Los legisladores de Texas que intentan resolver la crisis de asequibilidad de la vivienda del estado aprobaron un proyecto de ley durante la última sesión legislativa que los expertos dicen que será un “cambio de juego” para el desarrollo de casas multifamiliares.
El proyecto de ley 840 del Senado o SB 840, que fue introducido por el senador estatal republicano Bryan Hughes y firmado por el gobernador Greg Abbott en junio, optimizaría el proceso de convertir edificios comerciales no residenciales en el estado en los residenciales de uso mixto y multifamiliar.
Según la nueva legislación, cualquier tierra que ya esté clasificada como una zona para los usos de la oficina, comerciales, minoristas, almacén o mixtos existentes podría convertirse en viviendas residenciales de uso mixto sin la necesidad de un cambio de zona. Esencialmente, la legislación elimina un proceso que algunos se han quejado puede llevar mucho tiempo y costoso, al menos en algunos casos.
La propiedad de viviendas y oficinas de uso mixto Se ve a la República en construcción en el centro del centro el 9 de octubre de 2023 en Austin, Texas. La propiedad de viviendas y oficinas de uso mixto Se ve a la República en construcción en el centro del centro el 9 de octubre de 2023 en Austin, Texas. Brandon Bell/Getty Images
Qué saber sobre el proyecto de ley
“SB 840 tiene como objetivo abordar la escasez de vivienda amplia del estado al permitir que las tierras y edificios comerciales infrautilizados sean reutilizados para el desarrollo multifamiliar” por derecho “, dijo a NewSeek Fawaz Bham, experto en derecho inmobiliario y socio de la firma de abogados con sede en Dallas Hunton Andrews Kurth.
“Más puntualmente, reequilibra la dinámica de poder entre los desarrolladores que están ansiosos por crear nuevos proyectos de uso mixto o convertir las propiedades comerciales existentes contra el deseo de los municipios de negociar, guiar y dar forma a sitios en sus ciudades”, dijo.
El proyecto de ley se aplica solo a las ciudades con más de 150,000 residentes que están en un condado con más de 300,000 residentes. Eso significa que la legislación afectará a menos de 20 ciudades, incluida la capital de Texas, Austin, donde las propuestas para agregar miles de unidades a dos sitios, casi 900 unidades residenciales 200 East Riverside Drive y hasta 2.400 en Anderson Square, ya han sido aprobadas.
Pero SB 840 hace más que reformar la regulación de la zonificación. También prohíbe ciertas restricciones a la densidad, la altura del edificio y el estacionamiento para desarrollos multifamiliares y de uso mixto.
Según el proyecto de ley, los municipios no pueden requerir más de un espacio de estacionamiento por unidad de vivienda o una estructura de estacionamiento multinivel. Deben permitir que la densidad multifamiliar sea la más alta permitida en el municipio o 36 unidades por acre, lo que sea mayor; y los límites de las alturas deben permitir la mayor altura más alta permitida en el lado por el código de zonificación o 45 pies.
“Al eliminar estas barreras para la reutilización de estas propiedades vacantes y subutilizadas, la Legislatura ha abierto la puerta a una oportunidad significativa para que los desarrolladores satisfagan las necesidades de vivienda cada vez mayores en Texas”, escribió Clay B. Pulliam, socio de la firma de abogados con sede en Dallas, Troutman Pepper Locke, escribió en un informe reciente que evaluó el proyecto de ley.
Se espera que el proyecto de ley entre en vigencia el 1 de septiembre de 2025. Newsweek contactó a Hughes para hacer comentarios por correo electrónico el 4 de julio para hacer comentarios.
Cómo el proyecto de ley podría cambiar Texas
Los expertos en bienes raíces creen que el proyecto de ley provocará una “revolución” en el mercado multifamiliar de Lone Star State, donde se está aclamando como un “cambio de juego” probable.
El impacto más significativo de la nueva legislación sería permitir que los desarrolladores en el estado utilicen edificios de oficinas vacantes o subutilizados, lo que se convirtió en un problema para algunas ciudades en el estado, como Houston, durante los años pandémicos, centros de referencia y almacenes para viviendas multifamiliares.
“Hay áreas suburbanas y de relleno con grandes cajas vacías o edificios minoristas y de oficinas subutilizados que se han convertido en objetivos de adquisición a medida que los desarrolladores se dan cuenta de la potencial alza de SB 840 y otras facturas complementarias que han aprobado recientemente”, dijo Bham.
Julia Parenteau, directora de políticas públicas en Texas Realtors, dijo a Newsweek: “Si bien las conversiones comerciales son un problema más nicho, anticiparía la asignación de uso mixto y multifamiliar en ciertas áreas de zonificación tendrá un impacto positivo en forma de más desarrollos de viviendas multifamiliares que van al mercado en los próximos años.
“Además, la zonificación por afeitaciones derechas aproximadamente 18 meses fuera del plazo para el desarrollo, lo que permite que la conversación se concentre en qué comodidades y diseños que el municipio quiere o necesita en el desarrollo, no si el proyecto es factible”.
Esta infusión de un nuevo inventario podría, a su vez, ayudar a los compradores de viviendas de ingresos por primera vez en el estado, ya que las viviendas multifamiliares tienden a ser más asequibles que las viviendas unifamiliares.
“SB 840 es parte de un conjunto de proyectos de ley más amplio que la Legislatura aprobó, todo diseñado para infundir el mercado con suministro adicional para que la asequibilidad mejore para los tejanos”, Emily Brizzolara-Dove, una asesora de políticas de Texas 2036, una organización de políticas públicas sin fines de lucro y no partisina dedicada a mejorar vidas y oportunidades para todos los Texans hasta 2036, dijo Newweek.
“Los precios de las viviendas en Texas han aumentado un 35 por ciento, un 40 por ciento desde el comienzo de la pandemia, y eso es simplemente insostenible”, dijo. “La asequibilidad de la vivienda es realmente una de nuestras mayores ventajas competitivas en el estado, pero esa es una ventaja muy tenue. Ohio también tiene casas baratas.
“Entonces, si nuestra oferta de vivienda llega al punto en que las familias realmente están cargadas de costos por su alquiler y por su hipoteca, corremos el riesgo de perder esa ventaja competitiva”.
SB 840 ayuda a Texas a construir más viviendas donde la gente quiere vivir, dijo Brizzola-Dove, al reducir esencialmente la burocracia. El gran impacto de la nueva legislación, dijo, permitirá que las zonas residenciales en comerciales, minoristas y de almacén, las áreas que ya están desarrolladas y que se volverían más habitables, más transitables y más amigables con más residentes una vez que se introducen más casas a poco o un costo adicional, ya que ya está en su lugar la infraestructura clave.
“Cuando puede hacer algo que tenga un impacto realmente significativo en los precios de la vivienda para las familias de Texas, y puede hacerlo sin nota fiscal, entonces está en un buen lugar”, dijo Brizzola-Dove.
‘El diablo está en los detalles’
Bham, sin embargo, dijo que si la legislación funcionaría para arreglar la escasez de viviendas asequibles del Estado Star Lone Star dependería de cómo reaccione el mercado.
Al cortar la burocracia y la reducción de los costos, SB 840 debería poder atraer a los desarrolladores dispuestos a perseguir nuevos proyectos de vivienda, pero aún así deberán asegurarse de que cualquier proyecto sea “económicamente fructífero, financieramente viable y sostenible a largo plazo para asegurar inversores, financiamiento y, alquileres, alquilados”, dijo Bham “, dijo Bham.
Los expertos en bienes raíces también les preocupa que el proyecto de ley también pueda tener un impacto negativo en el mercado inmobiliario de Texas.
Si bien Pulliam dice que el proyecto de ley hace “un trabajo admirable al abordar los cuellos de botella y la carga administrativa de convertir propiedades en usos residenciales”, advirtió que la legislación podría tener algunas consecuencias involuntarias.
“Las ordenanzas de zonificación a menudo son engorrosas y, a veces, anticuadas, pero el marco que proporcionan estas ordenanzas brinda cierto grado de certeza a los propietarios, los residentes y los propios municipios”, dijo.
“Por ejemplo, no se ha tenido en cuenta el impacto en las escuelas públicas cuando estos proyectos adicionales dan como resultado una afluencia de estudiantes. Se dispensarán con la necesidad de estudios de tráfico o medidas de mitigación de tráfico crean más congestión”. Los desarrolladores que tienen inversiones en gran medida en los inversiones en gran medida en los proyectos multifamiliares que ahora deben ser los desarrolladores que ahora pueden volver a los desarrolladores. sin costo? ” preguntó.
Weston B. Rockers y Benjamin W. McKay de Polsinelli, por otro lado, están preocupados por el potencial de un aumento repentino en la multifamiliar convertida para devaluar las propiedades multifamiliares existentes y/o saturar el mercado inmobiliario multifamiliar en algunos municipios.
“A medida que aumenta la oferta multifamiliar, los desarrolladores que dependen de las clasificaciones de zonificación multifamiliares exclusivas y/o aisladas experimentarán menos demanda”, escribieron los dos en un informe de junio.
Al mismo tiempo, el mercado unifamiliar también podría sufrir, dicen, ya que reclasificar sitios comerciales a multifamiliar “tiene el potencial de devaluar las casas unifamiliares, que se planificaron o desarrollaron muy cerca de los desarrollos comerciales”.
Brizzola-Dove sigue siendo optimista sobre el impacto del proyecto de ley, incluso cuando admite que “el diablo está en los detalles cuando se trata de implementar estos proyectos de ley, y no hay supervisión de la agencia estatal de ellas”.
Será “todo lo posible para los municipios, dijo:” Podremos ver en un año a partir de ahora cómo se han implementado las ciudades (la legislación), si están adoptando completamente la ley y si se deben realizar cambios, y probablemente lo harán “.
