Mary Collins comenzó a entrar en pánico en marzo cuando escuchó a personas que golpeaban su puerta en los apartamentos de Cedar Run en el sureste de Denver.
La mujer de 57 años estaba actualizada con su alquiler, pero llegó tarde a pagar sus servicios públicos y una variedad de tarifas que cubren el control de plagas, impuestos a la propiedad, basura, alcantarillado y mantenimiento del área común.
Collins está discapacitado y no puede funcionar. Ella tiene un Elección de la vivienda, o sección 8, cupónlo que significa el Autoridad de Vivienda de Denver paga el 100% de su alquiler y proporciona una asignación para cubrir los servicios públicos.
Pero esa asignación no cubre todas las tarifas, por lo que Collins está perpetuamente preocupado por cómo compensar la diferencia.
Y las amenazas de desalojo siguen golpeando su puerta.
“Estoy tan deprimida”, dijo. “No sé a dónde recurrir”.
La ley de Colorado prohíbe a los propietarios desalojar a las personas que utilizan programas de cupones o subsidios únicamente por el no pago de servicios públicos. Sin embargo, este fenómeno está ocurriendo con frecuencia en todo el estado, dicen los defensores y las organizaciones de asistencia legal.
Los residentes a menudo no conocen sus derechos y carecen de representación legal, dejándolos incapaces de defenderse adecuadamente en los tribunales contra los propietarios de recursos bien recursos.
Varios defensores y abogados que hablaron con el Denver Post argumentaron que también es ilegal que las personas sean desalojadas por honorarios no remunerados. Tales casos también están ocurriendo comúnmente, dijeron.
“Es realmente frustrante y es realmente moralmente cuestionable”, dijo Zach Neumann, cofundador y CEO de Denver con sede en Denver Proyecto de Defensa Económica de la Comunidadque brinda asistencia legal para los clientes que enfrentan desalojo. “Si eres uno de estos propietarios, sabes con certeza que no puedes desalojar por estas razones, pero de todos modos, lo haces porque sabes que la gente del otro lado no tiene los recursos para luchar contra él”.
Mientras tanto, los legisladores que aprobaron la reciente legislación de protección de desalojo dicen que los propietarios preocupados no están siguiendo la ley. Una organización de inquilinos, el Sindicato de inquilinos del metro de Denverdijo que está trabajando en una legislación adicional para aclarar el estatuto estatal.
“Si un propietario no puede desalojar legalmente a alguien, es posible que no amenazen a sabiendas con hacerlo”, dijo Eida Altman, directora del sindicato. “Cuando amenazan a hacer algo ilegal a menos que reciban el pago, a menudo por tarifas ilegales, eso se parece mucho a la extorsión”.
Los representantes de Gelt Venture Partners, propietarios del complejo Cedar Run, que pasó a llamarse Meridian en Cherry Creek el mes pasado, no respondieron a una solicitud de comentarios.
No hay datos sobre el número de este tipo de desalojos en Colorado, aunque los defensores dijeron que la evidencia anecdótica sugiere que se están volviendo más frecuentes.
Drew Hamrick, asesor general y vicepresidente senior de asuntos gubernamentales de la Asociación de Apartamentos de Colorado, dijo que no puede imaginar que este tipo de casos constituyan un número significativo de las presentaciones de desalojo en el estado. Dijo que muchas de estas disputas se reducen a los hechos de cada caso y si un juez considera que la violación de un contrato de arrendamiento es “material” o “irrelevante”.
“Para un defensor de la pobreza, todos esos casos no son materiales”, dijo Hamrick en una entrevista. “Los proveedores de vivienda afirmarán que el caso es material. Para eso está un juez”.
Cómo las tarifas basura conducen a las demandas de desalojo
El programa de cupones de elección de vivienda, financiado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos y administrado por las más de 68 autoridades de vivienda de Colorado, ayuda a familias de bajos ingresos, personas mayores, veteranos e individuos discapacitados a pagar viviendas en el mercado privado.
El programa paga parte del alquiler de uno, generalmente el 30% de los ingresos mensuales de una persona. Para personas como Collins, que no tienen ingresos, la Agencia de Vivienda paga su alquiler total, más el estipendio de servicios públicos.
Un residente se encuentra en un balcón en el tercer piso en Cedar Run Apartments en Denver el 10 de marzo de 2025. El edificio pasó a llamarse Meridian en Cherry Creek. (Foto de Helen H. Richardson/The Denver Post)
El problema? La proliferación de las llamadas “tarifas basura”.
Una vez reservados para el mercado inmobiliario comercial, los propietarios en los últimos años han agregado cada vez más una gran cantidad de cargos adicionales a los arrendamientos de alquiler residencial, a menudo sin anunciarlos en la lista de la unidad. Y estas tarifas pueden sumar rápidamente.
Casi 50 inquilinos le contaron a The Post el año pasado sobre los innumerables propietarios de complementos en sus facturas mensuales: tarifas de gestión de calderas, tarifas de control de plagas, tarifas de estacionamiento, tarifas de entrega de paquetes, incluso tarifas de servicio para pagar un programa que agrega todas las otras tarifas.
En respuesta, los legisladores aprobaron este año un proyecto de ley que prohíbe varias tarifas que han sido comunes en viviendas de alquiler. La ley, Bill de la Cámara de Representantes 1090También requiere que las empresas muestren el precio total del producto o servicio que están vendiendo, incluidos los cargos y tarifas obligatorios incluidos. Entra en vigencia el 1 de enero.
Para los titulares de cupones sin ingresos, estas tarifas representan cargos adicionales que no están completamente cubiertos por su subsidio federal.
Dependiendo del mes, Collins y otros inquilinos en el meridiano reconstruido en Cherry Creek deben aproximadamente $ 200 cada mes en tarifas y servicios públicos. La asignación de la Autoridad de Vivienda de Denver solo cubre parte del proyecto de ley.
La Autoridad de Vivienda de Denver considera que el tema de las tarifas basura que excede las asignaciones de servicios públicos, aunque la agencia no cree que el problema esté muy extendido, dijo Loretta Owens, directora de la agencia del programa de cupones de elección de vivienda. Ella alentó a los titulares de cupones a leer cuidadosamente sus arrendamientos para asegurarse de que conozcan todas las tarifas que un propietario podría requerir.
La agencia ya ha comenzado a pedirle a los propietarios que revelen todas las tarifas obligatorias en su costo total de alquiler para que la agencia y los inquilinos sepan exactamente cuánto ejecutará una unidad.
“No hemos visto a los proveedores de vivienda hacer eso generalizado”, dijo Owens en una entrevista. “Estamos explorando cuánta fuerza podemos poner detrás de esa solicitud”.
Latrosca Hults, residente de Meridian en Cherry Creek Apartments, en el edificio en Denver el miércoles 13 de agosto de 2025. (Foto de Hyoung Chang/The Denver Post)
Latosca Hults, un residente discapacitado que también vive en el complejo, acumuló más de $ 600 de deuda, todo por servicios públicos y tarifas impagas, durante cuatro meses.
La gerencia en octubre envió a HULT una demanda de pago, conocida como una “demanda de cumplimiento o posesión”. En una sección que describe las violaciones de arrendamiento, la gerencia escribió: Utilidades.
“Motivos para el desalojo”, dice la carta. “Debe cumplir con su arrendamiento curando las violaciones de arrendamiento citadas a continuación. El propietario exige que cure estos motivos para el desalojo o desocupe”.
Hults, después de ver la carta, dijo que comenzó a espiral. Para marzo, su deuda había aumentado a unos $ 2,000. La gerencia le envió otro aviso de desalojo.
“¿Qué pasa si pierdo mi cupón? ¿Qué pasa si me quedo sin hogar?” Hults dijo que se preguntó. “¿Qué pasa si afecta mi puntaje de crédito y nunca obtengo otro lugar para vivir?”
Depresión y ansiedad establecidas.
En el último minuto, Hults robó el desalojo a través de la asistencia de Asistencia temporal de alquiler y servicios públicos de Denver programa.
Violaciones comunes de la ley de Colorado
Pero los abogados y defensores de la vivienda dicen que a Hults nunca se les debería haber dado un aviso de desalojo para empezar.
Proyecto de ley de la Cámara 23-1095 Prohíbe que los acuerdos de alquiler incluyan disposiciones que permiten a un proveedor de vivienda que opera bajo un programa de comprobante o subsidio para realizar un desalojo “únicamente por el falta de pago de servicios públicos”.
Sin embargo, la unión de los inquilinos del metro de Denver, junto con los abogados del Proyecto de ley de pobreza de ColoradoEl proyecto de defensa económica de la comunidad, Servicios legales de Colorado y otros abogados de práctica privada que se especializan en casos de desalojo le dijeron a The Post que ven que los propietarios persiguen desalojos en estos casos todo el tiempo.
Latosca Hult en Meridian en Cherry Creek Apartments en Denver el miércoles 13 de agosto de 2025. (Foto de Hyoung Chang/The Denver Post)
“Nuestra perspectiva es que esto es evidentemente ilegal”, dijo Jack Regenbogen, director ejecutivo adjunto del Proyecto de Ley de Pobreza de Colorado.
El senador estatal Nick Hinrichsen, un demócrata de Pueblo que patrocinó HB-1095, dijo que estaría muy preocupado si estas acciones ilegales estuvieran inundadas por estas acciones ilegales.
“La intención de la legislación aprobada es si está tomando artículos duros y luchando con ciertos pagos, pero puede hacer el pago de la vivienda, que no debe perder su vivienda por eso”, dijo. “Eso es algo que no debe tomarse a la ligera y descartarse, especialmente cuando está haciendo el pago de la vivienda en sí”.
Joel Minor, subdirector de defensa de Colorado Legal Services, dijo que su organización tiene varias disputas activas en casos de servicios públicos no remunerados en los que el propietario argumenta que no se consideran un “proveedor de vivienda” bajo la ley y, por lo tanto, el estatuto no se aplica a ellos.
Las organizaciones de asistencia legal también dicen que están viendo casos de desalojo sobre tarifas no remuneradas, y hay un debate sobre si estos también son ilegales.
Neumann, del Proyecto de Defensa Económica de la Comunidad, dijo que su organización cree que los estatutos de Colorado solo permiten desalojos por alquiler no remunerado, lo que significa que los propietarios no pueden obligar a alguien a salir de su hogar por honorarios pendientes.
Menor dijo que solo ciertas tarifas, como las tarifas tardías, están expresamente prohibidas por ser la base de un desalojo. Se pueden usar otras categorías de tarifas en los procedimientos de desalojo, dijo. Aún así, Colorado Legal Services regularmente ve casos en los que los propietarios persiguen desalojos por honorarios tardíos sobresalientes.
Parte de la ambigüedad proviene del hecho de que las leyes de desalojo de Colorado no definen la palabra “alquiler”, dijo Jason Legg, cofundador y abogado principal de justicia para la gente, una organización sin fines de lucro dirigida a proteger a los inquilinos.
“Esto es parte del problema”, dijo Neumann. “Es confuso, especialmente para los inquilinos y aquellos que usan cupones para pagar todo o parte de su alquiler”.
Hamrick, que representa a la Asociación de Apartamentos de Colorado, dijo que le toma al proveedor promedio de la vivienda cuatro meses y unos $ 10,000 para seguir un desalojo, llamando al tiempo y al dinero una “gran barandilla en cualquier proveedor de alquiler de viviendas que use el proceso para un problema no material”.
“Ninguna persona en la Tierra perderá $ 10,000 en un billete de $ 1,500”, dijo.
Hamrick dijo que muchas de estas peleas legales se reducen a qué juez o en qué condado se encuentra el caso. La pregunta no es si el incumplimiento viola el contrato de arrendamiento, dijo, sino si el incumplimiento de los servicios públicos representa una “violación material del arrendamiento”.
También hay situaciones, dijo, donde las personas “deciden no usar ese dinero (cupones) para pagar sus servicios públicos y, en su lugar, lo pongan en su bolsillo”.
“Nosotros, como contribuyentes, estamos pagando dinero a esa gente para pagar su alquiler y servicios públicos”, dijo. “Si no lo usan para eso, nosotros, como grupo de contribuyentes cívicos, también tenemos un perro en esa pelea”.
De manera abrumadora, estos inquilinos enfrentan desalojos por su cuenta.
Según Colorado, más del 81% de los inquilinos en Colorado no están representados por un abogado en los procedimientos de desalojo, según Colorado tablero de desalojo. Ese número contrasta con los propietarios, que tienen asesoramiento legal el 92% del tiempo.
El ochenta y cinco por ciento de los desalojados no presentan una respuesta a las afirmaciones del propietario, según muestran los datos. Esto puede conducir a un juicio por defecto, donde una persona puede ser desalojada y obligada a pagar el dinero adeudado.
Todo esto es parte de la estrategia de los propietarios, dijo Neumann: incluso si la base de la queja es ilegal e inválida, si las personas no aparecen o no tienen abogados que discutan sus casos, pueden perder de todos modos.
“No creo que los propietarios les importe, ese es el punto”, dijo. “Sienten que se les debe la deuda y están dispuestos a usar cualquier medio para recuperarla”.
Y en el caso de aquellos que dependen de la asistencia de alquiler, una vez que pierde su cupón, “no solo los prives de viviendas en el momento”, dijo Neumann, “estás arrojando a alguien a la falta de vivienda potencialmente por el resto de sus vidas”.
Mary Collins en su apartamento en Meridian en Cherry Creek Apartments en Denver el miércoles 13 de agosto de 2025. (Foto de Hyoung Chang/The Denver Post)
Tanto Collins como Hults se han tambaleándose en este borde en los últimos años, un aviso de pago o demanda fuera de vivir en la calle.
El estrés ha provocado que Collins pierda peso. Su cabello comenzó a caerse, dijo. El insomnio hace que sea casi imposible dormir.
Mientras hablaba con un periodista la semana pasada, Collins se preguntó en voz alta si volvería a casa con el diputado de un sheriff en su puerta.
“Siento que estoy en La-La Land”, dijo Collins. “Esto es como un sueño”.
