Durante casi 17 años, Fannie Mae y Freddie Mac, dos pilares del Sistema de Finanzas de Vivienda de los Estados Unidos, han permanecido bajo Conservación federal. El debate sobre cómo salir de este limbo ha consumido círculos de política de vivienda durante más de una década. La mayoría de las partes interesadas ahora están de acuerdo en que la reforma está atrasada. Pero incluso el mejor plan para reestructurar estas instituciones se quedará cortas si termina allí.
Fannie y Freddie importan. Las empresas patrocinadas por el gobierno garantizan casi la mitad de todas las nuevas hipotecas de los EE. UU., Asegurando la liquidez tanto en los buenos y malos tiempos. También se encuentran entre las pocas instituciones con una misión pública para servir a prestatarios rurales, de bajos ingresos e históricamente desatendidos. Reimaginarlos como utilidades reguladas, con rendimientos limitados, precios basados en costos y obligaciones de servicio claras, traería transparencia y durabilidad a un sistema que hace mucho tiempo para un marco moderno.
Pero la estructura por sí sola no resolverá las comunidades de agarre de crisis de asequibilidad en todo el país. Incluso las empresas patrocinadas por el gobierno perfectamente gobernadas no pueden cerrar la brecha entre el aumento de los precios de las viviendas y los salarios estancados. Tampoco pueden arreglar solo el acceso desigual al crédito o la brecha persistente de propiedad racial de vivienda.
La mediana de la casa estadounidense ahora cuesta más de $ 420,000. Según la coalición nacional de viviendas de bajos ingresos, la nación enfrenta una escasez de más de 7 millones de casas de alquiler asequibles. En muchos mercados, incluso los compradores bien calificados con ingresos estables y crédito decente están fuera del mercado. La brecha entre lo que ganan las familias y lo que cuestan las casas ya no es solo amplia, es sistémica. Sin un esfuerzo más amplio, un Fannie y Freddie reestructurados seguirían operando encima de una base rota.
Para modernizar verdaderamente las finanzas de la vivienda, necesitamos repensar cómo suscribimos el riesgo, dónde permitimos que se construyan las casas y quién obtiene acceso al capital. Un sistema saludable debe ir más allá de la liquidez. Debe apoyar la producción de viviendas, la inclusión económica y la resiliencia del mercado a largo plazo.
Aquí hay tres áreas críticas donde la política debe evolucionar:
1. Zonificación y reforma del uso de la tierra
Las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden comprar préstamos en casas que no se construyen. En muchas ciudades, la zonificación de exclusión, como los tamaños mínimos de lotes, las prohibiciones de las unidades multifamiliares y los requisitos de estacionamiento onerosos, ahoga el suministro de nuevas viviendas. Si bien los gobiernos locales controlan la zonificación, la política federal puede proporcionar incentivos poderosos. Un enfoque es vincular las subvenciones de infraestructura o transporte con reformas inclusivas del uso de la tierra. Eliminar las barreras regulatorias a las casas de inicio, las casas adosadas y la construcción modular podría desbloquear el suministro de viviendas asequibles sin la necesidad de nuevos subsidios.
2. Innovación de crédito para una fuerza laboral cambiante
Los modelos de crédito de hoy no reflejan cómo los estadounidenses viven y trabajan. Los inquilinos con antecedentes de pagos perfectos aún luchan por generar crédito. Los trabajadores del concierto con ganancias constantes enfrentan estándares de suscripción obsoletos. Las evaluaciones a menudo subestiman las casas modulares y fabricadas a pesar de su papel clave en la ampliación de la asequibilidad. Los reguladores federales deben acelerar el desarrollo de modelos alternativos de calificación crediticia, expandir los pilotos de suscripción y reconocer fuentes de ingresos estables más allá del W-2 tradicional. Un sistema de crédito moderno debe recompensar la confiabilidad, no solo la conformidad.
3. Equidad a través de la transparencia
La brecha racial de propiedad de vivienda no se está cerrando por sí solo, requiere una acción deliberada. Cualquier reforma empresarial patrocinada por el gobierno debe incluir una sólida transparencia de datos en los préstamos por raza, ingresos y geografía. Los paneles públicos, los puntos de referencia de equidad y la supervisión más fuerte deben ser parte de la solución. Si las empresas patrocinadas por el gobierno deben cumplir una misión pública, su desempeño debe ser rastreable, visible y basado en los resultados, no las aspiraciones.
Arreglar a Fannie y Freddie es necesario, pero no es suficiente. Estas instituciones están profundamente arraigadas en el centro de los sistemas financieros y de vivienda y vivienda de Estados Unidos. Su influencia se extiende desde las tasas de interés y los términos del préstamo hasta la estabilidad del vecindario y la riqueza intergeneracional. La reestructuración sin abordar el sistema más amplio sería una oportunidad perdida.
Los economistas como Mark Zandi de Moody’s Analytics y Jim Parrott del Instituto Urbano han apoyado durante mucho tiempo un modelo híbrido: uno que combina una fuerte regulación con la participación del mercado. Argumentan que es posible equilibrar el acceso amplio al crédito hipotecario con la protección del contribuyente. Su trabajo afirma que la reforma no requiere una falsa elección entre eficiencia y equidad. Podemos, y debemos, perseguir a ambos.
La reciente fricción pública entre Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Finanzas de Vivienda, y el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, es otro recordatorio: las finanzas de vivienda no operan de forma aislada. La política de tasas de interés, la inflación y los mercados de crédito interactúan con las instituciones que respaldan el sistema hipotecario. La reforma debe construirse para resistir no solo la volatilidad del mercado sino también la turbulencia política y monetaria.
Fannie Mae y Freddie Mac han ayudado a millones de estadounidenses a comprar casas y recesiones económicas climáticas. Pero no pueden arreglar las leyes de zonificación, modernizar la puntuación crediticia o cerrar la brecha de riqueza racial por su cuenta. Supongamos que queremos un sistema que funcione no solo en recuperación sino en resistencia. En ese caso, necesitamos una visión a largo plazo, una que alinee el propósito público con el capital privado y la innovación con la responsabilidad.
El siguiente capítulo de financiamiento de viviendas debe ser más grande que los balances. Debe reflejar las realidades de la economía actual y prepararse para las demandas de los compradores de viviendas del mañana.
No se trata solo de arreglar lo que está roto. Se trata de construir un sistema de financiación de viviendas que funcione, para todos.
Omar Mbowe, Ph.D., MBA, es el socio gerente de Auxilia Capital Partners, una firma de inversión inmobiliaria con sede en Nueva York. También se desempeña como director ejecutivo de la Iniciativa HED.
