas han tenido que asumir, dado que Denver Water es más limitado en a quién puede servir.
Denver Water atiende a 1,5 millones de personas, o una cuarta parte de la población del estado, y está trabajando para aumentar su capacidad a 2 millones de personas. Pero alcanzar más lugares remotos como Erie, North Broomfield y Castle Rock requeriría una inversión significativa en la capacidad de la tubería.
“Las áreas donde los municipios pueden cambiar están en sus tarifas de impacto y qué tarifas de impacto quieren evaluar”, dijo Bozoki.
Las ciudades y los condados tienen una gran discreción en lo que cobran. Castle Rock cobra $ 30,790 en tarifas de impacto por casa unifamiliar, en parte para mantener los impuestos a la propiedad más bajos, mientras que Arvada cobra $ 2,152 por casa, una decimotercera. Algunos cobran más tarifas de impacto como una forma de mantener los costos de desarrollo con las personas que se mudan en lugar de trasladarlas a los residentes actuales.
“Los residentes de la ciudad, incluidos los nuevos residentes, se benefician de esta estrategia de muchas maneras, incluso con el impuesto sobre impuestos a la propiedad de la ciudad o ciudad más bajo, la fábrica de impuestos para un municipio de servicio completo. La casa valorada mediana en Castle Rock paga menos de $ 40 por año en impuestos a la propiedad de la ciudad”, dijo Hoelting.
Denver, frugal en otras áreas, cobra la segunda tarifa de impacto más alta después de Castle Rock a $ 27,333, que incluye el costo de proporcionar viviendas más asequibles y una tarifa de impacto forestal, dijo Bozoki.
También hay una amplia brecha en el impuesto de uso que las comunidades cobran sobre los materiales de construcción. Commerce City recaude $ 16,501 en el impuesto de uso en una casa típica, mientras que el condado de Arapahoe cobra $ 539. Entre los municipios, Lone Tree tiene el impuesto de menor uso en nuevas viviendas a $ 6,635, mientras que Castle Rock, a 14 millas al sur, cobra $ 12,309.
“Colorea no me sorprende que haya diferencias entre las entidades”, dijo Kevin Bommer, director ejecutivo de la Liga Municipal de Colorado.
Las tarifas de desarrollo a menudo surgen en las discusiones sobre cómo mejorar la asequibilidad de la vivienda, y a algunas personas les gustaría limitarlas o limitarlas, dijo Bommer. Pero el estado decidió hace mucho tiempo que el desarrollo debería pagar su propio camino. Tabor limita la capacidad de los gobiernos locales para cambiar los costos de desarrollo a los residentes existentes. Y las ciudades y ciudades tienen derecho a cobrar impuestos de uso.
“Ted (Leighty) y yo hemos tenido algunas discusiones intermitentes sobre una forma en que podríamos reunir de manera apropiada no solo constructores de viviendas y municipios, sino algunos de los otros jugadores en el espacio para hablar si hay oportunidades para reducir costos”, dijo.
La cooperación regional, como la implementación de la tecnología para optimizar el proceso de permisos y la construcción de una infraestructura común para proporcionar servicios esenciales, representa una mejor solución que los mandatos que se desplazan de los líderes estatales que limitan el control local, dijo Boomer.
Leighty argumenta que el enfoque general de Colorado para desarrollar nuevas viviendas es ineficiente y que una mejor planificación podría ayudar a reducir los costos. Su mensaje es que las comunidades solo deben cobrar lo que es necesario cuando se trata de tarifas de desarrollo y que deben estudiar y aprender de los gobiernos que están haciendo un mejor trabajo al contener costos.
Una forma en que los desarrolladores han respondido al aumento de los costos es construir casas más pequeñas en lotes más pequeños o construir casas más adjuntas. La mayoría de las comunidades ofrecen tarifas más bajas por proporcionar densidad, especialmente Denver, Aurora, Commerce City, Thornton y el condado de Arapahoe. Pero en los condados de Douglas y Jefferson, y en el árbol solitario, solo hay una pequeña brecha, colocando una vivienda adjunta en desventaja, dado que tiene un precio de venta más bajo.
Foy dijo que le preocupa que algunas comunidades estén utilizando tarifas y un proceso de permisos prolongados para limitar el desarrollo a lo que consideran aceptable, en lugar de lo necesario para satisfacer las necesidades de los residentes.
“Creo que existe la sensación de que damos la bienvenida al desarrollo, pero damos la bienvenida al desarrollo que nos gusta. No te dirán lo que les gusta. Nos gusta que sea más amable y más caro”, dijo.
Cobrar altas tarifas de desarrollo y solo se pueden construir casas de mayor costo. El proceso es una forma de bloquear a las personas que ganan ingresos más bajos de ser parte de una comunidad, dijo, por lo que argumenta que se necesita una solución estatal.
“Escuchas que los salarios en el Área de la Bahía son altos. No es tanto que los salarios estén altos; es que las personas que no hacen esos salarios se han ido. No tienes a los bomberos, la policía y los maestros que viven en esas áreas porque no pueden pagarlo”, dijo Foy.
Teme que Metro Denver se esté moviendo por el mismo camino.
